一个房地产项目的成功因素，最广为流传的说法是“地段、地段、还是地段”。意思是说一个项目的地理位置至为首要，远胜其他因素。

　　人类四大古代文明的起源地，不约而同的都是河流区域。这个不难理解，农种上，河流不仅提供生活所需水源，也提供了冲积土地作耕种之用；交通上，河流也是便捷的交通运输渠道，促进了人和物的流通；军事上，河流也成为征战攻防中的要道。所以，沿河发展起来的区域算得上是古时最好的“地段”。

　　除了河流、矿产、交通、军事要道这类“自然地理”的因素外，“人文地理”也一步步成为良好“地段”的保证。

　　好“地段”之所以有价值，是因为其背后所代表的相对集中的市场需求。而这些市场需求，无论是与民生、商贸有关抑或与政经有关，都是经过长时间的积累、培养出来的惯性模式。

　　现代城市规划的出现，开始的重点是在遵循城市发展面貌的基础上，布置规划如何因势利导，让城市的发展更有序和有效。但这些前瞻性的规划总不能完全脱离历史发展的轨迹，否则可能会沦为不切实际的浮夸目标，在落实的过程中，市场不买单。

　　我在国内“行走江湖”，遇见过太多的CBD.一个城市理应只有一个中央商务区（否则何谓“中央”）；当一个城市的分区也开始规划推动各自的“副CBD”时，所谓的“中央商务区”已经失去了实际地理学上的意义。类似的还有“高新区”，“经济技术开发区”，“XX一条街”等等。很多时候，规划部门把这些名称放到总体规划图上，政府甚至推出相关的鼓励政策去吸引投资者进场，但主观的良好意愿战胜不了市场的冷静而理性的选择。吸引的规划不一定代表吸引的地段。

　　我们可以分享一下园林设计师的经验：在设计及规划园林局部细节时，会把只铺了草坪的初始园林对外开放，让老人、学生、小朋友游玩其中，慢慢的，园林会呈现出人们喜爱聚集的点、行走的路径，再依此来完成园林的广场、喷泉、小路等，一幅适用的、满足需求的完美园林设计就此完成。

　　与其人为的浮夸那些“假、大、空”的概念“地段”，真不如实实在在的以需求为导向，遵循自然规律来成就真正的完美“地段”。