（四）报酬率的求取

报酬率即折现率

是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本；投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存入的本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。所以，投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

可以将购买收益性物业视为一种投资行为：这种投资需要投入的资本是物业价格，试图获取的收益是物业预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，风险小，但利率低，收益也就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。认识到了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，两宗物业的净收益相等，但其中一宗物业获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高；另一宗物业获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。

求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。

累加法的一个细化公式为：

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

其中：①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的物业时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资；

②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。物业要求的管理工作一般远远超过存款、证券；

③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金缺乏流动性也会要求补偿。物业与股票、债券相比，买卖要困难，交易费用也较高，缺乏流动性；

④投资带来的优惠，是指由于投资于物业可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。

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