（五）建筑物的折旧

1．建筑物折旧的概念和内容

估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即

建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

（1）物质折旧：

是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和把握。

自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄（建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数）正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾；人为方面的，如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。延迟维修的损坏残存主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。

（2）功能折旧：

是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，内部空间格局欠佳等。拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对物业价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

（3）经济折旧：

是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，物业的价值下降，这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就消失了。

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