(三)成本法的基本公式
成本法最基本的公式为:
物业价格=重新购建价格-折旧
上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化:
①新开发的土地;
②新建的物业;
③旧的物业。
新开发的土地和新建的物业采用成本法估价一般不存在折旧问题,但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、物业市场状况等而予以适当的增减价调整。例如,运用成本法评估某在建工程的价值,即使该在建工程实实在在投入了较多费用,但在物业市场不景气时要予以减价调整。
新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地,城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地,填海造地,开山造地等。在这些情况下,成本法的基本公式为:
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建物业的情况下,成本法的基本公式为:
新建物业价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在旧物业的情况下,成本法的基本公式为:
旧物业价格=物业的重新购建价格-建筑物的折旧
或者
旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
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