第八章 房地产开发项目可行性研究

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含义和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）申请项目核准的依据

　　（二）项目投资决策的依据

　　（三）筹集建设资金的依据

　　（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　（五）下阶段规划设计的依据

　　三、可行性研究的依据

　　四、可行性研究的工作阶段

　　（一）投资机会研究

　　（二）初步可行性研究

　　（三）详细可行性研究

　　（四）项目评估与决策

　　第二节 可行性研究的内容与步骤

　　一、可行性研究的内容

　　（一）项目概况

　　（二）开发项目用地的现状调查

　　（三）市场分析和建设规模的确定

　　（四）规划设计方案的选择

　　（五）资源供给条件分析

　　（六）环境影响评价

　　（七）项目开发组织机构和管理费用的研究

　　（八）开发建设计划的编制

　　（九）项目经济及社会效益分析

　　（十）结论及建议

　　二、可行性研究的步骤

　　（一）接受委托

　　（二）调查研究

　　（三）方案选择和优化

　　（四）财务评价和综合评价

　　（五）编制可行性研究报告

　　第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择

　　一、房地产开发项目策划

　　（一）区位分析与选择

　　（二）开始内容和规模的分析与选择

　　（三）开发时机的分析与选择

　　（四）合作方式的分析与选择

　　（五）融资方式与资金结构的分析与选择

　　（六）产品经营方式的分析与选择

　　二、构造评价方案

　　三、选择基础参数

　　（一）时间类参数

　　（二）融资相关参数

　　（三）收益相关指标

　　（四）评价标准类指标

　　第四节 房地产开发项目投资与收入估算

　　一、投资估算

　　（一）土地费用

　　1．征收补偿费

　　2．土地出让价款

　　3．土地转让费

　　4．土地租用费

　　5．土地投资折价

　　（二）勘察设计和前期工程费

　　（三）房屋开发费

　　1．建筑安装工程费

　　2．基础设施建设费

　　3．公共配套设施建设费

　　（四）其他工程费

　　（五）开发期间税费

　　（六）管理费用

　　（七）销售费用

　　（八）财务费用

　　（九）不可预见费

　　二、资金使用计划

　　三、收入估算与资金筹措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售价格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）资金筹措

　　第五节 房地产开发项目财务报表的编制

　　一、基本报表

　　（一）现金流量表

　　1．项目投资现金流量表

　　2．资本金现金流量表

　　3．投资者各方现金流量表

　　（二）财务计划现金流量表

　　（三）利润表

　　（四）资产负债表

　　二、辅助报表

　　三、财务报表的编制

　　第六节 可行性研究报告的撰写

　　一、项目可行性研究报告的基本构成

　　（一）封面

　　（二）摘要

　　（三）目录

　　（四）正文

　　（五）附表

　　（六）附图

　　二、项目可行性研究报告正文的写作要点

　　（一）项目总说明

　　（二）项目概况

　　（三）投资环境研究

　　（四）市场研究

　　（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

　　（六）规划方案及建设条件

　　（七）建设方式及进度安排

　　（八）投资估算及资金筹措

　　（九）项目评估基础数据的预测和选定

　　（十）项目经济效益评价

　　（十一）风险与不确定性分析

　　（十二）可行性研究的结论

　　考试要求

　　1．熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段；

　　2．熟悉可行性研究的内容；

　　3．了解可行性研究的步骤；

　　4．熟悉房地产开发项目策划；

　　5．掌握构造评价方案；

　　6．掌握选择基础参数；

　　7．掌握房地产开发项目投资与收入估算；

　　8．掌握基本报表；

　　9．熟悉辅助报表；

　　10．掌握财务报表的编制；

　　11．熟悉可行性研究报告的撰写。

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