（十二）物业管理

　　《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　学习时的参考资料：我国房地产开发程序（不用背）

　　一、立项审批

　　1、项目立项申请报告书（原件一份）

　　2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

　　3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

　　4、项目建设投资概算（一份）

　　5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

　　6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

　　7、项目地形图（一份）

　　8、有关职能部门的意见。

　　二、规划设计

　　1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

　　2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

　　3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

　　三、建设工程报建

　　（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

　　1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

　　2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

　　3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

　　4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

　　5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

　　6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

　　7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

　　8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

　　9、建设资金证明；

　　10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

　　11、法律、法规规定的其他资料。

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