欧洲由于其悠久的历史发展和深厚的文化底蕴，使其对豪宅的价值观点与中国目前对豪宅的看法有很大差别。

　　一、两种不同类型的豪宅

　　我们应该首先区分独立别墅型和城市公寓型这两种不同居住形式的豪宅。这两种产品的资源组成和价值体系都是完全不一样的。如柏林波次坦广场旁，正在兴建的德国最贵的公寓型豪宅，面积有650m²，价值为630万欧元，约为人民币5500万元，其主要价值是由其所处的显赫地段土地价值所决定，其次是其明星建筑师的设计以及技术设备、装修材料所形成的价值。而独立别墅豪宅的价值完全是另一种情形。本文重点分析欧洲这类豪宅的情况。

　　二、欧洲三类顶级豪宅

　　如果我们向欧洲房地产圈内人士了解，或是在欧洲生活较长时间，就会发现欧洲有三类顶级豪宅。

　　第一类豪宅是昔日的贵族府邸，是真正的文化遗产。这一类多可称为私人宫殿或城堡，价值连城。不是出钱能够买得到的豪宅，可谓有市无价。有日本商人愿意支付任何价格，购买德国的这类豪宅，但是当地的政府与社会文化都不可能允许。它们的产权今天多在私人家族或政府手中。有的维修得很好，至今当作别墅使用；有的已作为博物馆或名胜古迹供人们参观凭吊。这一类豪宅杰出的代表就是德国巴伐利亚州路德维希二世国王的林登别墅和他的新天鹅堡。法国也有许多上几个世纪留下来的豪华庄园与古堡，维修保养得很好，是法国的国宝。

　　这也印证了人类消费层次的理论：在温饱、衣食住行的基本需求满足之后，开始追求旅游、收藏等活动。而对艺术品和文化古迹价值的高度认同与重新评价，是工业社会高度发达之后所出现的现象。任何工业品（包括现代豪宅）都是可以轻而易举地复制出来，只有艺术极品和文化古迹，因为其唯一性和不可替代性决定了其独特的价值。

　　欧洲第二类豪宅是可以买得到的豪宅，价值可达数百万以至上千万欧元。它们大多是外观上并不富丽张扬的老房子，坐落在城市郊区非常好的自然环境中，有很高的文化背景或是由著名建筑师设计。常常因为某某名人曾经居住过而身价倍增。

　　第三类豪宅是位于自然风景特别秀丽及人文资源优越的地区，如法国地中海沿岸就汇集了欧洲大量豪宅，窗外可俯瞰蔚蓝色的海湾，一年四季气候温和、阳光充沛，这里是欧洲富豪商贾、演艺界名人、画家、艺术云集的地区，名贵汽车、豪华游艇琳琅满目。这一类豪宅首先得益于其优越的、在欧洲不可多得的自然条件，另一方面得益于其文化传统和多年经营的文化氛围。如尼斯湾海大道以及古色古香的建筑群，嘎纳电影盛会，圣特罗佩艺术家别墅区、摩纳哥的一级方程汽车赛和博彩胜地等。

　　三、欧洲的富豪住什么样的别墅？

　　笔者在德国从事建筑设计工作十余年，其中参与了德国德意志银行行长的私人别墅和德国亿万富翁、欧洲最著名的营养食品生产公司老板Oetker先生的私人别墅设计。前者是新建在法兰克福附近的一个富人聚居的优美安静的小镇之中的一栋别墅，面积不过300余平方米。外观简洁典雅，丝毫不张扬，略有古典建筑的形体与比例。内部用料讲究，设计风格优雅、现代、舒适。

　　后者购买了一栋德国中部传统风格外露木构架式的老房子（Fachwerkhaus），基地内有很大一片树林、坡地和花园，然后对老房子进行全面的维修，更换了现代化的设备与门窗。这栋老房子受到建筑文化遗产保护，所以在翻建过程中要同当地建筑文物保护单位密切合作。老房子修缮之后，焕然一新，那种平和、深厚、端庄、宁静的气质更加感人。

　　欧洲的顶级富豪都住在什么样的房子呢？德国目前的首富是T.阿尔泊希特先生，拥有150亿欧元财产，他是德国最大的食品零售商品连锁店的老板。住在埃森市一栋不显眼的平层花园别墅中，对外界媒体非常低调，人们能看到他最近的一张照片是15年以前拍摄的。

　　德国妇人首富、德国富人排名第三的是S.克拉特女士，她是德国BMW宝马汽车公司最大的股东。对媒体也一直是低调相迎。她所居住小巧的别墅位于法兰克福附近的一个银行家聚居的优美的小镇里。

　　四、“地中海最美丽的豪宅被拆除”，中国的豪宅向哪里走？

　　法国地中海沿岸形成了欧洲众多优美高档别墅区，由于严格控制建设区域、建设项目和建筑密度，使那里许多别墅掩映在自然绿化景观之中，没有破化海岸自然风景资源，而且常常能为景观增色。欧洲的经验我们可以借鉴。有两点特别值得注意的，一是在严格保护自然景观的前提下（如海岸风景区）在第一排可以建别墅的地区上要严格控制建筑密度，严格规划管理制度。这样可以保证海滩上公共视线景观不遭破坏，满足公众利益，虽然说提高建筑密度有利节约土地资源，但在特殊地段应特殊对待。在这些区域，由于地段的先天独厚的自然条件，有可能形成真正的豪宅。

　　这里讲一件真事，2002年10月欧洲各大报纸刊出醒目的新闻：《地中海岸最美丽的别墅即将被拆除！》。业主是法国著名建筑商C.Pellerin先生，他是巴黎方斯商业中心区高楼大厦区的主要发展商之一。他在地中海岸，摩纳哥西侧风景如画的安提贝斯半岛上兴建一座价值2200万欧元豪宅。建筑主管部门只批准建设300m²的别墅，而他们由于同巴黎政府上层人士之间有密切关系，不顾建筑批准条件，兴建了一栋面积近2000m²的豪宅，最终该别墅由于违背了规划审批要求而被完全拆除。

　　豪宅的产生要靠人文环境的长期发展，法国地中海沿岸豪宅区的形成是经过上百年的经营，形成了深厚的文化积淀，加上自然环境保护意识强烈，才能形成今天的这般景象，可见产生豪宅的大的文化环境建设需要相当长的时间。

　　中国目前的别墅开发市场是一种不健康的情况，片面追求高容积率，房子几乎贴着房子建，这种别墅区是对自然景观的严重破坏。大面积高密度的别墅区开发，不可能形成真正的顶级别墅或豪宅。暂且不论中国国情是否应该发展豪宅，顶级别墅或豪宅的形成首先是其不可替代的自然景观资源或人文资源所决定的，其次是高品位的建筑设计，然后才是建筑设备装修。盲目地增大别墅的建筑面积，堆砌贵重的建筑材料是不能形成顶级豪宅的。

　　中国目前尚没有真正的豪宅，只有开发商一厢情愿地想制造的豪宅。真正的豪宅都是由业主委托知名建筑师单独设计完成的，不可能是成片开发的。综观欧洲以及世界各地顶级别墅的发展历史与现状，可以设想中国未来的豪宅将会在得天独厚的自然景观资源和艺术人文环境资源汇集之处产生。