按照我国正在实施的建设项目法人责任制的规定，作为项目投资主体的投资商，既是项目开发资金的持有人，又是项目开发产品（商品房或其他物业)的所有者，或未来收益的所有者。按照法人责任制的原则，不仅要对项目开发建设的全过程负责，还要对项目开发的成败以及项目社会效益、经济效益负责。开发商作为投资商的代理，是建设项目开发全过程的“龙头”。本节研究开发商在房地产项目开发全过程的控制职能问题。

第一节 开发商在项目控制中的职能

建设项目开发，从立项决策、投资实施、市场营销到交付使用后的物业管理，涉及方方面面，投资商、开发商、运营商、承包商、消费者(未来的业主），还有政府机构、中介组织等，各种各样的组织机构，都将从不同的角度参与或影响项目开发过程。在所有的组织机构中，惟有开发商作为投资商的代理，是项目开发的主体，对项目过程，是起主导作用和控制作用的。其控制职能主要表现在如下五个方面。

一、决策职能:包括项目投资决策，以及涉及项目投资规模、项目开发经营模式、项目规划设计方案、项目投资融资方案、项目市场营销方案的决策职能。

二、计划职能：编制并监督实施项目投资计划、开发建设计划、营销计划的职能。并依据实施效果和实施过程中的反馈信息不断地修订计划、调整计划，以确保计划目标得以顺利实现的职能。

三、组织职能：项目开发建设全过程的组织职能既包括项目内部的组织，也包括项目外部与各协作单位的组织，如监理公司的选择，承包商的招标与管理。

四、协调职能:在项目开发各阶段、各环节、各部门之间的沟通与协调。

五、监督职能:为了保证项目计划得以顺利实现，保证各协作单位均能按合同正确履约，开发商要运用各种检查与监督手段，跟踪各项事件的运作程序和运作效果，实施监督职能。

第二节 开发商在项目控制中的主要控制事项

开发商在项目开发全过程实施有效控制的主要内容，可归纳为如下三个环节。

一、项目投资前期的控制

1.项目建议书的审核

2.项目策划方案的审核

3.项目开发方案的审核

4.项目投资与融资方案的审核

5.项目规划方案的审核

6.项目可行性研究报告书的审核

7.项目环境与市场报告的审核

二、项目投资实施期的控制

1.项目承发包(招标)控制

(1)项目设计招标控制

(2)项目施工招标控制

(3)项目设备及主要材料采购招标控制

2.项目规划设计控制

(1)安全、适用、经济——项目设计控制的三大目标

(2)质量、进度、投资——项目设计控制的三大内容

3.项目施工控制

(1)项目进度控制

(2)项目投资控制

(3)项目质量控制

4.项目合同控制

(1)工程承包合同的签约控制

(2)工程承包合同的履约控制

(3)合同变更与索赔控制

5.项目风险控制

(1)市场风险控制

(2)经营风险控制

(3)财务风险控制

(4)社会风险控制

(5)环境风险控制

三、项目投资交付使用期的控制

(1)项目竣工验收的过程控制

(2)项目竣工验收文件控制

(3)项目营销控制

(4)项目交付(交楼)控制

(5)物业管理(方案)控制

第三节 建设项目的控制对象和控制依据

一、建设项目的控制对象

建设项目控制贯穿于项目整个寿命周期，早在投资前期的项目构思、目标设计阶段，就对各阶段性的工作成果，通过审核、检查、评估等各种手段进行控制。而且越是早期，控制措施越早作出，控制效果越好。

1.项目投资前期的控制对象

项目投资前期尚未明确项目的规模、性质、计划，也无法提出各种控制指标或标准，缺乏足够的控制依据，因而人们常常疏于项目前期的控制，这是很自然的，但通常也是十分危险的。一旦在这一阶段出现决策错误，都会带来无法估量的，有时甚至是致命的损失。项目前期的控制工作，主要是企业管理决策层和项目上层的任务，主要内容表现为与项目有关的市场研究以及项目的性质、地址、环境评价;项目的市场定位、构思、方案策划、可行性研究或成果的审核、检验、评价及批准工作。

2.项目投资实施期的控制对象

项目实施阶段的投资方案已经定型，项目有关的各种计划、方案、指标、合同等内容已全部定义，控制目标乃至各种控制标准均已确定，项目控制作为项目管理的重要职能便十分清晰而明确。

(1)项目投资实施阶段的各有关方

建设项目投资实施期涉及到政治、经济、法律、社会各个领域;关联政府、社团、企业、公众各个层面，投资环境复杂而又多变，控制对象的研究应当如图1所示，涉及到项目投资的所有利害关系者。这些与项目有关联的利害者（团体)便构成了项目投资实施期的控制对象。

1)咨询部门——由各类专业人员构成，提供信息和决策意见；

2)承包商——由各种专业公司提供设计施工等专业服务；

3)供应商——提供原材料和设备订购服务；

4)金融机构——银行基金等金融机构，提供项目融资服务；

5)公众——社会大众及其相应团体，关注项目的社会效益与环境效益；

6)中介组织——提供市场调查、市场营销等中介服务；

7)政府机构——为项目提供立法、审批、指导服务，关注项目社会与环境效益；

8)劳动力——由社会各种专业人士、专门人才提供的劳动力；

9)内部各部门——公司内部机构各部门专家、管理资源、信息资料、业务经验。

(2)项目投资实施阶段的各个结构层次和各生产要素

为了满足各层次控制内容深度上的需要，应当把作为项目控制对象的项目结构，划分为各种不同层次的单元。如项目、子项目（分项目）、单位工程、分部工程、分项工程等。一般来说，越是高层，控制对象所涉及的层次越高，范围越广，内容越抽象。越是低层，控制的对象所涉及的层次越低，范围越实，内容越具体。比如，公司决策层控制对象一般只到

项目或子项目层面;公司中层(业务主管)和项目管理层，控制对象将涉及到项目的单位工

程或分部工程;项目管理机构的中层(项目业务主管层）的控制对象将直接深入到分项工程（即具体的工作面）。

项目的各种生产要素(劳动力、材料、设备、资金等），都是项目投资实施的关键因素，自然也成为项目实施阶段的重要控制对象。所有的项目，都必须制定相应的标准(如针对劳动效率的劳动定额，针对材料性能的强度指标、硬度标准，针对设备使用效果的使用率、完好率等质量指标等）、制度(如考勤制度、质量检验制度等）、程序和方法，对各生产要素实施有效控制。

(3)项目投资实施阶段的各种考核与评估指标

项目投资实施阶段的实施效果，是通过一系列的指标体现的，这些指标便成为项目控制的主要对象。

如反映项目投资经济性的指标(投资额、成本等）;反映项目质量状况的指标(优良率、合格率以及各种具体的质量数据）;反映项目进度状况的指标(完工率、延误日期等）;反映项目合同执行情况的指标(合同履约率、索赔金额等）;反映项目安全性、稳定性、风险性的各类指标等等。

(4)项目投资实施阶段的各控制点

控制点是指为了实施有效控制，在项目投资实施阶段的各环节、各部位、各场所设置的需重点加强监控的部位。如整个项目投资实施过程中的各关键性的阶段转换点（重要的分部工程、分项工程、单位工程竣工、验收点等）;对工程质量有重大影响的活动(如材料进场检验、混凝土灌注、强度检验、隐蔽工程验收等）；对项目投资成本有重大影响的事项(如合同签约、竣工验收、采购、市场营销、促销等）。

3.项目经营使用期的控制对象

建设项目的经营使用期主要是物业管理，也有些自营租赁经营的项目，在其经营使用期还有涉及经营成本、经营管理方面的控制对象（财务、人员、服务等）。作为物业管理的控制对象，则主要是业主，以及为业主提供的各种服务（服务质量、业主沟通、业主投诉等）。此外，还有房屋、设备及各种配套设施与设备。

经营使用期控制对象的另一类控制对象是项目的竣工验收及交付使用。

二、房地产项目的控制依据

建设项目的控制依据是项目投资实施的各种文件。如项目策划报告、可行性研究报告、项目任务书、设计文件，与项目有关的各种决议文件、批复文件、合同文件等，此外还包括：对项目适用的各种法律、法规文件;与项目工程相关的工程设计与施工规范，各类材料、设备验收标准，各类相关标准；项目的各种、各类计划文件、工程施工中的各种、各类变更文件、各类报表、检查记录、会议记录等。