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　　知识点4：抵押权

　　【考频指数】★★★

　　【考点精讲】

　　一、抵押物

　　抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。此保证仅限于债权人的不动产。例如商业贷款购房活动中，贷款人需要将房产证明交由银行保管，贷款付清后，方可取回房产证明。

　　1.抵押可以处分的财产有：

　　(1)建筑物和其他土地附着物;

　　(2)建设用地使用权;

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

　　(4)生产设备、原材料、半成品、产品;

　　(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　(6)交通运输工具;

　　(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

　　2.不得抵押的财产有：

　　(1)土地所有权;

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;

　　(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

　　(5)依法被查封、扣押、监管的财产。

　　3.如用以下财产作为抵押物，则需要办理抵押登记，登记权利自登记时成立。

　　(1)建筑物和其他土地附着物;

　　(2)建设用地使用权;

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

　　(4)正在建造的建筑物。

　　当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人：

　　(1)生产设备、原材料、半成品、产品;

　　(2)交通运输工具;

　　(3)正在建造的船舶、航空器。

　　二、抵押权的实现

　　财产抵押应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。若债务人无力偿还债务，抵押物变现后，那么超出其保证价值的部分归债权人所有，不足的由债务人清偿。

　　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

　　1.抵押合同以登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。

　　2.抵押合同自签订之日起生效的，如果抵押物未登记的，按照合同生效的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

　　【例题】甲施工企业将自有的一套设备抵押给了乙银行，并于2014年5月1日签订了抵押合同。2014年6月10日甲施工企业又将该设备抵押给了丙银行，当日签了抵押合同且办理了抵押登记。2015年6月10日，两个抵押借款都已经到期，而甲施工企业均无力还款，现两家银行均申请法院拍卖该设备，以下拍卖所得价款还款顺序合法的是(　)。

　　A.先偿还乙银行，后偿还丙银行

　　B.先偿还丙银行，后偿还乙银行

　　C.只偿还乙银行

　　D.只偿还丙银行

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是抵押权。抵押物多次抵押的，按下列顺序偿还：(1)已登记的，按登记先后顺序;顺序相同，按比例清偿;(2)未登记的，按合同生效先后顺序;顺序相同，按比例清偿;(3)已登记的先于未登记清偿。

　　【例题】以正在建造的建筑物抵押的，抵押权自(　)时设立。

　　A.抵押合同订立

　　B.抵押物登记

　　C.抵押物交付

　　D.建筑物竣工后交付

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是抵押权。《物权法》第187条规定：以正在建造的建筑物抵押的，“应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。故B为正确选项。