案　情：

　　某县化工厂占地总面积20.6亩，其中划拨土地使用权面积12.6亩，出让方式取得土地使用权面积8亩。2004年年初，县粮油购销有限公司与化工厂发生债务纠纷，向市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令化工厂偿还全部货款和利息共计320万元。经评估，化工厂全部资产（含土地）734.34万元，负债612.43万元，净资产121.91万元。经法院调解，双方达成了《民事调解书》（[2004]市法民一初字第26号），约定由被告化工厂偿还原告粮油购销有限公司货款和利息共计320万元。调解书生效后，化工厂未主动履行清偿义务，粮油购销公司向法院申请执行。

　　县工商行在得知上述情况后，就化工厂贷款债务向法院提起诉讼，请求判令化工厂偿还全部借款和利息共计297万元。法院做出如下判决：被告化工厂偿还原告县工商行借款和利息共计297万元。同年11月15日，县人民政府对粮油公司《关于县化工厂资产处置方案的报告》进行批复，同意按照国有资产处置的有关规定，对化工厂资产进行处置，拍卖资金优先用于安置化工厂职工。

　　化工厂土地和机械设备经公开拍卖，成交总金额为350万元，其中土地使用权拍卖价款为308万元，机械设备等拍卖价款为42万元。2005年3月16日，法院根据化工厂、粮油购销有限公司、县工商行三方达成的和解协议，作出《民事裁定书》，裁定如下：“对于化工厂土地及资产拍卖所得价款，150万元用于清偿县工商银行贷款，195.95万元用于支付粮油购销有限公司货款，同时，支付佣金3.5万元，支付执行费0.55万元。至此，被执行人所拥有的财产已全部变现执行完毕，被执行者作为企业法人的资格已终止，无其他财产可供执行，又无义务承受人，故终结[2004]市法民一初字第26号民事调解书的执行。”同年4月14日，法院向县国土资源局发出协助执行通知书，要求将土地使用权变更给竞得人杨某。随后，杨某向县国土资源局申请土地变更登记，并要求将工业用地改变为商住综合用地，用作房地产开发。土地管理部门依据法律法规的有关规定，拒绝办理土地使用权变更登记手续。

　　分　析：

　　法院处置化工厂土地资产的具体做法，值得商榷，土地管理部门拒绝办理土地使用权变更登记是合法的。

　　首先，法院没有依法处置土地使用权。化工厂20.6亩工业用地权属来源有两类，一是划拨方式取得的国有土地使用权12.6亩，二是出让方式取得的国有土地使用权8亩，且两类土地经拍卖转让后，其用途均由工业用地改为商住综合用地。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、第四十四条、第四十五条规定，国有划拨土地使用权未依法办理土地使用权出让手续、未缴纳土地出让金，不得转让、出租、抵押；《城市房地产管理法》第十七条规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”，第三十九条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院的规定，报有批准权的人民政府批准”。按照上述规定，该宗土地应报县人民政府、国土和城市规划等行政主管部门同意并补交出让金，但该地既没经过政府和相关主管部门同意或批准，也未补交土地出让金，这与上述法律规定相悖。

　　其次，受偿顺序不当。国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条规定，“国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。土地使用权出让金应首先安置破产企业职工”，县人民政府对《关于化工厂资产处置方案的报告》的批复意见也明确应将拍卖资金优先用于安置化工厂职工，因此，化工厂土地拍卖所得首先应用于安置企业职工，其次是补交土地出让金，最后才是清偿粮油购销有限公司、县工商行的债务，而法院却将拍卖价款全部用于支付债务及其他，显然是违法的。作为国土部门，不能简单以法院生效判决具有法律效力，就办理土地使用权过户手续，因为法院的生效判决只是符合土地变更登记的一个法定条件，而不符合全部法定条件。《土地管理法实施条例》第六条第二款规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请；原国家土地管理局《关于变更土地登记的若干规定》第三条规定，土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后15日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向国土部门申请变更登记；《贵州省实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第二十三条第一款规定，转让土地使用权需具有土地使用权出让合同并缴清出让土地使用权地价款和有关税费；第四十八条规定，划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，已补办土地使用权出让手续、补交土地价款或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地价款，其划拨土地使用权和地上建筑物可以依法转让、出租、抵押。根据以上法律法规，该宗地办理变更登记时，一是欠缺县人民政府、国土和城建主管部门的批准文件，二是未签订国有土地使用权合同，三是未补交土地出让金，因此，不具备办理土地使用权变更登记的全部法定条件。

　　鉴于以上理由，土地管理部门在暂缓办理土地变更登记手续的同时，应向法院提出建议书，建议与县政府协商，了解化工厂需安置职工的情况，将部分拍卖价款用于安置职工。然后，按法律有关规定，待补交划拨土地使用权的出让金、其他费用，完善相关手续后，再办理土地过户变更登记。

　　因化工厂土地的权属来源有两类，且拍卖后改变用途，在办理变更登记时，应对这两种权属来源的土地区别对待。根据《城市房地产管理法》第十七条、第三十九条的规定，土地改变用途应报县城市规划行政主管部门的同意，其中划拨的12.6亩国有土地使用权应报县人民政府批准转为出让。依照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第九条规定，土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估，因此，应由有评估资质的部门对20.6亩国有土地使用权进行评估。评估分两部分：一是对以出让方式取得的8亩国有土地使用权改变用途后的地价评估，以确定由工业改为商业用途需要补交多少出让金，重新签订土地使用权出让合同。二是对划拨转为出让的12.6亩国有土地使用权进行评估，确定缴纳土地使用权出让金并报县人民政府批准。

　　对于该国有土地使用权拍卖所得价款，法院已裁定全部用于支付债务和其他费用，应通过审判监督程序追回，在对企业职工进行安置后，用于补交土地出让金、土地收益和相关税费，剩余部分价款才能用于清偿债务。

　　履行完上述程序后，受让人杨某应持县政府同意改变用途和划拨转为出让的批复文件、城市规划行政主管部门相关文件、土地使用权出让合同和出让金缴付凭证向县国土资源局申请变更登记，国土资源局可据此办理土地变更登记。