一、考试目的、性质

　　全国注册物业管理师考试属于国家行政许可制度设定的准入性考试，通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国物业管理师资格证书》，再经注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证书》方可以注册物业管理师从事物业管理工作。

　　依据2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《中华人民共和国行政许可法》第十二条：“提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项”可以设定行政许可，以及第十四条：“本法第十二条所列事项，法律可以设定行政许可。尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可”的法律规定。所以，注册物业管理师是根据《物业管理条例》第三十三条：“从事物业管理的人员应该按照国家有关规定，取得职业资格证书。”的规定而设立的一项行政许可制度。

　　2005年11月16日国家人事部、建设部以“国人部发〔2005〕95号”规范性文件的形式联合颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。《物业管理师暂行规定》明确规定了从2005年12月1日实施注册物业管理师制度。

　　物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂、向公众通过的服务对象众多广泛等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员尤其是物业管理处主任、项目经理这些高层次管理人员，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，直接关系到广大业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”并且在2005年11月，建设部和人事部就已将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

　　物业管理师执业资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国物业管理师资格证书》，经注册后可以物业管理师的名义从事物业管理业务。

　　以往，物业管理从业人员的培训、考试都是实行的物业管理企业上岗证书培训。但随着国家行政许可制度的实施，上岗证书培训考试就显然与国家行政许可制度相矛盾。因此，国家决定物业管理企业上岗证书要逐渐过渡到注册物业管理师。物业管理从业人员所取得的物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗培训证书，由于这些上岗培训和考试一般都不严格，专业学历和专业考试要求都不高，滥竽充数的现象比较严重。所以导致上岗证书这样的选拔规则很难保证从事物业管理的专业人员拥有完整的知识结构，最终导致现有物业管理从业人员的素质和管理水平参差不齐，许多从业人员的专业理论水平和文化程度偏低。这也是国家要以注册物业管理师取代上岗证书制度的一个重要的因素。

　　注册物业管理师作为一项执业资格制度，目前，世界上许多国家均建立起这项制度，物业管理师执业资格证书已经逐渐被越来越多的国家视为从事物业管理工作的必备条件。我国对物业管理上岗培训的行政审批改革为严格的经考试、注册的物业管理师制度，有利于实现物业管理从业人员的职业化、社会化、专业化。物业管理师制度争取同有关国家取得互认，将成为我国开拓国际物业管理市场的一个重要条件。

　　同时我们也应该看到，对于高水平的人才而言，物业管理师资格考试的举行将是个人职业发展的必由之路。目前全国物业管理企业经理仅10万多人，只占从业总人数的百分之二左右。高级人才在人数上远不能满足市场需求。

　　二、考试分析

　　物业管理师执业资格考试大纲在吸收我国一级注册结构工程师、一级注册建筑师、一级注册建造师、注册土木工程师、注册房地产估价师和注册房地产经纪人执业资格考试大纲的经验基础上制定的。考试大纲明确了对各考试知识点的具体要求，如了解、熟悉、掌握（突出掌握部分的知识点）等。

　　物业管理师资格考试的教材严格按照大纲编写，但是涵盖面很广泛，几乎涵盖了物业管理理论和实务的大部分内容，还包括了一部分房地产估价师和房地产经纪人的内容，除此之外，它还有一部分自身特有的内容。如此众多的内容综合到一起，使得其考试的灵活性很大。这给各位考生的复习应考带来很大不便。如果只是通过粗略的看教材，没有对各方面知识的深度理解，那么万一考试时出题老师为了增加难度，不是简单的对教材原话的机械重复，而是要求有一定理解的话，那么只是通过背教材就很难通过了。而如果要想达到对教材的理解，就需要花费大量的时间和精力了。

　　物业管理师考试命题必须充分考虑广大物业管理从业人员脱产培训难的实际状况，结合成人教育的特点，原则上应保证考题难易、大小、长短、宽严适中，题目简明准确。特别是一开始实行注册物业管理师考试制度的前三年，国家为了加快注册物业管理师制度的顺利实施，考题在出题中一般比较多的是采用重复教材原话，考试的难度相对也比较小，这就使考生往往比较容易通过前三年的考试。但随着注册物业管理师制度的建立，按照一般国家级考试的经验，三年之后注册物业管理师的考试往往就会越来越难。所以，抓住前三年考试的有利机遇，就能顺利通过注册物业管理师的考试。

　　2006年10月28日举行了首次全国注册物业管理师资格认定考试，据考生反映试题不是太难，内容也多偏重实务方面，是平时工作中常遇到、用到的。首先因为刚刚开考，书上所有的内容都可以作为考试范围，选择的余地比较大，因此一般会更多的把比较简单的概念性的知识点作为考题。其次由于是最初国家对注册物业管理师资格的人员需求比较紧迫，人员的需要量比较大，因此有必要降低考试难度使较多的人员顺利通过考试关，也是加快建立注册物业管理师制度的一个有效途径。随着几年以后通过的人越来越多，国家对相关人员的需求减少，则考试的难度会越来越大。各位考生应该借此机会，下大力气学习，通过努力，力争一次通过。

　　比较而言，各科之间的难度还是有差别的，我们认为依次应该是《物业管理综合能力》、《物业经营管理》、《物业管理实务》和《物业管理基本制度与政策》。这些科目侧重理解、有的科目强调记忆，考生要注意运用适合的复习方法，以便取得良好的复习效果。

　　三、考试命题发展趋势

　　作为全国统一的准入性执业资格考试，物业管理师执业资格考试必然会进一步突出其实务性，强化“重实务轻理论”的命题趋势。因此在命题方面，不仅会考得越来越细致越全面，而且会更注重于加大题面案情的复杂性和干扰性选项的迷惑性，以此来考察考生综合运用基本理论、基础知识、基本技能，进行思考和判断的实务能力。这是全国物业管理师执业资格考试未来增加难度的主要方向。

　　在近期的全国物业管理师执业资格考试题一般是直接考某一规定或考试用书中的某一概念原理，只要记住相关内容，便可直接得出答案，考核的主要是考生的记忆能力，特别是其中的选择题。但以后的考试选择题的出题角度也有可能会更加灵活，会以更多的案例形式的选择题出现，考生很难直接从法条中找到答案，而需要结合实际问题作出判断和选择。

　　物业管理师资格考试涉及的知识点将会逐步扩展。“小分、多题、并科、大卷面”是全国物业管理师执业资格考试命题一个很重要的特点及发展趋势。因此，考生在复习时，对一些细小的知识点或不大的知识点，都不可掉以轻心。尽管说物业管理师资格考试会向“难”和“细”的方向发展，但是考生只要学习方法得当，肯下功夫，这些都是不难掌握的。

　　四、考试命题类型分析

　　物业管理师执业资格考试分为四个考试科目，包括《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》。其中《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》这二个科目试题的题型分为单项选择题和多项选择题；而《物业管理实务》、《物业管理综合能力》二个科目试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

　　（一）选择题

　　全国物业管理师执业资格考试选择题型部分分单项选择题、多项选择题两种。

　　选择题的待选项中己保有大量的信息可以提示我们该从哪个方向进行思索，或将哪部分知识进行筛选、判别。只是由于我们的记忆不够准确，容易产生似是而非的印象，或者对法条及原理的理解不够精确，容易发生部分的偏差与错误，或者由于审题不够仔细，忙乱中误选了不正确项。

　　命题老师在设置选项之时也会自觉不自觉地遵循某种规律。这些规律往往也利用人类思维中某些常见的弱点，比如说在逻辑判断与推理中常犯的错误等等。例如，干扰项与正确项常常会部分相同，部分不同，这样才能考察考生是否是完全掌握了知识点。再例如，在选项中考官有时会不自觉地设置一个正确项，然而又设置一个与此正确项内容截然相反的错误项，让考生在两者中进行取舍。而此时我们往往能借助一些选项之间逻辑关系的帮助，缩小选择的范围或确立选择的方向。

　　1.单项选择题

　　⑴单项选择题的特点

　　单项选择题是客观性试题中有代表性的一种试题类型，也是比较简单的一种题型。主要考察考生的理解、记忆、判断、分析能力。它的侧重点一般与一些具体的知识点有关，特别是一些容易出错而又十分重要的关键问题。主要是将条文或原理中的一些关键字眼给定出来，将其作为选项之一与一些干扰项混放在一起，让考生去加以判断和选择。命题者所给的干扰项都是精心设置的，迷惑性比较大，有时从字面意义上不容易排除。

　　⑵答题技巧

　　①认真阅读题干和选项，全面理解题意和要求，注意把握题中的信息，关键宇等。注重第一印象，如果对某个题目吃不准的话，要以第一印象为准。

　　②选择题最有效的方法是排除法。适合一眼看不出正确答案，但对部分错误答案却很明显，在这种情况下，考生应试图从排除错误答案入手，以寻找正确答案。

　　③运用猜测法。选择题存在凭猜答得分的可能性，我们称之为机遇分。这种机遇分对每个考生是均等的。只要正确把握这种机遇，就不会造成考试的不公平。

　　2.多项选择题

　　⑴多项选择题的特点

　　多项选择题与单项选择题同属选择题这一类型，因此两者在特点上有其相同的一面。但由于正确答案的多项性和由此产生的选择方式的多样性，致使多项选择题还有其不同于单项选择题的地方。

　　由于多项选择题有多个正确答案，因而题干与选项的备选答案之间不再是“一一对应”的关系。解答单项选择题往往是既有判断又有比较，而解答多项选择题则是需要分别对各备选答案进行判断。多项选择题对考生在知识的掌握方面要求更高一些，要求考生对相关概念、程序、要求等认识得更清晰，有些内容仅凭记忆就不够了，还要能深刻地理解。多项选择题大多是针对一些多款多项的知识点而出的。在此要特别提醒的是，在复习时一定要

　　注意每一款每一项的详细内容，在做题时一定要看清每一选项的表述。有时，命题者会调换其中某一款或某一项的关键字眼，再将其列入选项之中，以达到迷惑考生的目的。

　　⑵答题技巧

　　这种题型要求考生从多个选项中选出至少两个正确答案，多选、错选等均不得分。和单项选择题相比，它的难度较大，对应试者的归纳分析能力有较高的要求。因此，考生要在短时间内排除干扰，选出符合题意的选项是具有难度的。当然，虽有难度也并非不可攻克，考生在做此类题目时，要注意以下几点：

　　（1）消元法：多选题都是两个或两个以上答案是正确的，其干扰项（错误项）最多为两个，因此，遇到此题运用消元法是最普遍的。选将自己认为不是正确的选项消除掉，余下的则为选项。

　　（2）分析法：将四个选项全部置于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真，获得理想的答案。

　　（3）语感法：在答题中因找不到充分的根据确定正确选项时，可以将试题默读几遍，自己感觉读起来不别扭，语言流畅、顺口，即可能定为答案。

　　（4）类比法：四个选项中有一个选项不属于同一范畴，那么，余下的三项则为选择项。如有两个选项不能归类时，则根据优选法选出其中一组选项作为自己的选择项。

　　（5）推测法：利用上下文推测词义。有些试题要从句子中的结构及语法知识推测入手，配合自己平时积累的常识来判断其义，推测出逻辑的条件和结论，以期将正确的选项准确地选出。

　　3.案例分析题

　　全国物业管理师资格考试案例分析题只在《物业管理实务》和《物业管理综合能力》二个科目的试卷中有，共有2道大题，每道大题有5道左右小题，占整个试卷的40%即大部分分值。所以应引起考生的极大重视。

　　考生在做案例分析题时往往有一个误区，认为在卷面上写得越多越好，甚至题干中没有问到的，也写了一大串。这种答题思维用在全国物业管理师执业资格考试中就会吃亏，其直接后果是导致答题时间不够用，即某些考题会答却没有时间去答。

　　案例题的答题要求是条理清晰，详细得当。案例分析题其评分是踩点式的，即某一要点答上了，无论是用几千字还是用上百字，都一样得分。因此答题时一定要简洁，问什么答什么，不要答非所问。

　　比如案例中问某某人的观点是否正确，答案要么是两个字（正确），要么就是三个字（不正确），除此以外多答一个字都是废话，都是在浪费宝贵的考试时间。

　　需要再一次提醒的是，全国物业管理师执业资格考试中的案例分析题不是理论分析题，千万不要长篇大论地进行理论分析，否则到头来只会害苦了自己。当然，如果某道题一点也不会，则尽量不要空着，而要在答题处按自己的理解写些文字，这些文字中，或许有的是正确答案，这样就会多少得些分数。

　　案例分析解答注意事项：

　　1.要合理分配答题时间。由于案例分析题题量大，所以考生在选择题上不要花费太多时间，而给案例题留有足够的时间，做案例题要先易后难，不要把时间浪费在某一个难题上。

　　2.审题要细致，理清资料中所述的事件间的关系。没有审好题，纵然有千般理论、万种方法也只能是徒劳无功。也许每个考生心中都明白要仔细审题的道理，但一拿起题来就总是丢三落四，这就需要多加练习，不仅心里要始终拉着一根弦，还要多多实践，在做题的过程中吸取经验教训。必要时，可以在草稿纸上点出关键的细节。

　　3.要字迹工整、条理清晰，切忌心中无数，草率成文，字迹潦草，如果因此而造成不必要的失分就太冤枉了。答案有几条的，要一条一条列明，切忌眉毛胡子一把抓。

　　4.作答计算题，关键是要保证运算结果正确。有时一看题知道用什么公式和计算方法。由于粗心造成计算结果错误，这非常可惜。绘图，要力求准确、标准，而且要保持图的干净、整洁。

　　五、考试样题

　　说明：

　　本试卷采用百分制（即满分计100分）。选择题部分（含单项选题和多项选择题）占总分值的60%，计60分；案例分析题部分占总分值的40%，计40分。

　　（一）单项选择题（每题1分。在每题的备选项中，只有1个最符合题意）

　　1.物业管理企业成立须经（　）。

　　A业主大会批准

　　B工商行政管理部门登记

　　C房地产行政管理部门批准

　　D居民委员会批准

　　答案：B

　　2.物业管理企业资质等级分为（　）。

　　A国家级、省级、地市级

　　B甲级、乙级、丙级

　　C一级、二级、三级

　　D高级、中级、初级

　　答案：C

　　（二）多项选择题（每题2分。在每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，且至少有1个错项。错选则该题不得分；少选则所选的每个选项得0.5分）

　　1.新设立的物业管理企业在进行资质申报时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（　）向当地房地产主管部门申报。

　　A企业法定代表人身份证明

　　B企业总经理身份证明

　　C物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同

　　D管理和技术人员职称证书和劳动合同

　　E物业服务合同

　　答案：ACD

　　2.公共秩序管理部门的主要职责范围是：（　）。

　　A治安防范

　　B消防管理

　　C车辆停放管理

　　D交通秩序管理

　　E处罚犯罪行为

　　答案：ABCD

　　（三）案例分析题（每题20分，请根据背景材料，按要求作答）

　　1.某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。

　　问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施？

　　答案要点：

　　（1）通过电梯对讲或其它方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。

　　（2）立即联系另外两名电梯工盘车放人（即解救被困乘客）。

　　问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作？

　　答案要点：

　　（1）在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客入院检查，相关费用由建设单位承担。

　　（2）将电梯困人情况书面报告建设单位。

　　（3）建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。

　　（4）故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。

　　2.A公司是某商品房住宅小区的建设单位，在预售商品房前，拟选聘物业管理企业为该小区提供物业管理服务。

　　问题1：A公司应如何正确选聘物业管理企业？

　　答案要点：

　　（1）A公司应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（或物业管理招投标相关法规等）规定的程序，通过招投标的方式选聘物业管理企业。

　　（2）A公司在通过招投标的方式选聘物业管理企业时，如果投标人少于3个，须经政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业管理企业。

　　问题2：若A公司决定聘请B公司为小区提供物业管理服务，应签订何种合同，如何签订？

　　答案要点：

　　（1）A公司与B公司应签订《前期物业服务合同》。

　　（2）A公司与B公司应针对该项目的服务要求和项目特点进行充分协商，且不得违反法律法规的规定。

　　（3）合同的签订应当采用书面形式。

　　六、考试选择题解答思路

　　全国物业管理师执业资格考试中，选择题是主要的考试题型。特别是《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》这二科的考试题型均为选择题。

　　选择题包括单项选择题和多项选择题。答好选择题，是考试取得成功的关键。在此，我们对选择题题型特点和解题思路进行分析，相信对考生复习、应试会有很大帮助。

　　对于一道选择题，考生可以从不同的角度入手，分析判断以求得正确答案，除了能直接寻找正确答案之外，还有排除法等方法，如果一时难以判断，可用以下方法一试。我们在这里揭示的只是一种答题的技巧。要取得考试的好成绩关键还是要扎实掌握基本知识，牢固记忆与正确理解才是应对考试最有效的方法。但当你实在对以往所学所记全无印象之时，不妨依本节讲述的技巧一试。因为，进行了选择就存在正确的可能。放弃选择，则永远不存在正确的可能。