理解城市地价的几个关键点

　　近年来，土地资源得到了前所未有的重视。地价到底是怎么回事？通常情况下理解城市土地价格要抓住以下几个关键点：

　　地价的含义

　　地价也称土地价格，其含义可以从三个方面理解：

　　用政治经济学的概念解释，为地租的资本化的货币数额，其数量公式为：V＝a÷r（V代表地价，a代表地租，r代表资本化利率）。

　　用土地收益理论的概念解释，为预期的土地年均净收益（即经济地租）资本化的货币数量。

　　用土地供求理论的概念解释，为由特定时间和地点土地需求和供给决定的、以货币表示的经济价值。

　　上述解释均在一定程度上体现了地价的本质，但也反映了从不同层面上理解地价时会产生一定的分歧。

　　城市地价形成机制

　　通过对地价含义的分析，不难看出地价的本质是土地出让年限内地租的贴现值总和，即地租的资本化。这里所说的地租是全额地租，包括绝对地租（城市中最差的土地所要求的最低限度的地租）、级差地租Ⅰ（位置较好的土地所要求的高于绝对地租的差别地租）、级差地租Ⅱ （在同一块土地上连续投资而产生的级差收益）和垄断地租（极少数黄金地段所要求的额外地租）所构成。

　　城市地价的形成是一个由地租资本化开始，经土地投入而不断增加价值，最后实现更大土地收入的经济流动过程，这个过程包括了土地征收、土地开发、城市建设配套等阶段。

　　在市场经济条件下，土地价格主要受收益机制和市场机制调节。

　　收益机制是土地市场价格形成的前提。土地不同于一般商品，其价格的决定不完全由社会必要劳动时间决定，而主要由收益决定，即土地产出能力大小决定。地价分布主要有以下规律：

　　土地利用方式及其集约利用程度等因素是影响土地收益的主要因素。城市不同用途土地利用产生的经济效益不同，地租支付能力也不同，造成土地收益不同，地价存在差异，所以城市土地不同用途地价水平一般呈现商业地价高于住宅地价，住宅地价高于工业地价的规律。

　　就城市内部来说，不同区域土地经济区位、交通区位的差异直接影响土地收益的高低，使得城市地价空间分布出现地域差异，呈现从城市中心区向外递减，并沿道路延伸的基本空间分布规律。

　　就某一具体地块而言，土地的收益水平主要取决于该地块包含的物化劳动力及地块的开发利用强度，若地块的市政基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高。

　　市场机制是土地市场的运行机制。虽然收益机制在很大程度上决定了土地提供的经济剩余量，但经济剩余必须由开发经营者在土地市场上通过投资、租赁、买卖等方式得以实现，市场机制使得土地市场价格围绕着经济剩余量而波动。

　　市场机制包括供求机制、竞争机制、利率机制等，其中供求机制是最基本的机制，供求关系决定土地的市场价格，而竞争机制和利率机制则对市场的供求关系产生影响。市场机制对地价形成的作用大小主要取决于两个方面：一是城市土地市场发育程度，即市场机制在多大程度上发挥对土地资源配置和地价形成的作用。土地市场化程度越高，市场竞争越激烈，市场主体的行为越规范，市场地价水平越接近地块的收益水平；反之，则市场地价与收益水平相差越大。二是土地市场的供求关系。一般地，供求关系越紧张，市场地价水平越高，越接近地块的收益水平。

　　地价和一般商品价格的区别

　　对一般商品而言，价格是价值的货币表现，价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，商品是可交换的劳动产品，这些概念强调了价格是人类劳动的一种度量标准。土地不同于一般的劳动产品，土地价格不完全是人类劳动的体现。但是，由于土地所有权和市场经济制度的存在，土地往往作为一种稀缺资源被商品化，成为可以买卖的对象，形成土地价格。土地价格不是价值的货币表现，而是人们要利用土地的使用价值而付出的购买价格，是土地供给与需求作用的结果。

　　人们取得已开发利用的土地，往往要经过人工改造，投入人类劳动（包括物化劳动和活劳动），在此过程中将会创造新的使用价值，因此，已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地，地价除了为土地所有权而支付的部分货币外，还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。前一种价格称之为土地资源价格，后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。