不同性质土地使用权的估价

　　一、我国目前的土地权利

　　弄清土地权利对正确进行土地的估价具有十分重要的意义。士地权利是一束权利，拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。土地权利可以通过立法来加以确定。有的国家规定有完全所有权、终身所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。土地权利可以由一个自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。

　　我国目前的土地权利体系尚不够完善，但权利的限制和分离制度已经初步形成。土地使用权和土地所有权分离，土地抵押权、出租权和以买卖方式的转让，以及城市规划、房地产税、土地增值税等已经通过立法形式确定下来。土地权利的管理是政府管理机关依照有关法律规定进行的，主要是查清产权来源，确认产权归属，依法进行土地权利登记，发给产权证明从而达到保护合法权益，避免纠纷的目的（一）土地的所有权和使用权

　　1、土地所有权和使用权的概念

　　土地所有权。指土地所有权人在法律规定范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利。占有权指土地的实际占领、控制的权利；使用权是指对土地实际利用的权利；收益权是指在土地上获得经济利益的权利（但通过处分方式获取收益的除外）；处分权是指在法律允许范围内对土地进行处置的权利。我国目前实行社会主义的土地公有制。不存在私人所有的土地。

　　土地使用权。指土地使用人根据法律、法规或者行政命令以及合同规定而取得的国有土地、集体所有土地的占有和使用的权利，以至包括以买卖方式转让、出租和抵押的权利。土地使用权的取得，依照国家法律的规定：实行行政划拨和国有土地使用权出让双轨制，农村集体土地由本集体经济组织的成员承包经营实行无偿使用制度。不同方式取得的土地使用权具有不同的权利和义务。

　　2、集体所有土地的征用和国有土地使用权的转让。农村集体所有的土地除了由本集体经济组织和个人依法使用外，在国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业时可以依法由国家征用。集体所有土地目前除国家依法征用外暂无其他转让所有权的法律规定。

　　国有土地使用权可以经县以上土地管理部门批准划拨给符合法定用途的单位或个人使用。国有土地使用权划拨分为两种情况，一是国家依法征用集体所有土地后直接划拨；二是将单位或个人使用的国有土地收回并再次划拨。以划拨方式取得的国有土地使用权，使用人只有依法使用的权利，不可擅自转让和改变用途。

　　国家依法签订土地使用权出让合同，收取土地使用权出让金而出让的国有土地使用权，土地使用权的受让人可以通过买卖等方式转让其土地使用权。

　　3、国有土地使用权的抵押、出租等权利的设立和终止。通过出让方式取得的国有土地使用权可以在有关法律、法规和出让合同规定的权利、义务范围内除了转让外还可以出租和抵押（担保）。

　　通过划拨方式取得的国有土地使用权可以在补交出让金、补签出让合同后获得转让、出租和抵押（担保）的权利。

　　通过出让方式取得的国有土地使用权有最高使用年限的限制，其中住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

　　土地使用年限期满后，如未申请续期，或申请续期未被批准，其土地使用权终止。土地使用权终止时，土地连同其地上建筑物无偿无条件交给政府。如果申请续期获得批准，需重新签订出让合同，缴纳出让金，获得继续使用的权利。

　　4、土地所有权、使用权的确定和确认，由县以上土地管理部门依照国家有关法律法规的规定进行确定。土地所有权或使用权确定和确认必须提出土地登记申请。集体所有土地由县级人民政府审核，并依照国家确定土地所有权的有关规定进行登记造册，核发《集体土地所有证》，确认所有权；单位和其依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发《国有土地使用证》，确认土地使用权。目前有些地方的集体土地所有权证尚未发放。

　　因征用、划拨而改变土地所有权、使用权或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等转移土地所有权的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县以上地方人民政府更换土地证书。以出让方式取得的国有土地使用权及其转让、出租抵押等均应依法办理登记。土地权利登记的内容包括土地面积、用途、年期、权利人（使用人）、地址、地号。地图等。

　　二、出让土地使用权的价格评估

　　1、估价委托方：土地使用权出让是以国家为主体来出让的，土地使用权出让价格评估的委托人应该是国家。

　　2、价值内涵：国有土地使用权的价格是一定年限的价格，士地使用者必须向国家交纳出让金。因此，出让土地的使用权价格评估应明确价格内涵。目前，各地的情况有所不同，土地使用权出让价格大致有三种类型：

　　（1）完全的熟地价格。指已经开发完成，可以提交使用的国有土地使用权价格，成本价基本包括：动拆迁费、基础设施配套费、出让金。

　　（2）出让金加上土地取得费。

　　（3）毛地价格。一般指具备了一定的市政基础设施，但还不完善，需要经过开发。

　　3、价值标准：经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权，一般应体现其完全市场条件下应有的价值，所以估价应采用公开市场价格标准。

　　4、估价方法及有关事项：

　　应采用基准地价修正法进行，但需要有一个完整的修正体系（内销、外销）；可采用市场比较法，但要注意有的比较实例需要交易情况修正。另外，其成交价格的内涵可能与评估对象的价格内涵不一致。如，有的是熟地楼面价（或地面价），有的是出让金；可采用假设开发法，但其准确性依赖于对未来市场价格水平和供求的正确预测，忽视对市场状况的预测是错误的；可采用成本法作为辅助方法，但一般不赞成使用。

　　5、注意事项：

　　采用哪种出让方式取得土地使用权。包括国家直接出让的方式（开发商尚未得到土地使用权）和补地价的方式（包括侨汇房、划拨土地上的别墅、划拨土地上的商品房）。

　　三、划拨土地使用权的价格评估

　　1、估价依据。划拨土地使用权估价与土地使用权的处理方式、规定等关系密切，除需遵循《城市房地产管理法》、《土地管理法》外，还需执行针对划拨士地使用权管理的有关国家和地方法规、政策、条例，如企业改制中的土地处理规定、外商投资的合资或合作企业使用划拨土地的规定、划拨土地上的房地产转让、抵押等规定。

　　2、价值内涵及标准。划拨土地使用权是一种不完全的使用权形式，其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比，主要差别在于是否包含土地出让金。因此，划拨土地使用权的成本价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用（开发费），以及取决于是否承担的土地使用权出让金、土地使用费（场地使用费）等。

　　3、估价方法：

　　（1）市场比较法。根据其它同类型划拨土地成交实例作为比较案例，采用比较法评估。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市。

　　（2）成本法。主要成本费用包括：征地费、动拆迁费、市政配套费、土地使用费等，其中土地使用权出让金、土地使用费等需以支付者的年支付额的贴现和计，实际上应以有关法规规定的出让金标准计。以划拨土地作价投资时，或以土地作为合作条件组成合资企业，由于土地使用费（相当于土地租金）可能由合资企业中的外方或由合资企业缴纳，估价时要视情处理。

　　（3）剩余法。在以土地作为合作条件，士地使用权所有者不承担土地使用费的情况下，可假设评估对象具有完整的使用权，以同类型土地的市场交易实例（包括出让、转让或其它市场化方式取得的土地使用权）作为比较实例，采用市场比较法求得评估对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为评估对象在划拨土地使用权条件下的价格。

　　4、注意事项。划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的分配，国家法律、法规对此有比较严格的限制。划拨土地使用权转让一般须经土地管理部门批准，并须补交土地出让金或以土地收益折抵。因此，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时其转让价格评估应当另外给出转让价格所含的土地收益值，并且注意国家对土地收益的处理的规定。划拨土地使用权估价由于房屋权利与士地权利不配套会使土地使用权的处理和估价问题比较复杂。例如房改出售的房地产，目前各地情况不一致（如上海市规定房改房在转让时收1％的土地收益金，估价中扣除1％），要根据具体情况决定，并应在估价报告中说明情况。

　　四、租赁土地使用权价格评估

　　1、估价依据：

　　租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。

　　2、价值标准：

　　租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。

　　3、估价方法：

　　（1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。

　　（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。

　　4、注意事项：

　　（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。

　　（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　五、设立了抵押等他项权利的土地使用权价值评估

　　1、估价依据：土地抵押价值评估，应按照《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地的其他有关规定进行。

　　2、价值标准：土地抵押价值评估实质是对房地产处分权的评估。抵押过程中，将房地产处分权移交给了银行，但由于房地产市场状况变化难测，因此明确给出评估对象在抵押期末甚至不确定的未来时点的处分价值是不现实的。从估价角度讲，应根据当前客观的市场现状，采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以供抵押权人确定抵押价格时抉择。

　　土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权（或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押）作为债权担保时的价值。

　　3、注意事项：

　　（1）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：

　　①首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金的款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

　　②用成本法估价的价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

　　（2）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押物，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值，这时往往要考虑的是土地使用权的处分权限，即处分时土地的收益归属。

　　4、当土地使用权设定了租赁等他项权利时，应根据所设定权利及其对土地使用权影响的情况进行估价（如：租凭权、取道权）。

　　六、集体建设用地使用权估价

　　根据《土地管理法》和地方性法规，集体建设用地使用权可以在本集体内转让，也可以作价投人合资、合作企业，因此，集体建设用地估价很值得研究。

　　估价方法：

　　①成本法，除劳动力安置费以外其他费用与国家建设征用集体所有土地的费用差不多，但由于国家没有统一规定，要根据地方法规的规定进行估价。

　　②市场比较法。可以根据土地的市场性成交实例按市场比较法进行估价。如果成本费用明确，则也可以用剩余法估价。