深圳小区业主委员会选举遭遇五大瓶颈

　　每年三四月份，深圳部分小区都不约而同地上演一幕“重头戏”：组建或改选业主委员会。自2004年《深圳经济特区住宅区物业管理条例（修订）》和2005年《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》相继颁布后，鹏城的小区居民们逐渐点亮了维护自身权益的明灯。

　　然而，制度的保障是一方面，现实情况是另一方面。深圳不少小区的业委会选举工作并不顺畅，甚至每一次选举或改选，都涉及利益群体的较量———有的大业主过多取代普通业主说话，有人为拉选票勾心斗角，也有人为选自己满意的候选人互不妥协……不少市民感慨：选举业主委员会为何这么难？本报记者调查发现，小区业主委员会的组建和选举主要受到五大瓶颈的制约。

　　[瓶颈一]业主身份难以确认

　　成立业主委员会首先要确定业主身份。而对于出租屋较多的小区来说，难以确定业主身份成为阻碍业委会组建的主要因素。

　　“我们不知道真正的业主是谁。”罗湖区翠竹社区工作站的丁小姐介绍，最近，该社区翠竹苑小区的居民通过投诉或上网发帖的方式呼吁成立业主委员会，但因为部分业主的身份无法确认，使得社区工作站一直无法安排业委会选举的工作。翠竹苑是上世纪80年代建起来的老区，目前租户达到70%以上。“业主换了又换，但很少有人主动来社区工作站登记。”丁小姐说，目前，小区内70多栋居民楼共安排了100多位正副楼长，专门负责登记业主资料，但交到社区的名单数不到总户数的一半。

　　在户籍人口不到总人口数量5%的横岗街道，许多小区都存在业主不入住、将房子出租或空置的情况。下辖多个大型小区和楼盘的华侨社区竟没有一个小区成立业委会。该社区工作站人员表示，没有业主牵头组建业委会，而租户一般都不愿干涉物业管理方面的事务，因此成立业委会的想法难以实施。

　　[瓶颈二]部分物管处不赞成

　　在居民看来，成立业主委员会的主要目的是对现有物业管理公司的监督。因此，部分物管处对小区居民成立业委会的做法持不赞成甚至不友好态度。

　　荷坳社区内最大的楼盘水晶之城 （论坛 像册 户型 样板间 新闻）（查看地图）有数百户业主入住，却始终没成立业委会，而居民与物业管理处存在的矛盾难以化解。该小区不少居民一直对小区的物业管理颇有怨言，针对盗窃、环卫欠佳等方面的投诉在业主论坛屡见不鲜。这些情况未得到解决，主要是因为缺少业委会，居民无法对物业公司的管理工作进行有效监督。去年9月30日晚，业主在该小区广场自发组织业主大会，提倡成立业委会以维护业主权益，会议进行当中遭遇突然停电，“会上曝光了很多管理处不作为的例子，我们认为无缘故的突然停电和管理处有关。”事后，管理处称停电事件为“偶然情况”。

　　[瓶颈三]对候选人意见不一

　　推荐业主委员会委员候选人是业委会筹备组的主要职责，但一些小区因筹备小组内部对候选人有分歧，而使选举无法进行。

　　罗湖区金福大厦连续四年筹建业主委员会都没成功，问题就在于对候选人的看法有分歧。按规定程序，小区成立了5人筹备小组，其中3位业主代表是通过其对小区关心程度，经业主推荐担任筹备者的。一位知情者说，当时社区工作站、开发商和业主代表都推荐了候选人，但因为业主代表不赞成社区工作站和开发商推荐的人选，坚持只承认业主推荐的候选人。“而社区工作站与开发商认为，候选人不能只代表一方的利益，所以僵持不下。”

　　[瓶颈四]大业主不太受信任

　　小区在进行业主大会投票时，有一个“投票权数”，直接影响了业委会成员的选举。按照每十平方米为一个投票权的规定，拥有房子的建筑面积越大，投票权数就越多。这就存在所选的业委会成员大部分是大业主的情况，大业主与开发商之间的关系又常常让小业主觉得所选的人“不可靠”。

　　翠竹社区沁芳名苑 （论坛 像册 户型 样板间 新闻）（查看地图）小区在去年12月28日成立了首个业委会，但不到半年，该业委会就遭到居民们投诉，被要求改选。原因在于，7位业委会成员中有5位是大业主，“大业主拥有几百甚至上千平方米的房产，他们跟开发商有着千丝万缕的联系，不能完全代表小区的整体利益。”一居民向记者反映，该小区有90多个停车场，而业主车辆达300多辆，停车位根本不够用，问题迟迟未获解决。该居民抱怨，本该在红线图内的26层楼被加盖到31层，甚至有6套房子楼顶连通，被大业主当作私家游泳池。

　　[瓶颈五]投票率较低难顺选

　　业主投票率过半才能成立业委会。而对于出租屋较多的小区来说，50%的投票率是个困难数，业主委员会的选举工作经常“有头没尾”。

　　去年年底，水晶之城小区组织业委会选举，当业主们拿到选票时，大多数人发现候选名单上的人一个也不认识；而小区QQ群却成为选举中的重要拉票渠道，“至少在QQ群里还认识几位值得信赖的网友，选他们代表业主讲话总比选陌生人好。”

　　然而，该小区居民里的网友始终只占少数，租客和购房作投资用途的业主均无法投票，而多数居民安于现状，参与选举业委会的兴趣不大。至今年3月中旬，该小区业委会选举的投票率不足10%，因此至今无法成功选出业委会成员。