《珠海市物业管理条例（修订草案）》昨天提交市六届人大常委会第二十一次会议审议。该《草案》对备受关注的前期物业管理、维修基金、小区安全责任、业委会权限等问题作出了更具操作性的规定。

　　填补“前期物业管理”真空据《珠海特区报》报道，为了保障广大业主在前期物业管理期间的权益， 《草案》填补了业主入住但尚未成立业委会期间在物业管理上的“真空”。它规定，新建物业前期的物业管理由开发商（建设单位）负责，开发商要与物管企业、业主分别签订前期物业管理的合同或协议。

　　小区公用停车场归业主共有《草案》规定：物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房、非经营性的共用停车场、共用的架空层、走廊、通道等以及开发商在房屋买卖合同中约定或者以其他形式承诺归业主所有的配套设施设备和相关场地属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有、处分。为防止开发商在售楼时欺诈业主，《草案》还规定，开发商在物业售楼合同中未声明保留的场所、配套设施等，属全体业主所有。

　　物管收费实行指导价同调节价物管收费问题一向争议很大，《草案》明确规定：“物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。”

　　为了有效解决“二手楼”转让中出现拖欠物业管理服务费用的问题，《草案》还规定，“产权转移后新业主应当承担原业主拖欠物业管理费用的连带责任”，减少了物管纠纷。

　　车辆失窃物业公司应负责小区收费保管的车辆失窃，责任在谁？小区业主财产失窃，责任又归谁？《草案》对此规定：物业管理企业没有履行或没有完全履行物业管理服务合同的约定，导致物业管理区域内发生财产损失或人身伤害的，物管企业应当按照其过错程度承担相应的法律责任。

　　法规修订尚存不少难点虽说《草案》经过多次论证、修改，法规的规定符合珠海的实际情况同具体需要，但是，尚有难点。市人大常委会法工委主任边玉峰在接受记者采访时，认为目前物业管理矛盾多、投诉多、纠纷多、官司多，影响社会稳定，为影响安居乐业的热点、难点问题。珠海市运用地方立法权力解决一些难题，但能否解决得了，解决得好，尚不确定。一方面是由于国家物权法尚在制定之中，省的物业管理条例尚在修订之中，上位法的规定尚不确定，有些问题应当由上位法解决，地方立法无法解决。有些问题可以由地方立法来解决，但要符合国家法律的基本原则，符合上位法，不与之相抵触。另一方面，珠海物业管理积累的问题太多，尚待进一步理清，有待通过广泛征求意见，集中民智，特别是结合珠海市物业管理的现状和实际，结合物业管理的实践经验，结合其他城市的先进经验，认真研究切实可行的措施。他表示，希望通过修订后的法规能够解决一些实际问题，有较强的可操作性，为人民群众的安居乐业制造良好的法制环境。

　　据记者了解，在本次人大常委会审议后，该条例还将广泛听取意见，并选出突出问题向社会进行听证