关于修改《全国物业管理师执业资格考试大纲》的说明

　　近两年来，《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准，现对2006年发布的《全国物业管理师执业资格建设工程教育网纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充，作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。

全国物业管理师制度管理委员会
二〇〇八年八月二十六日

《物业管理基本制度与政策》考试大纲（补充修改内容）

　　第一章 物业管理

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。

　　熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

　　了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

　　（三）要点说明

　　1.《条例》对物业管理的定位

　　2. 物业管理的特征

　　3. 物业管理的市场化特征

　　4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件

　　5. 我国物业管理的产生和发展

　　6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征

　　7. 物业管理在社会经济中的地位和作用

　　8. 我国物业管理制度建设的历史沿革

　　9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位

　　10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点

　　11.《城市新建住宅小区管理办法》

　　12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点

　　13.《条例》的指导思想

　　14.《条例》创设的法律制度及其内容

　　15.《条例》的主要内容

　　16.《条例》法律责任的特点

　　17.《条例》确立的基本法律关系

　　第二章 物业管理服务

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，（前期）物业服务合同等业务的能力。

　　（二）考试基本要求

　　掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的  主要内容、物业使用和维护的有关规定。

　　熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。

　　了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。

　　（三）要点说明

　　1. 物业管理服务的特点

　　2. 物业管理服务的内容

　　3. 物业服务合同约定以外的服务

　　4. 物业管理服务标准

　　5. 物业服务收费的原则

　　6. 物业服务收费的定价形式

　　7. 物业服务费用的计费方式

　　8. 物业服务定价成本监审

　　9. 物业服务费用的成本构成

　　10. 物业服务定价成本的原则和依据

　　11. 物业服务定价成本审核的方法和标准

　　12. 实行酬金制的物业服务企业的义务

　　13. 物业服务费的缴纳和督促

　　14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定

　　15. 物业服务合同的主要内容

　　16. 物业管理资料的移交

　　17. 前期物业服务合同的主要条款

　　18. 前期物业服务合同的特征

　　19. 前期物业服务合同的时效

　　20. 物业服务企业的义务

　　21. 物业服务企业的责任

　　22. 物业使用和维护的相关法律规范

　　23. 利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定

　　24. 业主装饰装修房屋的规范

　　第三章 物业管理的基本制度

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。

　　熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。

　　了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。

　　（三）要点说明

　　1. 业主的权利

　　2. 业主的义务

　　3. 业主大会的组成

　　4. 业主大会的性质

　　5. 成立业主大会的限制和选择

　　6. 业主大会的筹备

　　7. 筹备业主大会的工作要求

　　8. 业主大会的成立

　　9. 业主大会的职责

　　10. 召开业主大会临时会议的三种情况

　　11. 业主大会的表决规则

　　12. 业主委员会的性质

　　13. 业主委员会的职责

　　14. 业主委员会的备案

　　15. 业主委员会委员的资格条件

　　16. 业主委员会委员的资格终止

　　17. 业主委员会会议的规范

　　18. 业主大会、业主委员会的限制性要求

　　19. 管理规约的性质

　　20. 管理规约的主要内容

　　21. 管理规约的特殊作用

　　22. 管理规约的法律效力

　　23. 临时管理规约的特殊主体

　　24. 临时管理规约的内容

　　25. 临时管理规约的违约责任

　　26. 《条例》关于临时管理规约的规定

　　27. 业主使用物业应当遵守的规则

　　28. 前期物业管理招投标的原则

　　29. 前期物业管理招投标的特殊性

　　30. 前期物业管理招投标的强制性规定

　　31. 前期物业管理招标文件的内容

　　32. 物业管理招标的备案

　　33. 物业管理投标文件的内容

　　34. 物业管理招标程序规则

　　35. 物业管理评标专家名册

　　36. 物业管理评标委员会

　　37. 物业管理招投标的中标和备案

　　38. 违反前期物业管理招投标规定的法律责任

　　39. 我国实行物业承接查验制度的现实性

　　40. 物业承接查验的内容

　　41. 建设单位应当移交的物业管理资料

　　42. 物业的保修责任

　　43. 房屋的保修范围和期限

　　44. 物业服务企业资质管理的必要性

　　45. 物业服务企业的资质等级

　　46. 《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定

　　47. 资质证书的颁发和管理

　　48. 物业服务企业资质等级的核定

　　49. 物业服务企业违规行为的行政处罚

　　50. 物业管理职业道德的主要内容

　　51. 建立物业管理人员职业资格制度的现实性

　　52. 物业管理师的注册

　　53. 物业管理师的继续教育

　　54. 物业管理师的执业能力

　　55. 物业管理师的执业范围

　　56. 住宅专项维修资金的使用

　　57. 住宅共用部位共用设施设备的范围

　　58. 住宅专项维修资金的管理原则

　　59. 住宅专项维修资金的交存主体

　　60. 住宅专项维修资金的交存金额

　　61. 住宅专项维修资金的交存方式

　　62. 住宅专项维修资金管理

　　63. 住宅专项维修资金使用范围和原则

　　64. 住宅专项维修资金的分摊规则

　　65. 住宅专项维修资金使用程序

　　66. 住宅专项维修资金使用禁止

　　67. 住宅专项维修资金使用的其他规定

　　68. 住宅专项维修资金的监督管理

　　69. 住宅专项维修资金相关主体的法律责任

　　第四章 业主的建筑物区分所有权

　　（一）考试目的

　　本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。

　　（二）考试基本要求

　　掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。

　　熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。

　　了解：《物权法》的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。

　　（三）要点说明

　　1. 建筑物区分所有权的作用

　　2. 建筑物区分所有权的构成

　　3. 行使专有部分所有权的相关规定

　　4. 住宅改变为经营性用房的条件

　　5. 行使共有部分所有权的相关规定

　　6. 道路、绿地、物业管理用房等所有权归属

　　7. 车位、车库的所有权归属

　　8. 业主共同决定事项的范围

　　9. 业主共同决定事项的表决规则

　　10. 业主大会和业主委员会的设立

　　11. 业主大会和业主委员会的决定效力

　　12. 业主大会和业主委员会的处置权

　　13. 建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用

　　14. 管理费用分摊与收益分配

　　15. 建筑物及其附属设施的管理形式

　　16. 业主对物业服务企业的监督权

　　17. 业主的诉讼权利

　　第五章 房地产相关制度与政策

　　（一）考试目的

　　本部分考试目的是考察应试人员在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。

　　（二）考试基本要求

　　掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。

　　熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。

　　了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。

　　（三）要点说明

　　1. 房地产领域的现行法规体系

　　2. 房地产开发项目的规划设计管理

　　3. 城市规划与房地产开发项目的关系

　　4. 房地产开发项目管理应遵循的制度

　　5. 建筑工程质量管理制度

　　6. 房地产开发的施工许可证制度

　　7. 工程竣工验收备案制度

　　8. 房地产项目转让的条件

　　9. 房地产项目转让的程序

　　10. 禁止房地产转让的规定

　　11. 商品房预售的条件

　　12. 商品房现售的条件

　　13. 商品房销售合同的主要内容

　　14. 《住宅质量保证书》的要求和主要内容

　　15. 《住宅使用说明书》的要求和主要内容

　　16. 房屋租赁合同的主要条款

　　17. 禁止房屋租赁的规定

　　18. 房屋租赁登记备案

　　19. 设立房地产中介服务机构应具备的条件

　　20. 房地产中介服务合同的主要内容

　　21. 房地产中介活动中禁止的行为

　　22. 房地产抵押程序

　　23. 不得设定抵押权的房地产

　　24. 房地产抵押合同

　　25. 房地产抵押登记

　　26. 房地产权属登记的种类

　　27. 房地产权属登记的要求

　　28. 房地产权属登记管理制度的种类

　　29. 房地产权属登记的特殊性

　　30. 房屋权属证书的种类

　　31. 房屋权属登记程序

　　32. 异产毗连房屋及其使用规则

　　33. 危险房屋造成损害事故的法律责任

　　34. 公有住宅售后的维修养护责任