做好房地产投资项目经济评价，需要掌握现金流量分析技术。

　　（一）现金流量的概念

　　现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。

　　现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

　　资金的收人称为现金流入，相应的数额称为现金流人量。现金流人量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

　　资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流出量具体是指由于投资项目实施而引起的资金支出的增加或资金收入的减少。

　　现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

　　净现金流量=现金流入量一现金流出量

　　题目：房地产投资项目经济评价指标和方法很多，不同类型的房地产投资项目所适用的评价指标和方法也不尽相同。最主要、最常用的评价指标有（　）。

　　A.静态投资回收期

　　B.动态投资回收期

　　C.净现值

　　D.投资利润率

　　E.内部收益率

　　答案：（BCD）

　　（二）现金流量图

　　为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图，见教村133页图1—6.

　　现金流量图的习惯表示方法是：

　　1.用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年。

　　2.划分了时间间隔后的水平线，表示一个从O开始到n结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从l到n分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。

　　3.用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。

　　综上所述，把握现金流量图应把握下列几点：

　　1.时间段的总长度：时问段从何时开始至何时结束。

　　2.时间段的指向：时间的推移是自左向右，即左边为过去，右边为未来。

　　3.时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。

　　4.现金流量在时间段上发生的具体时点。

　　5.现金流量在该时点上发生的具体数额。

　　6.现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。

　　（三）现金流量表

　　现金流量表是将现金流量用表格的形式表现出来。现金收支按发生的时问列入相应的时期，见教材133页表1-4。

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