晋建房函字[2008]382号

各市建设局、房地产管理局：

　　为了更好地贯彻执行《房屋登记办法》，我厅起草了《房屋登记办法》实施细则（征求意见稿）（全文请登陆山西省建设信息网http://www.sxjs.gov.cn/下载）。请你们根据《物权法》等法律、法规，结合房屋登记工作实际，对《房屋登记办法》实施细则提出修改意见，并于10月底前报我厅房地产业处。

二OO八年十月十七日

《房屋登记办法》实施细则（征求意见稿〉

　　第一条（法律及政策依据） 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《房屋登记办法》等法律、规章，制定本细则。

　　第二条（统一登记制度，落实《办法》3、4章《物权法》10条及《房地产法》第2条）本细则适用于本省行政区域内的房屋登记。

　　本细则所称房屋包括建筑物、构筑物及特定空间。

　　本细则所称房屋登记，是指房地产主管部门依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　第三条（落实办法第2条及《房地产法》53条）  房屋权力的取得、转移、变更、抵押、典当、灭失和终止，均应办理登记。

　　第四条（统一登记部门，依据物权法第36条、《办法》1、4、5条）省建设行政主管部门负责本省房屋登记的指导、监督工作。

　　市、县（市）人民政府房地产管理部门或者其设置的房屋登记机构负责本行政区域的房屋登记工作。

　　第五条（落实统一登记制度：统一文本，落实《办法》第5、95条）  全省城市和农村使用全国统一的房屋权属证书；市、县（市）人民政府房地产管理部门或者其设置的房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿及有关的登记文本、表格；对房屋登记簿、房屋档案及有关证书、文本、表格填写与管理采用统一标准。

　　第六条（登记簿效力及与旧政策的衔接，落实《办法》第5条及建设部办公厅08年249号文件）  房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由所在地人民政府房地产管理部门或者其设置的房屋登记机构管理。

　　2008年7月1日前已办理房屋权属登记的房屋，应当利用房屋权利人办理其他登记或利用房屋档案在2010年前建立登记簿，权利人或者利害关系人认为有错误或有异议的，可以提请更正。

　　第七条（登记人员资格，落实《办法》第6条）  从事房屋登记审核工作的人员，应当经国家建设行政主管部门或省建设行政主管部门统一培训，取得房屋登记上岗证书，持证上岗。

　　第八条（落实《办法》第7条第2款，公告的问题）  房屋登记机构对有关登记事项进行公告时，公告应张贴于申请登记房屋所在地的显著位置或刊登在房屋所在地发行的主要报纸或者登记机构的网站等公开媒介上。集体土地上的房屋登记公告，登记机构应当将登记事项在房屋所在地农村集体经济组织办公地点公告栏上公告。

　　公告期为公告之日起60日。

　　在公告期间，利害关系人可以向登记机构提出异议。

　　第九条（公示载体，落实《办法》第9条）  房屋登记机构可以在政府网站、登记机构公示栏或其他方便申请人了解的场所公示房屋登记需要提交的材料目录和申请登记程序。

　　第十条（落实《办法》第13条）  部分共有人因下落不明无法共同申请房屋登记的，应通过人民法院宣告失踪或宣告死亡等法定程序确定房产的代管人或继承人后，由代管人或继承人与其他共有人共同申请登记。

　　第十一条（落实《办法》第14条监护人的问题）  未成年人、无民事行为能力或者限制民事行为能力人的房屋，应当由其法定监护人代为申请登记。

　　无民事行为能力或者限制民事行为能力人的监护人申请房屋登记，应当提交法院出具的被代理人无完全民事行为能力或者限制民事行为能力的证明和监护人身份的材料。

　　被监护人的房屋申请转移或者抵押登记，监护人还应当提供经公证的转移、抵押房屋目的是为被监护人利益的书面保证。

　　登记机构应当将有关未成年人、无民事行为能力人或限制民事行为能力人及其监护人的相关信息在登记簿中进行附记。

　　第十二条（落实《办法》第15条第1款）  境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家有关规定进行公证或者认证。房屋登记申请人提供的证明文件原件是外文的，应当提供有资格的或公正部门认可的翻译机构出具的中文译本。

　　申请人提供的登记材料中有港、澳、台和外国机构或者其他的境外机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。

　　第十三条（落实《物权法》第十二条，《办法》第18条）  房屋登记部门应当就申请人的申请登记事项询问申请人，询问结果经申请人签字后，随申请材料一并存档。

　　申请人对房屋登记事项询问内容的真实性和询问结果负责。

　　第十四条（实地查看，落实《办法》第19条）  房屋登记机构工作人员实地查看时，应当制作查看记录；申请人应当予以配合。申请人不配合，导致无法完成查看的，工作人员应当在查看记录中记载，并可以据此作出不予以受理或不予登记的决定。

　　申请登记的证明文件与实地查看情况不一致的，房屋登记部门应当作出不予登记的决定。

　　第十五条（撤回登记申请落实《办法》第17条、21条）  登记机构受理登记申请应当出具受理书面凭证。登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。撤回申请应当以书面形式提出。共同申请的应当由共有人共同向登记部门提出撤回申请；代理申请的，代理人应当依据撤回申请的授权委托提出撤回申请。

　　申请人撤回登记申请，已交的登记费不予退还。

　　第十六条（共有权证明，落实《办法》第25条）  对共有房屋的登记、应当向共有人每人发一本权属证书，并注明“共有”字样；按份共有的注明各自的份额。

　　第十七条（权属证书补发，落实《办法》第27条）  补发房屋权属证书的时间为60天。

　　第十八条（落实《办法》第27条）  房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明公告，公告时间为60天，声明内容要有遗失证件的号码等主要内容，报刊遗失声明等材料存入档案。补发的房屋权属证书、登记证明应重新编号，注明“补发”字样。换发、补发房屋权属证书，登记部门收取证书工本费，不收登记费。

　　第十九条（落实《办法》第28条）  登记薄应当单独存放，不得与其他登记材料或房屋产权档案混放。

　　第二十条（信息系统建设的要求。落实《办法》第29条，建设部信息系统建设纲要）  各地房地产管理部门应当整合商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房产测绘、档案管理、统计、信息发布和安全系统，实现产权信息共享和异地查询。

　　第二十一条（落实《办法》第30、32、37等关于身份证明）  委托代理人申请房屋登记时，代理人除应当提交授权委托书和其身份证明外，还应当提交委托人的身份证明。

　　第二十二条（落实《办法》第30条第5项）  申请房屋初始登记，“房屋已竣工的证明”采用建设主管部门出具的单体工程竣工备案证明或开发主管部门出具的住宅小区综合验收备案证明。个人自建房屋，凡建筑面积在300平方米以下的，可由居民委员会、村委、建设单位或申请人出具竣工证明。

　　第二十三条（落实《办法》第30条第3项）  登记部门应当将建设用地使用权证明中的土地证号、土地权属取得方式和土地使用年限、土地性质等土地信息，记载于登记簿及房屋权属证书。其中住宅小区内的房屋的土地信息，按小区用地的综号填写。

　　第二十四条（落实《办法》第31条）房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时， 应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并代为申请登记，登记簿上记载的权利人为“**区域的全体业主”。

　　第二十五条（落实《办法》第32条，变更登记）共同共有转为不等额按份共有、不等额按份共有转为共同共有或者等额按份共有的份额发生变化的，当事人应当申请转移登记。

　　婚姻存续期间已登记为夫妻共有的房屋改为单方所有或者婚前登记在夫妻一方名下，婚后夫妻申请改为共有的应当办理转移登记。

　　第二十六条（落实《办法》第32条）  当事人申请转移登记提交的赠与合同、受遗赠证明、继承证明等应当办理公证。

　　第二十七条（落实《办法》第33条第5款37条第5款中的“其他必要材料”）凡涉及房屋分割、合并等有关面积发生变化的登记、应当提交有房屋面积测绘资格的测绘单位提供的测绘报告。

　　拍卖取得的房屋（无买卖合同），应提交有关部门的《拍卖确认书》，拆迁中房屋补偿取得的房屋提供拆迁安置协议（互换合同）。

　　第二十八条（落实《办法》第34条）抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，可以由抵押人和抵押权人先申请办理抵押权注销登记；抵押权随房屋所有权转移的，应当由抵押人和房屋受让人共同申请办理他项权利转移登记，并提供抵押权人同意他项权利转移的书面文件和他项权利证书。

　　第二十九条（先所有权登记后其他登记，落实《物权法》第15条、31条，《办法》第35条）  除预告登记和法律法规规定的登记外，未经初始登记的房屋，不得办理其他房屋权力登记。房屋权利人在申请房屋初始登记前死亡的，其继承人或其他合法的权利承受人应当在办理继承等转移登记手续前，凭相关的建房手续及继承遗产公证申请补办房屋初始登记手续。法人或其他组织在申请房屋登记前终止的，其合法的权利承受人应当在办理转移登记时代为申请补办房屋登记手续。

　　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭房屋权力的合同后，未办理登记的（此情况符合物权法15、28、29、30、及《办法》规定的申请原则），在再次处分房屋权力时应当补办登记。因有关材料丢失等原因无法补办登记的，应当通过民事诉讼程序解决。

　　第三十条（落实《办法》第35条第2款）  因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或人民法院协助执行通知书要求登记机构予以登记的，房屋登记部门应当予以办理登记。但法院要求登记的事项与登记簿的记载有冲突（如其他法院已查封、预查封），或被执行房屋未办理初始登记的，登记部门应当书面告知人民法院相关情况。

　　第三十一条（落实《办法》第36条第2、3、5项《物权法》第77条）

　　共同共有转为等额按份共有，或者等额按份共有转为共同共有的，当事人可申请变更登记。

　　因房屋用途改变、或因房屋翻建、扩建致使面积增减而申请变更登记的，应出具规划部门批准的有关证明文件。

　　集体土地依法转为国有土地的，已经登记的房屋应当凭原房屋权属证书、国有土地使用权证等证明文件办理变更登记，并换发房屋权属证书。

　　第三十二条（落实《办法》第38、76条）） 异议登记、注销登记在记载于房屋登记簿后，由房屋登记机构出具授理书，作为申请人的登记凭证。

　　第三十三条（落实《办法》第38、39条，《物权法》第15、28、30、72条，《担保法》第51条，拆迁房屋和设有他项权房屋的注销登记）  房屋拆除后，拆迁人申请房屋注销登记手续时，应当提交政府的拆迁许可文件及被拆迁房屋的房屋权属证书。

　　因放弃房屋所有权而申请注销登记的，应当提交放弃所有权的书面声明，并提交利害关系人同意注销的证明。

　　第三十四条（落实《办法》第40条）  设有抵押权、地役权、预告登记或者已经查封的房屋，在申请办理房屋所有权注销登记时，应当提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人或者执行查封的法院出具的书面同意文件，并办理抵押权、地役权、预告登记注销手续，申请法院解除查封手续。

　　第三十五条（落实《办法》第41条）在旧城改造、棚户区改造以及城市建设中，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人不申请注销登记的，房屋登记部门应当依据市、县政府的生效文件，办理房屋所有权注销登记。

　　第三十六条（落实《办法》第42、43、44条）办理房屋抵押权登记，申请人与依法提交的材料、申请登记的房屋与登记簿记载的权利主体应当一致。登记部门在受理、审核环节应当对房屋权利信息、房屋所有权证书、房屋状况记载等信息与登记簿进行核查，符合规定条件的，登记部门将有关事项记载于登记簿，并向申请人（债权人）发放他项权利证书。

　　第三十七条〈落实《办法》第47条）  变更或转移他项权利后，他项权利设立的时间不变，房屋登记机构应当在登记簿上记载变更登记或转移登记的时间。

　　第三十八条（落实《办法》第48条）  主债权已消灭，抵押权已实现或抵押权人放弃抵押权等法律法规规定抵押权消灭的，当事人应当办理抵押权注销登记。权利人拒绝申请抵押权注销登记的，利害关系人可依法请求确认权利、排除妨害，依法注销房屋他项权利。

　　第三十九条（落实《办法》第50条、51条，依据《物权法》第180条第一款第五项）债务人或者第三人的房屋、正在建造的建筑物可以设立最高额抵押。最高额抵押权一经设立登记，其间再发生新的债权登记部门不再办理登记。

　　第四十条（落实《办法》第52条）已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权时，房屋登记部门应当将已经存在的债权记入最高额抵押担保的债权范围内办理登记。

　　第四十一条（落实《办法》第54条）最高额抵押权登记后，抵押物坐落的、街道、面积等发生变化，最高额抵押权人与抵押人协议变更抵押权顺位的，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。

　　第四十二条（落实《办法》第55、56条，《物权法》第204条）  申请最高额抵押权变更登记和转移登记时，应当提交抵押当事人关于最高额抵押权担保的债权尚未确定的书面声明。

　　第四十三条（落实《办法》第57条。实现债权时，实际数额的确定，既变现为普通抵押）  申请最高额抵押权确定登记时，申请人提交的“最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料”是指抵押当事入关于最高额抵押权担保的债权确定的书面协议或者人民法院、仲裁委员会确定债权数额的生效法律文书。

　　第四十四条（落实《办法》第58条，实际数额的确定）  最高额抵押权确定登记时，房屋登记部门应当将最高额抵押权确定的事实和原因、确定的时间和债权数额记载于登记簿。

　　第四十五条（落实《办法》第60条第5项，房、地不得分别抵押）  建房前土地使用权已单独设立抵押，建房时又申请房屋抵押登记的，应当取得抵押权利人的书面同意。否则，申请人应当先办理土地使用权抵押注销登记，登记机构方可以办理在建工程抵押登记或预购商品房抵押预告登记和房屋抵押权登记。

　　第四十六（落实《办法》第65条）  地役权设立登记的，房屋登记机构应当将登记事项先记载于供役地房屋登记簿，再记载于需役地房屋登记簿。地役权转移、变更和消灭的应在登记簿上记载。

　　第四十七条（落实《办法》第66条） 地役权的设立、转移、变更、注销登记应当由当事人共同申请。

　　未办理登记的地役权（根据合同设立地役权）发生变更、转移的，当事人申请登记，登记部门应当先办理地役权设立登记，再办理地役权变更、转移登记。

　　第四十八条（落实《办法》第68条第二款）  已经办理预告登记的房屋，具备办理房屋登记条件的，当事人应当自能够进行房屋登记之日起在三个月内办理房屋登记，否则，预告登记失效。当事人申请办理房屋登记，预告登记时已向登记机构提交的材料不再重复提交，只提交按规定缺少的材料。

　　已办理了预告登记的商品房屋，具备了登记条件后，开发企业不配合相应登记的，预购人可单方申请办理房屋登记手续。

　　第四十九条（物权法》第20条第2款）预告登记失效的，预告登记申请人应当申请注销预告登记。

　　第五十条（贯彻《办法》第74条）权利人可以就房屋的自然状况、权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记，但不得就房屋的权利归属申请更正登记。

　　利害关系人可以就房屋权利归属、权利内容以及其他事项与真实状况不一致的情形申请更正登记。

　　第五十一条（落实《办法》第74条）申请更正登记的权利人是指房屋登记簿记载的权利人。申请更正登记的利害关系人是指对登记簿记载的权利的归属存有异议，认为权利内容与实际状况不符从而损害自己利益，并且有一定证据证明的人。

　　第五十二条  按《物权法》第19条第2款的规定，利害关系人不能提供权利人同意更正的证明材料的，申请人可申请异议登记。

　　根据《物权法》第19条第2款的规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内就异议事项提起诉讼或申请仲裁，并向登记机构提交人民法院或仲裁委员会出具的证明。

　　第五十三条  涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿记载错误，房屋登记机构应书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。“规定期限”自送达之日起在30个工作日内，当事人应当办理更正登记。当事人未申请，或已申请更正，但尚未办理完毕的，房屋登记机构应当暂缓办理处分登记。

　　第五十四条  申请人在15日内向登记机构提交法院或仲裁机构受理诉讼文件的，异议登记继续有效。

　　异议登记申清人未在15日内向登记机构提交人民法院或向仲裁委员会出具的证明的，房屋登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记。

　　登记机关应当根据生效后的的法律文书以及有关当事人的申请作出登记的决定。

　　第五十五条  异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记。房屋登记簿记载的权利人可以持人民法院或仲裁委员会证明异议不成立的生效法律文书等材料，申请注销异议登记。

　　第五十六条（落实《办法》第78、79条）  异议登记未注销的，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，应当先申请注销异议登记。

　　第五十七条（落实《办法》第81条）  对撤销登记的，登记机构应当作出书15决定，送达原权利人，收回房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明；无法收回的，登记部门可以公告证书或者登记证明作度。

　　第五十八条（贯彻《办法》第82条）  集体土地范围内房屋所有权登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。

　　集体组织成员为生产经营依法建设的房屋或基础设施，应当给予登记；

　　因升学、兵役、婚姻等正常人口迁徙成为非农村集体成员的人申请在原集体土地上的房屋进行登记的，应当给予登记；

　　非农村集体经济组织成员因继承行为申请转移登记的，房屋登记机构应予以登记；

　　城市人口依法迁入农村并成为农村集体组织成员，申请房屋登记的，房屋登记机构应当予以登记。

　　本条各款登记申请，当事人应当提交房屋所在地集体组织的证明。

　　第五十九条  村民住房因分割等导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间可以作为基本单元申请房屋登记。

　　第六十条  《房屋登记办法》第83条第1款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门出具的规划许可证明文件。规划法实施前建造的房屋，由乡人民政府等有关政府部门出具。

　　房屋建造时规划管理部门尚未在当地颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府认可的建房证明材料。

　　申请登记的村民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。

　　第六十一条（落实《办法》第96条，《物权法》第115条）  权利人申请附属房屋、附属设施单独进行登记的，登记部门应当予以登记。