印发关于加强商住用地管理的若干意见的通知

秀城区、秀洲区人民政府，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于加强商住用地管理的若干意见》已经市政府第30次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　嘉兴市人民政府
二○○二年六月二十二日

　　关于加强商住用地管理的若干意见

　　为了进一步加强商住用地的管理，规范土地收储行为，完善土地收购——开发储备——招标拍卖的机制，强化政府对土地一级市场的调控，搞好城市土地资产的经营和管理，促进房地产市场持续、健康发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）、省人民政府《关于加强国有土地资产管理的通知》（浙政发[2001]61号）、市政府《关于进一步推行国有土地使用权回收储备和招标拍卖的意见（试行）》（嘉政发[2001]18号）的有关规定，现对加强市区商住用地管理提出如下意见：

　　一、对商住用地的投放量实行计划管理

　　（一）计划的编制审批

　　今后市本级范围内商住用地供应实行计划管理。每年商住用地总量控制计划由国土资源、计划、规划等部门于年初根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、经济发展速度、房地产市场供求状况、商品房销售价格、土地出让价格和基础设施建设资金的需求等综合因素编制，经市政府常务会议研究批准后实施。

　　（二）计划的组织实施

　　商住用地总量控制计划，经市政府批准后每年分两次下达。第一次为基数计划，约占总量的70%；第二次为补充计划，约占总量的30%.第一次基数计划于每年的第一季度下达给各区，由各区分解落实到具体的地块，并将各地块的位置、面积、规划设计条件及红线、出让时间汇总后提交市国土资源局综合平衡后上报市政府批准。经批准的计划方案由市国土资源局在新闻媒介上公布后实施土地的征用和出让。第二次补充计划于第三季度下达。补充计划是根据各区生产性项目招商引资力度、经济发展速度、上年度已批土地开发利用程度等因素确定，操作程序同前。

　　（三）计划的执行监督

　　商住用地计划（含供地总量计划和供地具体方案）作为政府指令性计划，一经市政府批准后必须严格执行，任何单位和个人不得开口子突破计划指标。国土资源、计划、规划等部门应密切配合，加强计划的执行监督。

　　二、强化土地储备中心和土地收储机制的职能和作用

　　建立土地储备机制，既是政府对土地供应进行总量调控的重要手段，也是解决总量控制、计划管理与当前基础设施建设资金缺口之间矛盾的主要措施和途径。为此，必须进一步强化土地储备中心的职能和土地收储机制的作用。

　　（一）进一步强化土地储备中心职能和机构建设

　　市土地储备中心是代表市人民政府对市本级土地实施集中统一收储的专门公益性事业机构，具有独立的事业法人资格，在市政府和嘉兴市土地回收储备和招标拍卖管理委员会的领导下开展工作。归口市国土资源局管理，接受财政、审计、监察等部门的监督。市计划、财政、规划、监察、审计以及秀城区、秀洲区、嘉兴经济开发区、城投公司各确定一名工作人员参与土地储备工作，代表本部门、单位参与土地收储计划、土地储备中心财务预算的编制；研究起草有关政策；协调解决土地储备中的矛盾和问题；加强对土地收储工作的监督和审计。

　　（二）进一步明确和界定土地收储范围和对象

　　收储范围：嘉兴市市区范围以内的商住等房地产开发用地，由市土地储备中心统一收储。对秀城区、秀洲区和嘉兴经济开发区负责开发的秀城新区、秀洲新区、开发区以及重点乡（镇、街道）范围以内的土地收储，采取宗地封闭运作、单独核算、区内平衡、区内出让金兜底、净收益区内留用的办法。

　　收储对象：政府依法收回的违法用地；企事业单位破产、解散等法人主体消失应收回的土地；企事业单位和机关需盘活变现、异地迁建的原场地；出让后“退二进三”的土地；政府实施优先购买权的土地；实施城市、城镇规划和房地产开发供地计划而征用的增量土地；城郊结合部农村集体经济组织建制撤销以及全部成员转为城镇居民后的剩余土地。

　　（三）收储增量土地垫支出让金的标准

　　收储增量土地垫支出让金标准，根据征地进展程度确定：完成征用、拆迁的，按基准地价全额垫支；只完成审批手续和征地补偿的，按基准地价的70%垫支；完成审批手续，征地补偿和拆迁安置未完成的，按基准地价的50%垫支。按50%垫支不足以完成土地征用和拆迁任务时，作为特殊情况另行协调处理。收储土地使用者的存量土地，按嘉政发[2001]18号文件规定的标准和程序给予补偿和垫支。

　　（四）增强土地收储工作的计划性

　　1、土地的收购储备应按计划实施。土地收购储备计划主要根据年度土地收储资金计划制订。由市国土资源局会同有关部门根据土地收储资金计划、土地利用总体规划、城市控制性详规、土地利用年度计划以及土地储备中心年度融资能力等综合因素编制。各区政府、管委会等相关部门和单位应提出本年度要纳入储备的具体地块、位置、面积、时间、规划设计条件及红线，土地储备中心汇总编制土地收储实施方案，经市政府批准后由土地储备中心按计划实施。其他企事业单位搬迁等不可预见的临时性存量土地的收储，也要提前一个季度向土地储备中心预告，以便及早落实收储资金。

　　2、土地储备资金使用实行预算管理。土地收储资金计划由财政、计划、国土资源、建设等部门根据年度土地出让计划、基础设施建设项目投资计划等因素进行编制，经市政府批准后实施。土地收购、开发、招商等经常性业务支出，应根据土地储备资金预算、土地收储计划和合同列支；用于基础设施建设项目的资金支出，应按照土地储备资金预算计划、基础设施建设项目投资计划以及土地回收储备和招标拍卖管理委员会正、副主任审批意见列支。财政、监察、审计部门应加强对土地储备资金使用情况的监督和审计。

　　（五）建立土地储备中心的还贷机制

　　1、市政府将部分国有资产拨入储备中心，增加注册资金，以扩大融资贷款能力。

　　2、秀城区、秀洲区负责开发的秀城新区、秀洲新区；镇（街道）负责开发的工业园区；嘉兴经济开发区；湘家荡旅游渡假区以外的土地出让收入，由市国土资源局按照收支两条线的原则全额上缴市财政，财政部门在提留有关专项规费后全额拨付土地储备中心土地储备资金帐户。上述区域以内的房地产等经营性用地，由财政部门按出让合同出让金总额的3%提取储备资金，并拨付土地储备中心土地储备资金帐户。土地储备资金主要用于土地的收购、前期开发、招商和城市基础设施建设。土地储备中心的还贷由土地储备专项资金兜底。

　　三、认真落实房地产开发等经营性用地招标拍卖挂牌出让和公示制度

　　今后市本级范围内房地产开发等经营性用地，都要实行招标拍卖和挂牌出让，具体工作由市国土资源局会同市有关部门和嘉兴经济开发区、秀城区、秀洲区、城投公司组织实施。对经公开招标拍卖挂牌出让未成交的，经市政府常务会议研究同意可以协议出让，此类协议出让须由市国土资源局统一在新闻媒介上向社会公示，公示期不少于10天，公示期间无竞争者的方可办理协议出让手续。若在公示期间出现报名竞争者，则由市国土资源局在竞争者之间组织招投标，并按价高者得的办法确定开发者，或采取综合评标的办法确定开发者。对危旧房和“城中村”改造、民居保护性开发项目，有关部门应制定开发规划和计划，由国土资源、规划部门审核，经市政府常务会议批准后实施，实施主体一般是国有独资或控股公司。对因土地位置等原因，不便于招标拍卖挂牌出让，确须协议出让的，有关单位应向市国土资源局提出协议出让申请，由国土资源、规划部门审核，经市政府常务会议批准后，根据评估确认的地价协议出让，并将结果向社会公示。其他任何单位或个人都无权批准协议出让和决定出让价格。

　　政府投资的建设项目如拆迁安置房、廉租房建设用地，以及带有公益性的经济适用住房、民工公寓、农贸集市建设用地要逐步采取市场化运作的办法实施建设。实施民工公寓、农贸集市建设时，采取政府负责规划设计、测算确定标的、企业参与竞标、价高者得、政府监督运作的市场运作办法；经济适用住房逐步由实物暗补向货币明补过渡，拆迁安置逐步由实物安置向货币安置过渡。过渡期的经济适用住房、安置用房、廉租房建设，采取政府规划设计、测算并确定销售或回购最高限价或根据地价收益以地价置换等价房屋的招标方案，然后组织公开招投标，政府根据择优原则确定开发建设者，竣工后政府置换或回购的房屋作为政府的廉租房和拆迁安置用房，使低收入群体真正得到政府给予的实惠，政府的拆迁成本真正降低，同时最大限度地利用社会资金完成有关建设任务，减少政府在城市改造建设的前期投入，加快城市建设速度。近期，由市国土资源局会同嘉兴经济开发区进行拆迁安置房建设招标工作试点，取得经验后再全面推行。对因征迁时间紧迫，需要予以期房安置等特殊情况下的安置房建设，可由征迁、建设单位提出任务计划，经市政府常务会议研究后组织实施。

　　在本通知下发前，已经市政府有关会议确定的项目仍按原会议精神执行。

　　本通知下发后，建设、计划部门应尽快编制今年的基础设施建设项目投资计划，国土资源部门应会同有关单位尽快编制今年的土地收储计划，财政部门应会同计划、国土资源、建设等部门编制今年的土地储备资金预算，报市政府审批。