市人民政府批转市建委经济适用住房建设实施方案的通知

各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：

　　市人民政府同意市建委《襄樊市经济适用住房建设实施方案》，现批转给你们，请遵照执行。

　　二000年一月六日

　　襄樊市经济适用住房建设实施方案
　　（市建委1999年11月30日）

　　为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发[1998]23号）和《省人民政府批转省建设厅关于加快发展我省经济适用住房建设的意见》（鄂政发[1998]65号）、《省人民政府批转省物价局关于加强房地产价格调控促进住房建设和消费意见的通知》（鄂政发 [1999]29号）精神，推动我市经济实用住房（含安居工程，下同）建设步伐，现提出如下实施方案：

　　一、经济适用住房建设的目的和原则

　　（一）发展经济适用住房建设的目的是加快我市城镇住房制度改革和住房建设进程，建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体制，促进普通住宅建设与消费，使住宅成为我市新的消费热点和新的经济增长点。

　　（二）经济适用住房建设要立足市场，面向广大居民，实行政府扶持、公司开发、单位支持、个人负担的原则，要以市区为重点，兼顾县（市），有计划、有步骤地推进。

　　（三）经济适用住房指：市、县（市）人民政府组织建设的向中低收入家庭出售的普通微利房。

　　中低收入家庭收入水平线由市（县）人民政府依据本地区职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定，并定期公布。

　　二、经济适用住房建设项目的立项和报批

　　（四）由市经济适用住房领导小组办公室会同计划、建设、土地、人民银行等部门组成项目工作组，负责经济适用住房项目的立项、土地供应、信贷资金的落实，以及实施阶段的检查、督促、协调等工作。依据省下达的年度建设计划，对各开发单位申报的经济适用住房项目进行筛选、审核，报经市经济适用住房领导小组批准后将确定的项目联合上报省计委、建设厅、土地局和人民银行，拟定贷款的银行将信贷计划上报各商业银行省分行。

　　（五）经济适用住房项目应符合下列条件：

　　1、已经通过划拨方式（集体土地先征后划）取得建设用地或所需建设用地已纳入年度土地供应计划以及政府承诺划拨的土地。

　　2、基建设施、公共建设配套设施经费已经落实或市政府承诺进行市政配套，公建设施能及时到位，项目建成后能投入正常使用。

　　3、适应市场需求，具有良好的销售前景。

　　4、有担保单位和具体办法或有与申请贷款的数额相对应的合法抵押物，并已纳入商业银行的贷款计划。

　　（六）经济适用住房建设项目的申报内容

　　1、开发单位依据市经济适用住房年度建设计划拟定的项目总计划和本年度计划，包括建设计划即建设规模和投资额度、土地利用计划、信贷计划以及规划方案。

　　2、经济适用住房项目可行性研究报告。

　　3、自有资金（不少于投资总额的30%）的筹资方案和住房销售方案。

　　4、开发单位制定的项目规划、设计、施工、监理、物业管理的组织实施方案。

　　5、项目贷款承办银行及所需贷款额度的承诺书或审报意见书。

　　（七）经济适用住房建设项目和项目贷款计划由市经济适用住房领导小组办公室会同计委、建委、土地局、人民银行及有关商业银行市分行共同审核上报。

　　三、经济适用住房的开发建设

　　（八）经济适用住房建设应符合城市土地利用总体规划和城市总体规划，实行统一规划、统一征地、统一拆迁，严格执行国家《城市居住区规划设计规范》，不符合规划及规范要求的，不得开工建设。

　　（九）经济适用住房建设坚持合理用地，节约用地，依法用地的原则，尽可能不占耕地或少占耕地。经济适用住房的建设用地实行划拨方式供应，免收土地出让金，严禁炒卖经济适用住房建设用地。

　　（十）经济适用住房小区规划、设计，必须由具有相应资质的单位承担，采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案，并按程序报批。规划设计方案要充分考虑本地的社会经济发展水平，群众的承受能力和生活习惯等因素。

　　（十一）经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体水平。

　　（十二）经济适用住房项目工程建设实行开发企业法人负责制，由具有相应条件（独立的经济法人，有三级以上开发资质，有相应贷款抵押资产或20-30%的自有资金，有较高社会信誉）的开发企业承建。开发建设单位要通过招标的方式确定。 开发建设单位要在市经济适用住房（安居工程）领导小组办公室的监督下，通过公开招标的形式优选施工队伍，中标单位不得转包。开发项目必须实行建设监理制度，确保经济适用住房的工程质量符合国家规定标准。

　　（十三）工程项目的验收，要严格执行国家验收规范及《住宅小区竣工综合验收管理办法》、《襄樊市房地产开发项目管理办法》。通过验收的住宅方可入住。

　　（十四）经济适用住房开发建设单位对工程质量负最终责任。对验收不合格的住房，其返修的费用或损失由开发承建单位或施工单位自负。销售住房时，必须向用户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　四、经济实用住房建设资金的落实

　　（十五）经济适用住房领导小组办公室要加强经济适用住房（安居工程）建设资金的监督与管，防止资金挪用，确保专项资金主要用于经济适用住房的建设。

　　（十六）经济适用住房建设资金实行地方自筹与银行贷款相结合。地方自筹的主要渠道有开发企业自有资金、城市住房基金、单位住房基金、廉租房建设资金和其它住房资金等，自筹资金没有按期足额到位的，银行不予贷款。

　　（十七）经批准立项，确有销路的经济适用住房项目，按国家四部委行计投资[1998]1474号文件精神，符合下列条件之一的，银行给予发放贷款。

　　1、项目实施单位实际投入的自有资金达到项目投资的30%以上。

　　2、地方实际投入该项目的住房建设资金达到项目投资的30%以上。

　　3、单位集资合作建房、集资额达到项目投资的30%以上，并已存入贷款银行专户。

　　4、凡政府负担所有土地费用、拆迁费用和配套费用，住房被有付款能力的居民和单位预订的，在预付购房款达20%，并已存入贷款银行专户后，商业银行可向开发单位提供全部贷款。

　　（十八）经国家和省批准的经济适用住房建设项目及下达的贷款计划，由承建单位向承办住房金融业务的商业银行申请贷款，承办银行按批准的项目和贷款计划审定办理贷款手续。经批准的项目，在自筹资金到位后，承贷银行要按项目进度足额拨付贷款。

　　（十九）对列入经济适用住房建设计划的项目，各商业银行应尽快进行项目评估，评估时间原则上在10个工作日内完成。

　　（二十）经批准的项目，承贷银行在评估审查同意后5日内办理有关贷款手续，并按项目建设的实际需要及时发放贷款，保证信贷资金的到位。对符合银行贷款条件的项目，若市各商业银行不能提供足够信贷资金的，应尽快上报省分行调剂解决。

　　（二十一）经济适用住房项目贷款，开发建设单位可以其有效资产进行担保，也可以总投资在30%以上的在建工程进行抵押。以在建工程进行抵押时，房屋和土地管理部门应对其权属进行预登记，出具合法证明，并做好与工程竣工后有关房屋权属登记的衔接工作，在抵押期间销售住房的，应及时告知抵押权人，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减，由销售收入来冲减相应的抵押贷款。

　　个人购房需要申请贷款的，可按照《个人住房贷款管理办法》的规定设定担保。以所购住房抵押贷款的，如不能按规定偿还银行贷款本息，贷款银行可依法处理该房产，原规定的销售范围及其经济适用住房性质、划拨土地使用权性质等维持不变，所得收入优先偿还银行贷款本息。不足的，贷款银行有权向借款人进行追索。单位集资建设的经济适用住房，个人需要抵押贷款的，银行应予支持。

　　房屋、土地抵押登记部门应加快办理抵押登记手续，减轻负担，按实收费。抵押价值需要评估的，由当事人自愿委托具备房地产价格评估资格的机构进行，任何部门不得强制当事人接受评估，评估结果应当经贷款银行认可。

　　（二十二）承办银行应切实加强对配套资金和贷款的管理，按计划发放的贷款一律实行抵押贷款。贷款期限根据项目的建设周期确定（原则上不超过3年），并严格执行中国人民银行颁布的法定利率。承办银行应对发放的贷款实行流动性监控，以确保银行信贷资产的安全。

　　五、经济适用住房建设的扶持政策

　　（二十三）经市经济适用住房领导小组审定的经济适用住房项目享受下列优惠政策：

　　1、经济适用住房及其配套的公共设施，免征重点建设基金。对开发建设单位按照房改政策出售给教职工的住房，暂免征收销售不动产营业税。

　　2、经济适用住房建设所需的市政配套设施在市政建设投资中列支。住宅小区内配套设施，根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房及其它营业性配套公建，应按照保本或保本微利的原则由当地价格主管部门核定价格标准。小区内供水、供电、供气、电信设施配套，主要通过调整公用事业价格的办法解决。

　　3、经济适用住房建设免交地方行政事业性收费（市政建设配套费、教育基础设施配套费、人防结建费、消防配套费、渣土管理费、环保噪音监测费、散装水泥推广费、新墙体改造基金等），取消各种摊派、集资。对经批准的部门有偿服务性收费项目，减半征收。

　　（二十四）按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》（国发[1998]23号）要求，一律停止各单位、各部门新征土地兴建住房，教师等各专业小区统一纳入市经济适用住房项目规划建设。取消单位住房实物分配，实行住房货币化分配，调动职工购房积极性，走社会化住房的道路。

　　（二十五）房地产管理部门应尽快组织设立专业化的住房抵押贷款担保中心，解决个人住房抵押贷款资产安全问题，吸引商业银行大规模发放个人住房抵押贷款，促进经济适用住房的销售。

　　（二十六）市房改委资金管理中心要优先为购买经济适用住房（安居工程）的职工个人提供贷款支持，增强其支付能力。

　　（二十七）鼓励有条件的独立的工矿区和企事业单位进行经济适用住房建设。

　　在符合城市总体规模和土地利用规划的前提下，允许独立的工矿区和企事业单位利用自用土地，通过集资等方式开发建设经济适用住房。符合经济适用住房贷款条件的工矿区和企事业单位，可以申请经济适用住房贷款，各有关部门应予以支持。

　　六、经济适用住房的出售

　　（二十八）经济适用住房直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户；在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户（具体办法由市经济适用住房建设领导小组另行制订）。

　　（二十九）新建的经济适用住房出售价格构成包括以下8项因素：

　　1、住房建设的征地和拆迁补偿、安置费；

　　2、勘察设计和前期工程费；

　　3、建安工程费；

　　4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；

　　5、以上4项之和为基数的2%以内的管理费；

　　6、贷款利息；

　　7、税金；

　　8、3%以下的利润。

　　（三十）出售经济适用住房实行政府限价销售政策，其出售价由市物价部门会同经济适用住房领导小组办公室按以上8项因素商有关部门综合确定，报经市政府批准后定期公布。价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。小区内可供营业性的配套建筑，按商品房价格向社会出售，所得收益原则上用于小区非经营性配套设施建设，自求平衡。工程监理、房地产价格评估等中介组织对经济适用住房开发建设的服务收费不得超过法定标准的70%.经济适用住房销售价格未经审批定价的，房地产管理部门不予核发《商品房销（预）售许可证》，也不予办理交易和产权登记手续。

　　（三十一）经济适用住房每户只能购买一次、一套。

　　七、经济适用住房的物业管理

　　（三十二）经济适用住房小区，要严格执行建设部《城市新建住宅小区管理办法》，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

　　（三十三）在经济适用住房建设前期阶段，应做好物业管理规划实施方案。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合同，进行售后服务和管理。

　　（三十四）要建立住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，并按照规定使用。开发建设单位移交小区时，应按移交的住宅建安造价的1%提取维修基金，交物业管理单位用于物业管理。

　　（三十五）建设（房地产）行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理及服务。物价部门要加强对物业管理服务收费标准的管理，物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应，通过不断提高物业管理水平，为居民创造良好的生活环境。http；//www.law110.com

　　八、加强经济适用住房建设的组织领导工作

　　（三十六）由市政府分管领导挂帅，组织计划、建设、土地、规划、房改办、人民银行等部门成立襄樊市经济适用住房建设领导小组（原襄樊市国家安居工程领导小组同时撤销），负责制定我市经济适用住房建设的有关政策，编制经济适用住房的中、长期规划和年度计划，审批经济适用住房项目，指导县（市）经济适用住房建设工作。

　　（三十七）襄樊市经济适用住房建设领导小组下设办公室，具体负责经济适用住房项目的立项、土地供应、信贷资金的落实以及组织实施，指导和帮助企事业单位集资建房工作。

　　九、其他

　　（三十八）本方案由市经济适用住房建设领导小组办公室负责解释。