深圳市住宅局关于重新发布《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件的决定

　　深住[2002]38号

　　根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》（深府办[2001]98号）的要求，我局对我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件重新发布。我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件本次未重新发布的，今后不再执行。

　　深圳市住宅局创建用户满意住宅工程试行办法（2001年3月8日　深住[2001]17号）

　　为改善居民的生活环境，更好地体现为民办实事的承诺，经研究，决定在安居房建设中开展创建“用户满意住宅工程”的活动，并提出如下办法。

　　一、创建“用户满意住宅工程”活动的主要目标

　　采取有效措施，加大管理力度，确保安居房工程的质量整体水平有较大提高。交付使用的土建、安装及各类配套工程的质量要全部达到国家和地方的有关设计规范、工程施工及验收规范、质量检验评定标准等要求，在确保住宅工程结构安全的基础上，基本消除质量通病，重点要解决裂缝、渗漏水等问题。具体目标是：

　　（一）住宅工程优良率达到100％，其工程质量还应符合下列标准

　　1.所含分部、分项工程的质量应全部合格，且分部工程中地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程、装饰工程、屋面工程、给排水工程及电气工程要符合优良标准；

　　2.各分项工程保证项目必须符合相应质量检验评定标准的规定；基本项目每项抽检的处（件）应符合相应质量检验评定标准的合格规定，其中有75％及其以上的处（件）符合优良规定；允许偏差项目抽检的点数中，有95％及其以上的实测值在相应质量检验评定标准的允许偏差范围内；

　　3.质量保证资料齐全；

　　4.观感质量的评定得分率达到88％及其以上。

　　（二）消除房屋结构裂缝，减少非结构裂缝，杜绝重大质量事故；

　　（三）加大房屋渗漏水的防治力度，重点治理门窗渗漏、外墙渗漏、屋面渗漏及厨厕渗漏等，房屋无渗漏率达98％以上（以户为单位计算）；

　　（四）住户对工程质量的投诉率大幅度降低，住户满意率达90％以上。

　　二、加强组织领导，确保创建工作的实施　　（此条内容为非政策性措施，略去）

　　三、加强设计、施工和物业管理，努力提高安居房工程质量水平

　　在安居房的建设过程中，要遵循用户至上的原则，建立住户质量监督机制，把符合国家的有关质量标准、保证用户满意和杜绝质量通病作为我们规划设计和施工管理的奋斗目标。为了达到上述目标，要求做好以下几方面的工作：

　　（一）为保证参与安居房建设的各方能真正落实本办法，我局将与安居房建设各设计、施工、监理和物业管理单位签订《共建“用户满意住宅工程”责任书》，责任书中将明确共建“用户满意住宅工程”的目标、共同遵守的原则、双方各自应尽的义务和必须承担的责任。《责任书》经签字双方商定，作为相应合同的附件。参与安居房建设的各专业分包单位也要执行本办法，并与相关单位签订《责任书》。各分包单位或设备、材料供货单位要接受总包单位的协调管理和质量控制。在对分包单位或设备、材料供货单位付款时，必须由总包单位对其施工进度和质量进行认定，并在付款凭证上签字盖章；

　　（二）精心设计、科学规划，在安居房住宅及小区的设计中充分体现以人为本的思想。项目在设计前，必须进行可行性研究并作出科学的决策，要提供详尽的《设计委托书》和《设计任务书》，明确设计要求和设计标准，充分考虑项目的功能、环境和质量因素。对设计方案要进行公开招标，选择优化的设计方案并委托符合资质认证条件的设计单位进行设计。要加强设计管理，提高服务意识和设计质量水平。要建立设计监督和审查制度，做到在设计过程中对设计工作进行有效的监控，在设计图纸完成后要对设计图纸进行严格细致的审查。避免因设计不当对功能、环境和质量造成不良影响，力争把住户不满意的问题消灭在图纸上。安居房工程施工图未经审查或审查未能通过者，不得进行施工。各有关单位要严格执行图纸审查制度，在工程开工前，如监理或施工单位审图发现出设计问题，由设计单位负责修改，并承担全部责任；如监理或施工单位未能及时发现问题，在施工中或竣工后因设计问题造成工程损失的，监理和施工单位也要承担对图纸把关不严的责任；

　　（三）安居房工程必须履行项目有关审批手续，必须依法进行招标。参与投标的施工企业，必须是符合资质条件，业绩和信誉良好的单位，凡资质不符、信誉较差或在以往的安居房建设中有不良业绩者，一律不得参与投标。招标过程必须严格遵守国家和地方有关法规，遵循公开、公平、公正的原则，按规定的程序进行，严禁弄虚作假，以权谋私的行为，确保参与安居房建设的单位必须是资信优良的单位；

　　（四）制定切实可行的项目建设计划，统筹安排项目投资和项目进度。在确保工程质量的前提下，合理安排项目的投资计划并进行有效的控制，为安居房的优质低价创造条件。根据安居房建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，科学地安排进度计划，找出关键线路，考虑技术和质量对工期的限定，合理安排工期。在实施过程中，对项目要进行有效的监控，对出现的偏差，要分析原因并采取补救措施进行调整，直到向用户交付满意的安居房；

　　（五）认真细致地审查施工单位提交的施工方案、施工组织设计或施工计划。重点检查对各种质量通病有无防范措施，能否落实；对目前采用的清水砼楼板和取消内隔墙有无质量保证措施；住宅工程的渗漏水问题能否基本解决。对在审查中发现的问题，要及时解决，保证创建“用户满意住宅工程”的安居房的工程质量有可靠的技术保障；

　　（六）“创建办”要组织对开展创建活动的安居房工程进行定期检查。每个季度检查一次施工单位的施工组织情况，检查各项目的项目经理、技术负责人、施工管理负责人的资质和工作情况，检查各主要工种施工人员持证上岗情况，检查施工人员、施工机械和施工装备的配置情况等，确保以上各项内容能满足工程施工的需要。每个月检查一次现场施工质量情况，检查工程质量是否满足设计图纸和施工技术标准的要求；检查使用的建筑材料、建筑构配件、设备和商品砼是否满足设计、规范要求和合同约定，应该进行招标的设备、材料，必须按规定进行招标；检查是否按工序操作和执行隐蔽检验制度。对易形成质量通病的部位和工序要重点检查；

　　（七）把好竣工验收质量关。在施工单位完成竣工自检和监理单位验收通过的基础上，由建设单位组织设计、施工、监理等单位对工程进行竣工验收，局“创建办”为我局住宅工程竣工验收组织机构；为创建“用户满意住宅工程”，竣工验收标准分为两级，一级以国家现行规范、质量检验评定标准以及设计图纸等作为验收评定的依据，按施工合同约定的优良等级标准进行验收，达不到优良等级的工程不予通过验收，必须整改达到优良标准；另一级是以创建“用户满意住宅工程”的有关要求和标准为依据，严格检验工程的达标情况。除了检验工程实体外，还要检查历次分项、分部工程验收评定情况以及历次质量检查情况，对工程是否符合“用户满意住宅工程”的标准要作出初步评价。竣工验收以后，由物业管理单位向住户办理房屋移交手续，并组织住户对各自的房屋进行检验，检验后住户填写《住户验收初评表》。施工单位必须对住户提出的质量问题进行整改。对因施工质量不符合要求不能通过验收给建设单位和住户造成损失的，施工单位要负赔偿责任。自验收通过之日起满一年以后，由物业管理单位组织住户对住宅进行复验，并填写《住户验收复评表》。住户满意率达不到90％的工程，不能评为“用户满意住宅工程”；

　　（八）建立安居房建设施工企业档案库。对参加安居房建设的各施工单位的基本情况，包括管理人员、技术人员和主要施工人员的情况、施工机械和装备情况，历次检查的情况，竣工验收的情况，住户满意率的情况，全部建立档案，作为创建“用户满意住宅工程”的评定以及今后我局工程招标时对投标单位的选择依据。对历次检查中出现问题的单位和责任人，也要登记在案，作为结算和相应处罚的依据。为增加安居房建设管理和工程质量的透明度，我局将以适当的方式向住户通报有关工程质量和工程进展情况；

　　（九）安居房的物业管理单位要积极参加创建“用户满意住宅工程”活动，认真向住户解释创建“用户满意住宅工程”活动的意义，争取住户对创建活动的支持和配合，并组织好住户对住宅验收和满意率的评定工作。为解决住户入住后的不规范装修造成住宅质量问题，物业管理单位要加大对住户装修的引导和管理力度，并制定相应的公约，防止因装修而造成房屋结构和住宅质量的损害。施工质量问题由施工单位负责到底，如确因住户装修造成了质量损害，物业管理单位要负监管不力的责任，视情节轻重，物业管理单位要承担10％-30％的施工维修费用。

　　四、“用户满意住宅工程”的评定

　　凡在竣工验收时评定为优良等级，并被初步确定为符合“用户满意住宅工程”验收标准以及住户验收初评满意率达90％以上的安居房工程，均具备申报“用户满意住宅工程”的条件。“用户满意住宅工程”由施工单位自报、监理单位审核、建设单位初评，最后由评定委员会终评。评定委员会由我局创建“用户满意住宅工程”领导小组成员、建设局有关领导、有关单位的专家及住户代表共同组成，评定时间安排在工程竣工验收一年后进行。各单位的申报材料除包括竣工验收证明书及各项检查情况外，还应包括住户验收初评满意率调查表及使用一年后复评满意率调查表。对符合基本条件且住宅使用一年后复评满意率仍达90％以上的工程，经评定委员会评审通过，发给《用户满意住宅工程证书》及奖牌，并奖给施工企业合同总价1％、监理单位监理费2％的奖金。对获得《用户满意住宅工程证书》的施工企业，我局还将奖励推荐参与今后同类工程的投标，并报建设局作为企业综合评价和奖励的依据。对获得“用户满意住宅工程”的设计和物业管理单位，我局也将给予适当的奖励。

　　我局创建“用户满意住宅工程”活动将首先在彩田村住宅工程中进行试点，在总结经验的基础上，再逐步在其它项目中推广。参与我局创建“用户满意住宅工程”的各设计、施工和监理等单位要按照我局的统一部署，积极组织本单位的创建活动，并制定相应的办法和措施，确保创建“用户满意住宅工程”活动取得明显的成效，使安居房工程的质量水平有较大的提高。