各市、区人民政府，市政府各部门，市直各单位：

　　近年来，我市的房地产业得到了长足发展，为促进经济建设和改善人民群众居住条件发挥了积极作用。但同时也存在着一些亟待解决的问题。主要表现在：开发项目公司过多过滥，一些出让地块常年闲置，部分项目常年停建，有的项目拆迁居民不能按期回迁，少数住宅工程质量低劣，部分入住区（片）配套设施不全，商品房销售纠纷逐年增多等。这些问题如不解决，将扰乱我市房地产市场的正常秩序，影响居民生活和城市环境，阻碍房地产业健康发展。为加强我市房地产开发项目管理，现就有关问题通知如下：

　　一、加强经营性房地产项目用地管理

　　（一）各级土地管理部门要在对1991年以来的国有土地使用权出让、转让项目进行全面检查清理的基础上，采取切实有效的措施，加快对出让、转让地块遗留问题的处理。对土地使用权出让、转让1年以上而未动工开发的项目要分类排队，分清责任。其中，对违反土地出让合同约定，满1年不满2年未动工开发的，要依法征收土地闲置费；满2年未动工开发的土地，要依法收回。对市区内闲置的出让地块，由受让方按规定进行绿化或由园林绿化专业单位有偿代为绿化。

　　（二）加强宏观调控，盘活城市地产，逐步建立土地储备制度。从本通知下发之日起，改革企业利用原场地“退二进三”政策开发经营房地产项目的方式。对准备进入房地产市场的单位使用的划拨土地，原则上由政府收回或置换，然后根据土地利用规划和城市规划的要求优化配置。其中，经营性房地产项目用地，要采取公开招标、拍卖等市场化方式，按规划要求，将土地使用权出让给开发商，以盘活地产，调控市场，落实规划。同时，政府对收回的土地出让金，按一定比例用于增加企业国有资本金和“退二进三”。

　　二、规范合资联建、合作开发经营房地产行为

　　（一）建立健全和落实项目法人责任制。凡以出让的国有土地使用权（指已支付全部出让金且申领了国有土地使用证）作价入股，合资合作开发经营房地产的，合资合作各方应按照《中华人民共和国公司法》等法律法规的规定，设立房地产开发经济实体，明确项目法人。项目法人要依法办理土地使用权转让手续和开发项目转让备案手续，并对开发项目的全过程承担责任，包括项目范围内规划的市政公用设施、配套设施、环境设施的投资。将受让地分割（包括按楼座分割）、分摊，转给其他开发商开发经营，亦必须办理土地使用权转让手续和开发项目转让备案手续，明确分割地块的项目法人和应承担的责任。

　　（二）认真贯彻实施新《土地管理法》，加大监察执法力度。严肃查处未经审批转让土地使用权和未经审批利用划拨土地进行房地产开发经营的行为。凡未办理土地使用权出让、转让手续，未确定项目法人以及未按规定交纳有关费用而合资联建、合作开发的房地产项目，有关部门不予核发《建设工程规划许可证》，不予下达新开工项目投资计划，不予办理工程报建、商品房预（销）售审批手续。

　　三、做好房地产开发企业审批和资质管理工作

　　要严格控制房地产开发企业的数量，提高开发企业的素质，把好登记注册、资质认定和市场准入关。

　　（一）内资房地产开发企业的设立，实行房地产开发主管部门先期审批制度，申办者持开发主管部门的批准文件及有关资料，到工商行政管理部门申请登记注册。外商投资（中外合资、中外合作、外商独资）房地产开发企业的设立，应按照《青岛市外商投资开发经营房地产管理规定》的有关规定办理，对可行性研究报告、合同、章程的审批，必须征求房地产开发主管部门的意见。今后要严格控制审批新的房地产开发企业。

　　（二）《房地产开发企业资质证书》是依法确认房地产开发企业合法地位的重要依据和凭证，严禁任何无资质证书的单位和个人从事房地产开发经营活动。各有关部门在审批开发项目的可行性研究报告、投资计划、规划定点、土地使用、工程建设、项目转让和企业年检等手续时，应认真验核资质证书和有关证明文件。凡不能出示资质证书和有关证明文件的，一律不予办理有关手续。

　　房地产开发主管部门要加强房地产开发企业资质管理，认真组织好资质年检工作。对无房地产开发项目、无自有资金、无技术力量的公司，要坚决予以清理取缔。对未取得资质证书或借用资质证书擅自从事房地产开发经营活动的，要按有关规定给予严肃处理。

　　（三）以市场调控和政策导向调整房地产开发企业结构。鼓励房地产开发企业在市场竞争中通过联合、兼并、控股、参股等资本运营手段，发展规模经营；扶持市场份额大、质量高、效益好、管理规范的房地产企业，促其向集团化、股份制方向发展。

　　四、对房地产项目的开发建设实行合同管理

　　各级房地产开发主管部门应按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，对房地产项目的开发建设实行合同管理。房地产开发企业在项目开工前应与开发主管部门签订开发建设合同，明确企业对开发项目应承担的责任。开发建设合同的主要内容应包括：开发项目的性质、规模及规划设计要求，开工期限和建设进度，工程质量要求，配套设施建设要求，回迁安置要求，违约责任，双方约定的其他事项等。

　　房地产开发企业与开发主管部门签订开发建设合同后，由房地产开发主管部门向开发企业发放房地产项目开发经营许可证，该许可证是进行工程报建和申请商品房预（销）售许可证的必备文件，有关部门在审批时必须按要求予以审核把关。

　　五、强化建筑工程质量管理

　　房地产开发企业要对其开发建设的建筑工程质量负总责，勘察、设计、施工、监理等单位要按照各自的职责承担相应的责任。所有建筑工程都必须办理质量监督手续，通过招标或方案竞选，确定相应资质的设计、施工单位，通过竞争择优确定监理单位。建筑工程竣工后，必须报请质量监督机构核定工程质量等级，未经核定质量等级或经核定质量不合格的工程，不得进行综合验收和交付使用。在商品住宅预（销）售和交付使用前，开发企业应向用户提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并按约定和承诺的事项，做好售后服务，承担保修责任。凡没有质量保证书和使用说明书的商品住宅，不得进入市场，有关部门不予审批商品房预（销）售许可证，不予综合验收。

　　加强政府监督，把好各个环节质量关。各有关部门在规划设计、勘察设计、施工许可、资质管理、招标投标、材料准用、建设监理、市场监管、质量评定、项目验收等各个环节上要层层严把质量关，哪个环节出了问题要追究那个环节有关人员的责任。

　　六、加强对开发项目配套设施建设的管理

　　开发项目建设单位要按照规划设计要求和“先地下、后地上”的原则，统筹安排好配套设施的建设，做到配套设施与建筑工程同步建成。为落实配套设施资金的投入，开发建设单位应当在项目开工前与房地产开发主管部门和委托银行签订配套设施建设资金投入协议，按审核的配套工程预算额将建设资金存入委托银行。配套资金以建设单位的名义存放，本金和利息为建设单位所有，专款专用，建设单位按照项目建设进度向开发主管部门申报配套设施施工计划。委托银行应按照协议和批准的配套设施施工计划向建设单位支付存放资金。

　　七、建立开发项目综合验收制度

　　根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，房地产开发主管部门应对所有房地产开发项目实施综合验收制度。原则上综合验收应在规划设计项目全部竣工、建筑工程和配套工程均达到合格以上等级的基础上进行。特别是住宅质量，供水、供电、供热、供气、电信、有线电视、排水等配套设施，住宅小区绿化、休闲等环境建设，以及学校、医院、幼儿园、商业服务网点、公交线路等大配套项目都要作为综合验收的重点。较大规模的开发项目，特别是较大群体住宅区（片）实行分期开发建设的，其一期工程的综合验收必须达到以下基本条件：

　　（一）办理正式供水手续，住宅用水纳入城乡自来水管网。

　　（二）办理正式供电手续，住宅用电纳入城市供电网络。

　　（三）住宅雨、污水排放纳入城乡雨、污水排放系统。确因客观条件所限，暂时无法纳入城乡雨、污水排放系统的，需经房地产开发和市政建设主管部门审批同意，在规定的期限内采取临时性排放措施。

　　（四）住宅与外界交通干道之间有直达的道路相连。

　　（五）住宅周边场地清洁，道路平整，具备绿化条件，配备环卫设施，并与施工工地有明显的隔离设施。

　　（六）配备临时过渡的商业服务、物业管理和居委会办公用房。

　　（七）设立临时性的物业管理机构，可实施必要的物业管理。

　　未进行综合验收和综合验收不合格的开发项目，不得交付使用。

　　八、加大房地产市场的监管工作力度

　　各有关部门要认真履行职责，切实加强对房地产开发项目的监督管理，密切配合，齐抓共管，综合治理，进一步规范和发展房地产市场。要认真学习和借鉴外地的经验，积极研究、探索市场经济条件下做好监管工作的有效途径和办法。依据法规和消化不良房地产的新办法，尽快制定处理意见或实施方案，在今明两年基本解决闲置出让地、常年停建工程和建成区（片）配套设施不完备问题。要加大执法力度，对严重扰乱房地产市场秩序，群众反映强烈的违法行为，依法严厉查处，切实做到有法必依，违法必究，执法必严。

　　各级监察部门要加大对房地产市场的监察力度，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假、贪污受贿的部门、单位和个人，给予严厉处罚，构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。