闽建房[2006]95号        

各设区市房管局、建设局：

　　根据国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等有关规定，现将《关于加强业主大会制度建设的若干意见》印发给你们，请认真遵照执行。在执行过程中有何意见和建议请迳向省厅房管处反映。

　　附件：《关于加强业主大会制度建设若干意见》

　　福建省建设厅
二○○六年十二月二十九日

  关于加强业主大会制度建设的若干意见

　　为规范业主依法成立业主大会及选举业主委员会，维护全体业主的合法权益，保障物业管理活动健康、有序开展，促进构建和谐社会，根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》（以下称《省条例》）、建设部《业主大会规程》等有关规定，现就加强业主大会制度建设提出以下意见，请认真遵照执行。

　　一、加强领导，全面推行业主大会制度业主大会制度是物业管理活动的基础。

　　各市、县（区）房地产行政主管部门要以《物业管理条例》和《省条例》为依据，把成立业主大会、选举业主委员会工作作为当前物业管理工作的一件重要工作来抓。要成立房地产行政主管部门分管领导为负责人、主管科（处）室参加的领导协调机构，积极指导开展业主大会、业主委员会的组建工作，研究制定工作方案，认真组织实施。

　　要充分利用各种宣传媒介，通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒体和社区广告栏等载体，大力宣传业主大会、业主委员会有关法律法规，业主与物业部门之间的责、权、利，业主委员会产生的程序，成立业主委员会对维护业主和物业管理企业权益的意义，使更多的业主和物业管理各方主体支持业主大会组建和业主委员会工作。

　　二、规范程序，积极指导物业管理区域依法成立业主大会

　　（一）具备成立条件的要及时指导成立首次业主大会对于新建物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，各市、县（区）房地产行政主管部门要积极指导辖区内业主和相关单位按照《物业管理条例》、《省条例》、《业主大会规程》等规定成立业主大会，并选举产生业主委员会。对旧住宅小区，要在尊重居民意愿基础上，由街道办事处、乡镇人民政府积极引导业主成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理。

　　（二）首次业主大会筹备工作

　　1、物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应按《省条例》第九条规定，向县（市、区）房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提交有关资料。县（市、区）房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起30日内，应会同乡（镇）政府或者城市街道办事处成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”），并确定筹备组召集人，开展业主大会的筹建工作。

　　2、筹备组由业主代表、居民委员会（社区居民委员会）代表5至11人组成，可邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生。业主代表应由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。业主代表所占比例应不低于筹备组总人数的三分之二。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组成立7日内应在物业管理区域内公布筹备组成员名单。

　　3、筹备组应在县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，按照《省条例》第十条规定，做好各项筹备工作。

　　（三）分期开发项目业主大会和业主委员会成立属于同一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《省条例》条件的，应成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会组成人数应按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的组成成员。业主委员会应按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员，增补的业主委员会委员任期与其他委员的任期相同。

　　（四）业主身份的认定业主身份的认定原则上以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中记载的购房人可以视为业主。夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住亲属能够提供合法有效法律文件证明其对房屋享有共有权利的，在物业管理中也可确认具有业主身份。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人以及能够证明其享有业主权利的人超过一人的，应推选其中一人参加业主大会会议。未成年人业主一般应由其法定监护人参加业主大会会议。

　　筹备组应按照少数服从多数的原则，根据《省条例》第十二条规定，从中选择确定一种投票权数方式。

　　（五）业主代表的产生和职责根据《省条例》第十三条规定，业主大会以集体讨论形式召开会议的，以幢、单元、楼层等为单位推选若干名业主代表参加业主大会会议，首次业主大会业主代表的推选方式及业主代表人数可由筹备组确定，并在《业主大会议事规则》（草案）中体现。业主大会首次会议之后的业主代表的推选方式及业主代表人数由《业主大会议事规则》约定。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

　　业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　（六）业主委员会候选人产生办法筹备组应在街道办事处（乡镇政府）和县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物业类型，确定委员候选人的分布和人数（根据《省条例》规定的业主委员会委员人数相应地由5—13名成员组成），并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人产生可采用下列办法：

　　1、筹备组直接听取业主意见，汇总后由筹备组以少数服从多数的表决方式提出业主委员会委员候选人名单；

　　2、筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表进行自荐或推荐，根据推荐人数由高到低产生业主委员会委员候选人。

　　业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应在物业管理区域内予以书面公告。

　　（七）筹备组在业主委员会选举前应做好下列准备工作

　　1、公布选举的时间和投票地点，在投票日7日前，采取直接送达、邮寄送达或筹备组确定的其他方式将选票送达业主，并保存送达凭证；

　　2、确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应由非业主委员会委员候选人的其他业主或筹备组认可的有关人员担任）；

　　3、准备票箱和选票。

　　业主委员会的选举应有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。

　　业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等，不能确定当选人时，应对得票数相等的被选举人再次投票选举，以得票多的当选。经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时另行选举。确实不能按筹备组确定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定。

　　投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人签字后，由产生后的业主委员会存档。

　　（八）业主委员会委员的变更经业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，业主委员会应召开业主大会会议作出决定，并在物业管理区域内公告，办理变更后备案手续。

　　（九）业主委员会会议业主委员会应按照业主大会议事规则的约定和业主委员会章程的规定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要开会的，应及时召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　业主委员会会议应有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应在物业管理区域内及时公告。

　　（十）业主委员会换届业主委员会在其任期届满前两个月内，应按照《业主大会议事规则》召开业主大会进行换届选举。

　　业主委员会任期届满未换届的，按照《省条例》第13条第2款、第3款规定进行换届，选举产生新一届业主委员会委员，并按规定办理备案手续。新一届业主委员会委员产生之前，原业主委员会委员继续履行职责。

　　（十一）采用书面征求意见召开业主大会会议的程序

　　1、会议筹备工作。业主委员会（换届筹备组）根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。

　　2、发布公告。召开业主大会会议前15日，由业主委员会（换届筹备组）发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。同时将业主大会议事内容向物业管理区域内全体业主公告。

　　3、征询意见或投票表决。征询意见表或表决票（选票）由业主委员会（换届筹备组）直接送达或邮寄送达业主，并保存送达凭证；

　　4、回收统计意见。业主委员会（换届筹备组）根据回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。居民委员会（社区委员会）应参与书面征求意见全过程的指导监督。

　　5、通报大会议事决定。业主委员会（换届筹备组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

　　业主委员会（换届筹备组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，并在物业管理区域内公告。业主委员会（换届筹备组）应做好业主大会会议书面记录并存档。

　　（十二）业主委员会的任期、备案业主委员会每届任期三年，任期从本次选举结束之日起计算，可以连选连任。

　　业主委员会成立后，应自选举产生之日起30日内，按照规定持业主委员会备案表、业主大会会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程与委员名单等资料到所在县（市、区）房地产行政主管部门备案。

　　县（市、区）房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的备案材料确认后，出具《业主大会、业主委员会成立备案证明》，业主委员会应将《业主大会、业主委员会成立备案证明》在所在区域内向全体业主公示。

　　业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的，应及时向备案部门变更备案。

　　（十三）工作经费业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体办法应在业主大会议事规则中体现。

　　工作经费使用情况，业主委员会每半年应在物业管理区域内公告，并接受业主的质询。

　　（十四）档案管理业主委员会应建立档案管理制度，对下列档案资料编号造册，并指定专人管理：

　　1、各类会议记录、纪要；

　　2、业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

　　3、各届业主委员会产生、备案的材料；

　　4、业主清单及联系方式；

　　5、订立的物业管理服务合同；

　　6、有关法律、法规和业务文件；

　　7、业主和使用人的书面意见、建议书；

　　8、维修资金收支情况清单；

　　9、《省条例》第十九条规定的建设单位提供的资料；

　　10、其他有关材料。

　　（十五）印章使用管理新成立的业主大会、业主委员会可凭县（市、区）房地产行政主管部门出具的《业主大会、业主委员会成立备案证明》刻制印章。印章刻好后向物业管理区域所在县（市、区）房地产行政主管部门备案。

　　业主大会、业主委员会应建立健全印章管理制度，指定专人负责保管印章，规范使用管理。

　　对违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，依照《省条例》及相关法规规定，追究责任人的相应责任。

　　（十六）业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关居民委员会，并听取其建议。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门，应责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主监督委员会的选举产生办法参照上述意见进行。

　　三、工作措施

　　（一）调查摸底。各县（市、区）房地产行政主管部门要对辖区内物业管理区域划分、物业规模（面积、户数）及类型、产权归属、物业管理情况、业主大会组织状态等情况进行全面调查，做到底数清楚。

　　（二）及时制定、上报工作方案。各县（市、区）房地产行政主管部门要抓紧布置，在调查摸底的基础上，根据不同物业管理区域情况，认真分析业主大会成立工作重点和难点，研究制定相应工作方案。方案制定后，要及时上报设区市房地产行政主管部门。 各设区市要按季度将此项工作开展情况书面上报省厅房管处。

　　（三）强化工作责任。对房地产行政主管部门和其他有关行政主管部门及其工作人员，不按规定组织成立业主大会筹备组的，或非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的，上级主管部门或者监察机关将根据《省条例》第六十七条规定，责令改正，并对直接负责人和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。