在一些小区，车位价超过车价乃至房价一点都不稀奇
奇货可居！烫手山芋！2006年最大牛市！
又是一年“两会”时。每逢此时，公民社会的选民们就油然产生一种倾诉、表达的冲动，他们通过向“两会”发言，倾诉因社会激进变革所带来的震荡，表达本阶层的集体利益诉求，藉此完成自己合法有序的政治参与。
我们的社会正在发生一日千里的变化，被时代洪流裹挟其中的都市人有着太多的感喟与困惑。面对代表、委员，他们不再沉默，而是选择了真实言说，一一铺排依靠一己之力无法突围的现实困境。
言说不仅仅是为了给情绪找到出口，更饱含言说者的殷殷企冀。
今日起，本报特推出大型系列调查报道《都市新困两会求解》。
都市新困：天价车位堪比豪宅
《中国汽车报》这样形容广州车位价格：烫手山芋。
车主黄先生的“遭遇”印证了这个形容，他所住的星汇园，车位售价去年一年涨三次，直飙到38万元！
车位售价，是2006年广州最大的牛市。
买得起车买不起车位
38万元的车位让人咋舌，然而这还不是顶尖价格。东湖御苑业主李先生在网上抱怨，小区的大型车位已经飙到42-48万元起拍。
这样的价格意味着什么？广州市停车场行业协会会长康斯平告诉记者，一个车位的建筑面积在35平方米到50平方米之间，实用面积为10-12平方米，40余万元的价格等于每平方米卖到一万元，堪比豪宅。
当然，在广州小区车位市场，三四十余万元一个车位的价格并不占大多数。据记者调查，广州市小区车位价格多在20万元左右：南国花园车位23万-26万，富力银禧花园车位21万，龙锦大厦18万-22万……
面对车位不菲身价，不少车友很是担忧：“买车不过十几万元，却要花20万甚至更贵买个窝给它？”
文先生是苦恼人中的一个，刚刚储够钱，花十万元买辆爱车，没想到收到小区通知，取消月保，车位只售不租，价格25万元起。难道爱车从此要流浪街头？
天河某小区业主王赫则因车位的昂贵身价而对买车望而却步，现在打车难，家离单位又要转两次车，王赫本来看好一辆车打算买来代步，结果一打听小区停车位只售不租，而且价格突破20万，只好暂时搁置购车计划。
在该小区管理处，灯光如昼，王赫却一脸黯淡———车位太贵，囊中羞涩！
限月保导致只售不租
“车位价格其实一路都在上升”，康斯平向记者描述了近年来广州车位价格的起伏涨落。
车位价迅速上涨是这几年的事。李军家住环市东路，10年前开始有车，“前些年涨幅小，七八年才涨300元，近两三年涨速特快。”2003年，广州小区车位月保费达到600元，以租为主，出售的价格多在十万元左右。
2004年11月15日，《广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准》开始施行，停在露天车位的小车保管服务费最高限价是150元/月，停在室内车位的保管服务费最高限价是400元/月。
规定出台，着实让不少车主叫好。可好景不长，一些小区开始紧缩月保车位，甚至完全取消月保，只售不租。保利心语花园销售人员在接受咨询时说，该小区车位只卖。康斯平分析，靠月保赚钱不再容易，发展商宁愿放售。2005年，广州车位售价一再攀升。
2006年，禁摩的消息再次刺激车位看涨。车主李军的想法很有代表性：现在小型家用汽车两三万元就能买到，禁摩将会促使一批人投身私家车族，车位将会更紧张。
禁摩消息一出，车位售价涨声再起。珠江熙苑业主哀叹：车位价3个月翻了一番。家住富力御龙庭的江南也同病相怜，小区停车位售价半年涨了4万！心痛肉痛的车主还有很多：中海名都车位售价由17万-20万/个，升至24万～26万/个；利雅湾车位也由原来的11多万/个，上升到目前的15万-20万 /个……
车位凭什么“身娇肉贵”？
最根本原因：机动车增长远超车位增长
车位配置先天不足
房价高烧，车位价怎么也像吃了激素似的暴涨？中原地产研究部商业小组研究主任林莉说，私家车越停越多。康斯平则用数字来回答：广州市汽车年增长率为17%，而车位增长率每年仅4%.
业界资深人士说，车位价格迅猛增长的最根本原因是，早期规划滞后、停车位明显不足与机动车数量急剧增加的矛盾凸显的结果。
这是星期天的晚上10时，珠江帝景苑赏湖轩地下车库398个车位全部标上“私家车位××车牌号”，再无处容车。转道地面停车场，三四十辆汽车趴在那里，也是车满为患。
这样的情景并不鲜见。晚上9时许，记者欲往天河天诚花园地下车库停车，保安很无奈地告知：早已停满。锦城花园也是如此，保安好心提醒，有时晚上五六点就无位可停了。顺景雅苑陈小姐日前向本报报料，小区车位全部卖空，原本规划的绿地也被征作露天停车场。
康斯平介绍，广州市小区户数与停车位之比通常是5：1或6：1，甚至十几比一。东悦小区有住户160户，仅有20余个车位；嘉仕花园1000户居民拥有车位不足百个；荔港南湾小区约有汽车1600辆，600个车位远远不够。康斯平说，八成旧小区停车位基本为零———天河六运小区基本用通道停车。
车位配置先天不足，又逢上汽车交易迅猛发展，车位紧张情况更加突出。合富置业2005年车位成交统计数据显示，车位租赁成交宗数比上一年上升3倍，二手成交宗数也上升八成多，显示车位需求量不断增加。
发展商高价卖车位
车位由以租为主变成以售为主，更使价格迅速上扬。专业人士分析，要维持比较好的资金流，投资回本年限最好在12至15年。2004年政府规定，地下车库月保费不得高于400元/月，使租车位生利的回本年限长达20年。这一政策大大刺激了发展商。
康斯平说：“政府行政指令干预市场，将月保费控制在每月400元以下，可土地价却又市场化，通过出租车位获利的发展商收益大降，宁愿出售。”他打了个比方，土地是面粉，车位就是面包，面粉在不断涨价，面包却要控制价格，谁还愿意做呢？为尽快回笼资金，发展商选择以售代租。
长期的租金收益变成一次性出售利润，这等于“把母鸡杀了”，康斯平直指要害，商家的趋利倾向必然促使他们抬高售价，尽量谋求利润。于是，车位售价一年三涨，翻了一番，奔三奔四。
时代玫瑰园一位业主车主叫苦：“除了一次购买的费用，还要每月交100元管理费”。据调查，不同小区，月车位管理费每月一两百元不等。而到底该收多少，目前并没有一个明确标准。车主张先生说，谁也不知道这个管理费是怎么算出来的。
广州市物业管理协会副会长兼秘书长谢凯认为，应由管理公司向业主公布其车库运作的总成本明细，并加上合理的利润后进行摊分。这些成本包括车场相关设施设备，如收费系统、监控系统、消防系统、照明系统、交通标志系统的运行维护费用、设备及照明电费、保洁费用及相关人工成本构成等等，有些智能化程度高的小区还要包括智能系统的设备使用费及折旧费等，而利润则大约是总开支的10%.
有车主提出建议：住宅的管理费为1元到2元多/評车位的管理费能不能按照这个标准收取？
炒车位拉高租售价
车位紧张，车位身价一涨再涨，吸引了精明的投资者。在珠江新城一带，一些楼盘车位售价虽然已达二三十万/个，买家依然纷纷入市，不少买家更是一户买下两个车位，作为长线投资。
据中介业人士透露，嘉和苑车位买入价格约为18万-20万/个，目前的二手买卖成交价格约为20万-23万/个，租赁成交价格约为800-1000元/月；位于天河北路的芳草园车位二手买卖价格为14万-15万/个左右，租赁价格约450-600元/月。
在调查中，很多楼盘反映，不少人买好车位用来出租。《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》规定发展商出租车位要限价，却没有明文规定购买车位的业主将车位转租出去，价格如何限定。于是，在“自由市场”车位月租根据租赁双方的意愿自由成交。某中介公司去年车位租赁成交数据显示，由个人业主出租的车位，租价根据小区环境、车位地段位置等不同，租价从每月四五百元到每月千余元不等。
李女士是投资车位者之一。她所住的新港西某成熟小区推出小区最后一批车位，并取消月保车位。一打听，李女士得知小区户数车位比例达到8：1，停车难必然导致车位奇货可居，她最后入货五个车位。
羊城晚报
