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沪地税征[2006]8号

区县财政局、税务局：

　　为进一步规范本市房地产交易市场的税收征收管理，促进各类房产交易税收政策落到实处，维护纳税人的合法权益，方便纳税人办税，现就房地产交易市场的税收征收管理提出以下操作意见：

　　一、指导思想

　　以“财税合署办公，统一计税依据，齐全征管网络，提高服务质量”为宗旨，对在本市房地产交易中心办理房产权属交易中涉及的契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等各类税费的征收，减少环节，实现从申报受理到征收开票的全过程服务。

　　二、窗口设置及工作职责

　　（一）设置“一手房”契税申报专窗，其工作职责：按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其他有关规定，负责受理“一手房”权属交易过程中契税等税收的征收工作。

　　（二）设置“二手房”涉税申报专窗，其工作职责：按照一窗受理、统一标准和各司其职的原则，负责受理、审核、开具“二手房”交易中涉及的契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等各类税费的缴款凭证或完税凭证；《上海市房地产销售统一发票》、《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》、《税务代保管资金专用收据》、《纳税保证金退还专用存折开户通知书》等文书，以及个人所得税纳税保证金退保等工作。

　　（三）设置“二手房”票证领取专窗，其工作职责：负责对内转资料的复审，向申请人交付各类税款缴款凭证或完税凭证、《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》及空白《现金解款单》或《银行进账单》（由纳税人填写）并核对二者相关信息一致后加盖指定开户银行的收款账号、《上海市房地产销售统一发票》、《税务代保管资金专用收据》、《纳税保证金退还专用存折开户通知书》等文书。

　　（四）设置综合服务专窗，其工作职责：负责受理房地产交易过程中有关税收征收与发票管理等问题的咨询；对房产交易价格明显低于市场价格又无正当理由的，实施计税价格的核定或委托评估工作。

　　三、操作流程

　　（一）“一手房”契税征收操作流程

　　按原契税征收的操作流程办理。

　　（二）“二手房”涉税申报专窗操作流程

　　1、申请

　　纳税人应当按照现有税收政策的规定，向征收机关的申报窗口填报营业税、个人所得税、土地增值税、契税等各类税费的纳税申报表，同时递交房产销售合同原件及复印件一份（须经交易中心服务台对合同的有效性提出初审意见）、原购房发票原件及复印件一份、房地产权证原件及复印件一份、房屋交接书原件及复印件一份、买卖双方身份证原件及复印件各一份、住房装修费用发票（原件和全部发票清单）、银行贷款合同、银行贷款利息结算清单（原件和复印件）、转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用的凭证（原件和复印件），以及税务机关要求提供的其他资料。[对纳税人申请办理个人住房转让个人所得税纳税保证金缴退事宜的，具体按照《关于本市个人住房转让缴纳个人所得税纳税保证金缴退事项的通知》（沪地税所二[2006]13号）办理].

　　2、受理

　　（1）窗口受理人员审核申请人提交的资料是否齐全；

　　（2）审核房产交易价格的合理性，对交易价格明显偏低且无正当理由的，告知申请人至综合服务专窗进行价格核定或实施评估；

　　（3）初步确认是否应当征收相关税费，并在《上海市营业税申报表》上签署“买进房产的时间和卖出房产的时间”，注明“全额征收营业税”、“普通住房，免征营业税”或“非普通住房，差额征收营业税”等规范性初审意见；

　　（4）在《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》上，按现行政策要求，初步确认计税所得额，同时，提出个人所得税的征免及征收方式等初审意见；

　　（5）凭加盖银行收讫章戳的《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》和指定开户银行《现金解款单》（或《银行进账单》）收据联，换开《税务代保管资金专用收据》；

　　（6）对申请退还保证金的，按现行政策和要求提出退保初审意见；

　　（7）审核通过的，转后台开具各类凭证。

　　3、复核

　　（1）后台税务征收人员对受理意见进行复审，并按要求提出复审意见报窗口负责人审批；

　　（2）按照审批意见，对按规定应当征收相关税费的，按规定开具营业税、个人所得税等缴款凭证、《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》、《上海市房地产销售统一发票》、《纳税保证金退还专用存折开户通知书》等文书；对按规定不需纳税的直接开具《上海市房地产销售统一发票》，并将开具的凭证和相关资料交契税征收人员；

　　（2）契税征收人员按规定开具“契税”缴款凭证；

　　（3）各类凭证内转票证领取专窗。

　　4、审批

　　根据受理审核的初审和复审意见，按照现行税收政策，作出房产交易过程中相关税收征免的最终审批意见。

　　（三）“二手房”票证领取专窗操作流程

　　负责对“二手房”交易中涉及的契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等各类税费的缴款凭证和《上海市房地产销售统一发票》、《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》、《税务代保管资金专用收据》、《纳税保证金退还专用存折开户通知书》等文书开具的正确性进行复审，并向交易中的卖方交付营业税、个人所得税等税费的缴款凭证并督导其向交易大厅内设立的银行柜台缴纳税款或保证金，凭缴款凭证回执向交易中的买方交付契税缴款凭证和《上海市房地产销售统一发票》。

　　（四）综合服务专窗操作流程

　　房地产交易双方按规定缴纳的契税、营业税、土地增值税、印花税等应当实行同一计税价格，对交易价格明显低于市场价格又无正当理由的，可采取以下核定办法：

　　1、按同类房产的市场价格核定其计税价格；

　　2、通过具有资质的房产评估中介机构实施专业评估，确定其计税价格。

　　申请人对征收机关核定的计税价格有异议的，可提出书面申请，由具有资质的房产评估中介机构实施专业评估。对评估价格高于或低于征收机关核定的计税价格的，征收机关应按评估价格为计税价格征收相关税费。对评估价格高于或等于征收机关核定的计税价格的，评估费用由提出书面申请的当事人负担；对评估价格低于征收机关核定的计税价格的，评估费用由征收机关支付。

　　四、档案资料管理

　　各单位应当制定档案资料管理办法，明确责任，妥善保存纳税人提供的有关证明材料、纳税申报表等资料，建立户籍档案。同时，将《营业税申报表》等各税种的申报表及《上海市房地产销售统一发票（第三联记账联）》、《个人住房转让所得个人所得税纳税保证金解缴单》、《税务代保管资金专用收据》等按序装订成册，以备查阅。

　　五、房地产交易市场税收征收一般采取“即时受理、当场办结”方式，实现“一条龙”管理；当税款征收事宜较为复杂，需事后进一步核实确认相关税金和费用的，税务机关可先行受理，出具受理单和受理资料清单（样张附后），并在15个工作日内作出处理。

　　六、纳税人提供虚假资料，不如实反映情况，或者拒绝提供有关资料的；造成不缴或者少缴应纳税款或者骗取税款的，一经查实，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处理。

　　本操作意见于2006年8月1日。起执行，市局原下发的《关于加强本市房地产交易市场税收征收管理的意见》（沪地税征[2005]1号）同时废止。各单位在执行过程中如遇问题，请及时与市局联系。

　　附件：税务文书受理回执（代领证通知）（略）

　　上海市财政局、上海市国家税务局、上海市地方税务局
　　二00六年八月二十九