庆政发[2006]21号

各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：

　　经市政府领导同意，现将《大庆市物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。

二○○六年六月十六日

大庆市物业服务收费管理办法

　　第一条 为促进大庆物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法规、规章及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 住宅以及住宅物业管理区域内配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

　　中直企业内部实行关联交易价格的物业收费管理，暂不执行本办法。

　　第三条 物业服务实行分等收费。分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。物业服务等级标准由市物业管理行政主管部门按照国家和省有关物业等级分类标准负责制定；物业服务收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门提出各等级的物业服务基准价和浮动幅度，报市政府批准后会同住宅物业分等标准一并公布。

　　第四条 实行政府指导价的物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护服务五项。各项分成不同等级，等级从高到低，最高为一级。

　　第五条 实行政府指导价的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和，并可在上下10%的浮动范围内协商确定。具体服务收费标准由物业服务合同当事人双方，结合不同物业项目实际，根据经批准的指导价格和浮动幅度在物业服务合同中具体约定。双方协商达不成一致意见的，或该物业管理区域未组建业主委员会的，由物业管理企业提出拟执行的服务项目、服务等级标准和收费价格，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门在政府指导价相应范围内进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价签订合同。

　　第六条 新建物业项目的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报市价格主管部门、物业管理行政主管部门确定。建设单位应在确定的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格，并与物业管理企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。

　　第七条 居民住宅改变用途的和居住、经营为一体的，以及同一住宅物业管理区域内的非住宅物业，物业服务收费标准由双方协商约定，双方协商达不成一致意见的，可参照同一物业区域住宅物业服务政府指导价收费标准。

　　第八条 物业公司在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》以外提供其他物业服务内容的，收费标准由双方协商确定。业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证提出相适应的收费标准，经市物业管理主管部门确认并报市价格主管部门批准后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准；业主大会成立后，具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。需要时也可邀请所在地居民委员会参与协调。

　　双方同意在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》所涵的服务内容、设施设备、服务等级之下提供物业服务的，应当降低收费标准。降低的幅度双方未达成一致意见的，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价格签订合同。

　　第九条 物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地的价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

　　第十条 物业服务收费按法定产权建筑面积计算；未办理房屋所有权证的以售房合同中标明的建筑面积计费，房改售房以实际建筑面积计费。

　　第十一条 物业管理企业可按月/每平方米、季/每平方米、半年/每平方米或一年/每平方米计收物业服务费，具体收费时间由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。

　　第十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

　　第十三条 物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。

　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

　　实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

　　第十四条 物业管理企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　第十六条 物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。

　　第十七条 物业管理企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

　　第十八条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。

　　第十九条 各县根据当地实际情况，可参照本《办法》制定本县物业服务收费政府指导价和服务标准，并报市物价局、市城市管理行政执法局备案。

　　第二十条 本办法自2006年7月1日起执行。