近日，国土资源部发布《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（以下简称《通知》）。其中，关于集体非农建设用地使用权流转试点尤其引人关注。因为在目前的土地管理法律框架下，集体土地使用权的流转为法律所禁止。这次国土部要求进行集体非农建设用地使用权流转试点，是否意味着政策坚冰已被打破？

　　法律禁锢

　　我国《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，集体土地使用权的流转是与目前我国土地基本法精神相违背的。

　　但据业内人士透露，一些地方特别是在经济发达地区和城乡结合部地带，农民集体已经有一定数量的集体土地使用权进入了地下土地产权交易市场，通过联营、股份制、出售、出租等各种形式变相转让土地使用权，而且处于自发、无序和愈演愈烈之势。

　　据中国土地勘测规划院总工程师周建春介绍，由于我国近年来经济飞速增长，第二、三产业的发展加快了我国的城市化进程，这些非农产业的发展都直接导致了目前巨大的非农建设用地需求。同时土地利用方式上比较利益差距大；征地补偿水平低；乡、村政府行政权力对集体土地产权限制过大等也是导致集体土地使用权出现非法流转的重要原因。他认为，农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求，也是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。

　　解决目前农村集体非农建设用地面临的问题，改变集体非农建设用地非法、无序的流转现象，是我国面临的一个紧迫的法律课题。

　　改革试点

　　近几年来，关于农村集体非农建设用地使用权流转合法化的呼声颇高。

　　而广东省成了第一个吃螃蟹者。2005年5月17日，广东省人民政府通过了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《办法》）并自当年10月1日起实施。《办法》明确了集体土地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押，但规定通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于房地产开发和住宅建设。

　　这次为适应建设新农村的需要，国土部要求进行非农建设用地使用权流转试点，也间接说明了广东的做法得到了认同。

　　国土资源部相关负责人表示，目前国土资源部已经将农村集体土地突破性试点方案上报国务院。这一方案的实施有可能进一步修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相应内容。试点工作是在积极地探索和积累经验，为下一步集体土地直接入市进行铺垫。

　　专家预测，国土资源部的试点范围有望在广东省的基础上再前进一大步：农村集体建设用地可能将允许用于房地产开发。如果此方案得以实施的话，土地供应的瓶颈将被彻底打破，土地供应主体的多元化将会完全改变目前的土地供应格局。

　　但是，如何避免重蹈“一抓就死，一放就乱”的覆辙，是政府主管部门优先考虑的问题。有业内人士表示，由于在目前的法律框架下，集体土地的所有者主体不甚明确，基层群众组织情况复杂，如果没有相应的监管举措的话，大家一哄而上，势必导致集体财产流失、农民的权益受到侵害等事件的大量出现，进而成为社会潜在的不稳定因素。

　　周建春建议，承认集体非农建设用地流转的合法化，前提是必须符合规划控制，依法取得，统一管理；以财产权定价，依产权性质分配利益。同时做好相应的配套和监管工作。

　　房价大跌？

　　一直以来，很多人将城市房价过高归咎于土地供应量不足和地价太高所致。《通知》的出台，让很多人看到了低价拿地的曙光。

　　有专家表示，如果允许农村集体非农建设用地入市和农民入股，对房地产市场来说无异于一次革命性的变革。假如方案得以实施，房价肯定会跌。

　　但建设部政策研究中心住宅和房地产业处副处长林文锋对媒体表示，伴随方案的出台，可能将会有城乡管理方面的一揽子政策浮出水面；从远期来看，集体非农建设用地直接入市肯定对房地产市场将产生重要的影响，但近期对房价的影响不会很大。

　　对于集体非农建设用地可能入市的消息，北京明天房地产开发公司的业务总监陈云峰表现的比较兴奋。他认为，土地对开发商来讲至关重要，集体非农建设用地入市预示着开发商又有了新的市场切入机会。新农村建设离不开房地产开发商的积极参与，开发公司愿意借助其拥有的成熟经验，来建设高标准的社会主义新农村。但在相关配套政策方面要进行多方面的论证，以绝后患。新农村的建设，会促进人口在农村和城市间的双向流动，对于稳定房价也会有非常积极的作用。

　　北京阳光100房地产开发集团常务副总经理范小冲则认为，允许集体非农建设用地进入房地产市场的条件并不成熟。况且，放开这个市场，会对我国五年来努力建设的国有土地招拍挂体制造成一定冲击，也会破坏目前业已建立的公平的市场竞争环境。

　　允许集体非农建设用地使用权流转试点，是为了适应农村经济的快速发展，推进社会主义新农村建设的步伐而定的，用它来承担稳定房价的重任实在是勉为其难。

　　作者：时圣华