目前，在一些城市，“智能”已成为楼市经营的必备内容和重要卖点。但在过热之中来思考“智能”这一含义，也许更有益于楼市的发展。

　　信息时代重技术，智能变革建筑业信息时代的来临，给建筑业带来了新的生机；智能化的发展也给建筑业带来了新的课题。信息社会的大潮，已涉及到每个人，每一件事，先进的信息技术，已使单纯的建筑业，从形式到内容都进行着一场深刻的变革。这一切，正以智能化的发展而改变，我们的生活方式也随之改变。

　　有“硬”有“软”方周全，周期寿命要分开

　　在智能技术的发展过程中，有个较为普遍的现象，就是过分强调硬件技术，而忽视了软件管理，姑且称之为“重硬轻软”！所谓的“硬”指的是设备（包括相关的操作软件）及相关的技术；所谓“软”，主要指对智能设备和系统的管理（包括管理者和管理群体的素质，以及相关的管理技术），其中包括物业管理和相关的行业管理。这一“重硬轻软”的现象，实质上是“重技术、轻管理”的体现。我们谈论智能化，强调的是：楼宇设备自动化系统、安全防卫自动化系统、消防自动化系统、停车场自动管理系统、宽带网通信系统、一卡通系统等等，好象有了这么多系统，就是智能化。这一思路影响到管理行为。因此在某些规章制度中，只重视硬件设施的标准，认为有了多少个“系统”就可以评定为哪一级或者几颗星。然而大多数从业人员往往忽视了一件事，那就是建筑物的寿命周期与设备系统的寿命周期与设备系统的寿命相差很大。按照英国DEGW集团1999年10月的文件提供的材料，建筑物的生命周期定为70年，机电类设施系统的生命周期定为15年，而通讯系统的生命周期只有3年。这意味着，通信系统由于科技发展的突飞猛进，只要3年就面临着系统更新、扩容与升级。何况对通信或机电系统的运行与维护要比维护一个建筑物的工作量和工作内容要复杂得多，智能设施的后期管理显得更为重要。因而，智能设施的后期管理显得更为重要。因而，管理是智能设施正常运转的关键。

　　过早评级不可取，全程管理为上策

　　对于智能化机电设备与信息系统而言，只考虑硬件装备，不过问管理中设施的运行与维护是十分片面的。由于科学技术的迅速发展，许多设备定货时是先进的产品，货到时已落伍了。况且对于通讯系统还有个传递内容的问题，网络系统建成后还需要在网上不断的提供丰富的信息资源，不同网络的建设就毫无用处。从这点看，旅游涉外饭店等级划分和评级的国家标准值得借鉴。不仅有建筑和设备的装备标准，还要提出服务规格、服务人员素质、服务质量等具体要求。而对旅游饭店是要求开业一年以上方能申请星级资质，而目前不少城市的智能小区评估工作结束之后的实际运行效果，只能为开发商提供卖点而已。这种评优效果不能说是好的。对于建筑设计来说，在方案设计

　　阶段为了适应它的自然和人文条件，有个从应用到造型的创意问题。因此，对建筑设计的优秀方案，包括一些设计大师的未能实现的手稿都可能成为传世佳作。但对于设备及设备系统不同，主要在于它运行之后是否能真正体现出预期的功能效用。如果系统建成以后，不能达到预期目的，方案阶段所评的智能等级也名存实亡。只有日后的实行、维护和管理联系起来才有意义。技术水平与管理水平是不可偏废的，要重“硬”也要重“轻”。另外，目前不少设备标准不低，但管理跟不上，或因规章制度不当，或管理人员的素质低下，由此造成系统运转不良乃至系统受到损伤，直至造成重大浪费与酿成事故，此种现象已相当普遍。故而，设备与设备系统，绝不可“只建不管”。考核一个小区智能系统运行的最终结果，早期评优，评等级不是一个好办法。

　　管理系统跟不上，安防系统不安防

　　许多小区设有许多防区，却因管理上的不足导致小区中重要的安防系统形同虚设，偷盗抢劫时有发生。因此，安防系统的建设对于建设与管理二者关系来说，有着比其他系统更重要的位置。安防系统大多数是监视系统，它主要的功能是报警，但报警之后，仍要保安人员上去处理。如果保安人员失职，那么再好再严密的系统也是无用的。据介绍，2000年在上海召开的国际超高层建筑经营管理研讨会上，有人向金茂大厦负责人提出，你们的安防系统已做得很好了，何必还设保安人员？回答是：“系统得由人看护和操作”。另据报道，纽约世界贸易中心在经历过1993年的一起重大爆炸事件之后，每月整个大厦都要举行一次到几次的应付突发事件的演习，这表明安全的保障权有安防系统是不够的。

　　智能不能脱离人，“硬”、“软”兼顾显功能

　　现在的开发商强调“以人为本”，最能体现“以人为本”的就是智能化系统。但这里的“人”又绝不仅仅是服务的对象，也包括系统的操作者。二者要兼顾，缺一不可，否则“以人为本”就成了一句空话。

　　当前有一种倾向，就是过份重视技术，以为技术成份愈多愈好，集成的程度愈高愈好，自动化程度愈广愈好，愈新愈好。似乎成了技术决定一切，而恰恰忽视了这些技术由谁来管。不要忘记，多先进的自动化也脱离不了“人”，即管理这个系统的群体。所以机构和相应的一整套规章制度应当完善起来。

　　据香港某物业管理专家介绍，内地许多大厦的智能化设施系统比香港要先进得多，香港没有这么多的新系统、新设备，但是，香港对设备的管理和使用比内地要好得多。

　　总之，“重技术、轻管理”是一种见物不见人的倾向，再不能有这样的思想。技术与管理要兼顾，有先有后方能真正成为智能化。

　　建筑时报·林贤光