有多少土地值得期待
资料显示，2002年北京市全年的土地供应总量为4559公顷，2003年大幅增加，达到了6438公顷。而2004年，因为“8.31土地大限”的缘故，很多本来应该在今年办理手续的项目出于对政策的担心而提前办理了用地手续，加上首都机场扩建一下子征地1000多公顷，因此，2004年全年的土地供应高达9498公顷。
去年，北京首次公布了《北京市2005年度土地供应计划》。所谓土地供应计划，就是指计划年度城市建设用地供应总量，各类建设用地供应量，结构布局和供应进度的具体安排。4月初公布的《北京市2006年度土地供应计划》数据显示，2006年度土地供应计划安排供应总量为6500公顷，其中新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷。
北京土地年度供应计划总量将维持在一个合理区间内，以缓解供求关系矛盾和稳定土地价格，不会出现大起大落，更不会出现土地紧张的“地荒”局面。“显然这些土地供应已经能够完全满足北京房地产开发市场的需求。”国土局的官员如此评价。
今年1-4月份土地市场的交易情况总体来说是热烈甚至是火爆的，特别是不久前温泉镇D1地块以11.5亿的天价售出，更是大大提升了业内业外人士对今年京城土地市场的关注度。不久之后，包括万恒家园、温泉镇D2地块、广渠路36号、海淀区西苑地块、南沙滩东路3号地等多个“明星地块”在内的土地也将陆续成交或进入市场。
现在的地价几乎相当于同区域在销楼盘的价格了。这几乎成了业内流行的观点。判断一个地块的潜力，基本上要看规模、地段、产品及其他综合情况等四个因素。集合这四个方面，年内最值得关注的地块非位于广渠门36号的北京吉普厂地块莫属。从规模上看，据公开数据显示，这块地的建设用地面积为31.12万平方米，代征地面积10.38万平方米，总用地面积高达41.5万平方米，规划建筑面积90.02万平方米，如此大的面积，足可以使其在今年上市交易的土地中成为名副其实的“巨无霸”。
●土地放量与房价上涨
从今年的土地供应计划可以看出，今年的土地供应和往年相比要多了许多，有业内人士据此预测如此大的土地供应将有效地缓解京城房价暴涨的局面。然而李文杰并不认为单纯地加大土地供应是抑制房价的“灵丹妙药”，在他看来，北京作为一个“摊煎饼”的城市，市中心只有一个，而围绕着中心一圈圈向外延伸的才是居住、娱乐等设施，生活区与工作区太远，这样造成的情况必然是越靠近市中心房价越高，而且随着“煎饼”的变大，这种上涨是没有止境的。而现在放量的土地，多数规划的功能依然十分单一，照此发展，只能是相对靠近中心城区或者与其交通方便的区域房价不断增加，所以，“单纯依靠加大土地供应，很难解决城区房价不断上涨的情况。”
因此，“用产业带动楼市是缓解过高房价的重要途径。”李文杰回忆说，过去北京城市规划中提出了不少“卫星城”、“新区”的概念，要将这些地方建设成为集产业和生活为一体的综合功能区，但在后来的发展中大多走偏，成为了单一功能区。以望京为例，虽然早期想将其建成独立于城区的又一个中心区，但最先进来的却是住宅，而不是通过产业来聚集居民。其结果就是与高密度的居民区相比，产业跟进严重不足，望京成了“睡城”。
而亦庄则是另外一个极端，亦庄是一个产业集中区，住宅等配套建设则相对滞后，如果能将望京和亦庄两种模式集中起来，用产业带动住房需求，那么目前房价飞涨的局面就有望得到改观。李文杰总结道，抑制房价，根本是要完善区域规划，否则像现在这样东拼西凑，只能陷入“水多了加面，面多了加水”的恶性循环。
政府应该调整土地供应策略，加快地块上市速度，一次多推出几块地，同时把更长时间段内将上市的土地的起价、出让时间公布出来，不要给发展商造成“饥饿感”，让他们更加理性地花钱置地。李文杰建议。
●数字解读●
单日成交近千套4月北京楼市提前入夏
当京城楼市的价格被各大媒体冠以“撑竿跳”的头衔一路飙升的同时，商品住宅的成交量也如坐上火箭一样一飞冲天、居高不下。根据北京房地产交易信息网公布的数据统计得出，进入4月份以来，平均每天要比3月份多卖出200多套房，基本上保持了每天650套左右的销量。房地产市场的温度却足以让人们惊呼，北京楼市的“盛夏”提前到来了！
从3月份开始，今年北京楼市日成交量、周成交量的纪录接二连三地被打破。大量买房人放弃观望，奋不顾身地投入了“追涨”大潮中，过去一般只能出现在经济适用房销售现场的排队场面在许多每平方米售价高达八九千元的商品房售楼处竟也随处可见。在这种情况下，3月份大多数日子里的期房住宅日签约都保持在400多套的水平，3月30日更是达到了不可思议的905套，再创历史新高。综合全月的销售，全市3月期房售出16641套，比2月增加了6292套，比1月增加1663套。即使排除春节期间楼市相对冷静的客观环境，在仅有49个项目获得预售许可证、比1月份少了21个项目的背景下，如此销售业绩也不得不称为北京春季楼市的一个奇迹。进入4月份，这种火爆的情况有增无减，周均成交量保持在4500套左右，特别是4月15日，期房网上签约892套、现房75套，总共967套的交易量让所有人瞠目结舌。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，抱有这种心态的买房者大有人在，去年有很多持币待购的买房人面对如此惊人的行情放弃观望，投入到市场中，客观上助长了需求与房价“双飞”的局面。
更令人称奇的，是成交量的突飞猛进并不以房价的下降或者至少是相对稳定为前提。同样是来自北京房地产信息网数据：今年一季度住宅均价每平方米7168元，去年同期均价是每平方米6235元，同比上涨约15%，比去年全年均价也上涨了448元。在3月份放量的48个新盘中，价格达到8000元/平方米以上的高档住宅成了入市项目的主角，占到了65%；每平方米6000-8000元的中高价位住宅占15%；6000元/平方米以下的中低价位的住宅只有20%.而从地点来看，三环内的新盘全部超过了10000元/平方米，像金融街、三元桥等热点区域的住宅更是在15000元/平方米左右；单价在6000-8000元的中高档住宅则一般位于四环外，多数是公寓。单价低于6000元的则全部位于五环外的通州、顺义、大兴、房山等郊区。
●观点
全方位提高用地强度
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司总经理李忠
土地不像别的东西，土地的调控要比其他方面调控的难度大得多。对于地方政府的利益驱动来说，没有任何一个地方政府有平抑地价的驱动。
中国想进北京的人太多了，北京对于周边城市的吸纳力非常强。以前北京的房价涨不上去，是因为这些周边城市太穷，比如唐山、山西等地。但这几年这些地方的经济发展速度都很快，为北京的房地产市场带来了强劲购买力。同时这些进京购房的人中炒房的很少，绝大多数都是出于真实需求。可以说北京的房地产市场很健康，问题是想进北京的人太多，北京却没有准备好。北京现在没有什么居住余量了，想进北京的人远比1800万要多得多。
要想控制住北京的房价，让它别涨得太快，有两个选择：第一，不控房价，控制北京的人口数量，这将直接导致北京成为贵族化的城市；第二，保持一定的人口扩容速度，让房价相对平稳地增长。可目前的北京显然没有为后一种情况做好相应的准备。第三个问题由此产生，就是保持什么样的推地节奏。房价不像其他的东西，不能调低，而是要使其缓缓上涨。北京的土地很有限，这对推地节奏有了更进一步的要求。应该说，现在北京已经到了全方位提高自己用地强度的时候。现在摆在面前的只有两个选择：一是“摊大饼”式，18层的楼盖到六环以外，另外一种就是提高用地强度，不“多推地面，多推楼面”，把楼层提高到36层，但同时用地范围也控制到五环为止。就是说把地用足，没有别的选择。越向外推给城市交通带来的压力越大，而且现在北京和周边地区的贫困断层已经很明显，不能再拉高了。
提高用地强度意味着充分利用土地资源，这与节能省地的潮流不谋而合。房地产业的三个时机也已经来临：一是轨道交通的时代到了，以地铁站为节点的周边居住区的用地强度可以抬得相当高，这可以大规模解决居住问题。二是到了限制容积率下限，不限上限的时候。鼓励建更多的平民住宅，不鼓励盖豪宅。防止和约束那些贵族化的倾向，将容积率控制在一定的高度以上。三是要重新审视我们的路网结构。节能省地不等同于原样抬高，而是要用一系列的匹配措施去配合，包括高楼的位置和密度。比如楼高到一定程度时自然的空气对流循环就形不成了，这就要求楼之间留出大面积绿化带，以保证足够强度的空气走廊，这才是正确的思路。只有大幅度提高北京用地强度，才能在土地资源不过多增加的情况下解决房价过快上涨的问题。
北京青年报·孙红丽
