青建房[1999]436号

各州、地、市房产局（建设局）、省级有关厅局有关单位：

　　现将《青海省房地产转让管理办法》印发给你们，请遵照执行。在执行中有何问题和建议，请及时向我厅反映。

　　附件：《青海省房地产转让管理办法》

　　青海省城市房地产转让管理办法

　　第一条 为了规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人和其他关系人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等有关法律、规章的规定，结合本省实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于全省行政区域内的城市房地产转让。

　　第三条 本办法所称房地产转让，是指房地产权利人通过实施、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　前款所称房地产权利人，是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人，法人和其他组织。

　　前款所称其他合法方式，主要包括以下行为：

　　（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

　　（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资，合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

　　（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

　　（四）以房地产抵债的；

　　（五）法律、法规规定的其他情形。

　　第四条 省建设厅归口管理全省城市房地产转让工作，

　　州、地、市、县（含行委、下同）房地产行政主管部门或建设行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内房地产转让管理工作。

　　第五条 房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。

　　第六条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

　　第七条 有下列情形之一的房地产不得转让；

　　（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本办法第十条规定的条件的；

　　（二）司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（三）未依法登记领取权属证书的；

　　（四）依法收回土地使用权的；

　　（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（六）权属有争议的；

　　（七）法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

　　第八条 依法取得国有土地使用权的地块上建成房屋需转让的，必须办理房屋产权登记和该房屋占用范围内土地使用权的登记，并领取房屋所有权证书和土地使用权证书后，方可按本办法的规定办理转让手续。

　　第九条 以出让方式取得土地使用权、房地产转让时，土地使用出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　（一）按照出让合同的约定已经支出全部土地使用权出让金，井取得土地使用权证书：

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上：属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件。

　　第十一条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。

　　第十二条 有批准权的人民政府准予转让的，除符合本办法第十三条规定的可以不办理土地使用权出让手续的情形之外，应当由受让人办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按本办法第十三条规定可以不办理土地使用权出让手续的，应当由转让人将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

　　土地收益上缴的具体办法，按国务院及我省有关规定执行。

　　第十三条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：

　　（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；

　　（二）私有住宅转让后仍用于居住的；

　　（三）按照房改有关规定出售公有住宅的；

　　（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的，

　　（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

　　（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；

　　（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　第十四条 集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件：

　　（一）房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权明确。

　　（二）居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人；非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。

　　（三）居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡（镇）人民政府批准。

　　第十五条 共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。

　　第十六条 房地产转让时，转让当事人应当依据本办法签订书面转让合同。

　　第十七条 房地产转让合同包括房地产买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。房地产转让合同示范文本，由省建设厅会同省工商行政管理局制定。

　　房地产买卖合同应当载明下列主要内容：

　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住址；

　　（二）房地产的座落地点、面积、四至；

　　（三）土地使用权性质；

　　（四）土地使用权获得方式和使用期限；

　　（五）房屋的用途或使用性质：

　　（六）房屋的乎面布局、结构、建筑质量、装修标准以及附属设施、配套设施等状况：

　　（七）房地产转让的价格、支付方式和期限；

　　（八）房地产交付日期；

　　（九）违约责任；

　　（十）争议的解决方式；

　　（十一）转让当事人约定的其他事项。

　　房地产交换合同除符合前款规定外，应当载明交换的价格差项；房地产抵债合同除符合第二款规定外，应当载明抵冲的债务及其金额，房地产赠与合同应当符合有关法律规定。

　　第十八条 房地产转让当事人应当签订后30日内在转让合同，向房屋所在地房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：

　　（一）房屋所有权证；

　　（二）土地使用权证书，

　　（三）转让当事人的身份证明；

　　（四）转让合同或者与转让有关的法律文件；

　　（五）其他有关的文件。

　　房地产买卖。交换或者抵债的，转让当事人应当在办理过户手续的同时，向房地产交易管理机构如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。

　　第十九条 房地产交易管理机构应当自受理转让当事人过户申请之日起15日内完成审核。对不符合规定条件和手续的，应当作出不予过户的决定，并书面通知转让当事人；对符合规定条件和手续的，应当将申请过户的文件移交产权登记机构，办理房地产转让变更登记。

　　第二十条 房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价明显低于正常市场价格的，以评估作为缴纳税费的依据。

　　房地产转让当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内向房地产管理部门申请复核；对复核结果仍有异议的，可以在接到复核结果15日内申请仲裁或向人民法院起诉。

　　第二十一条 房地产转让人转让房地产时，应当如实由受让人告知房地产的抵押关系。租赁关系，相邻关系等相关情况。

　　房地产转让人违反本办法规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

　　第二十二条 转让已经出租并依法办理租赁登记备案的房地产。原租赁合同继续有效，由房地产受让人和原承租人继续履行。

　　第二十三条 与房地产转让有关的广告，应当真实，准确，严格按国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》执行。

　　第二十四条 房地产开发经营企业预售商品房时，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，并与承购人签订预售合同。

　　预售合同必须使用建设部统一印制的示范文本。

　　第二十五条 房地产开发经营企业应当在预售合同签订之日起30日内，将其报送房屋所在地房地产交易管理机构登记备案。对符合条件和手续的，由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。

　　登记备案的预售合同是房地产产权登记机构在办理产权登记手续时的重要依据。

　　第二十六条 已经预售的商品房，房地产开发经营企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得承购人同意并报规划部门审批后，与承购人订立预售合同的变更协议。

　　未征得承购人同意，房地产开发经营企业变更预售商品房的建筑设计的，承购人有权解除预售合同，并由房地产开发经营企业承担违约责任。

　　第二十七条 预售合同登记备案后，承购人需转让预售商品房的，应按下列规定办理，并重新登记备案：

　　（一）尚未付清预售商品房总价款的，承购人应当征得房地产开发经营企业同意后，与受让人订立预售商品房转让合同，

　　（二）已经付清预售商品房总价款的，承购人可以与受让人订立预售商品房转让合同，并书面通知房地产开发经营企业。

　　预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。

　　第二十八条 预售商品房转让后再转让的，应当按照本办法第二十七规定，订立再转让合同并办理登记备案手续。

　　第二十九条 违反本办法转让房地产的，转让无效；房地产管理部门依据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》予以处罚。

　　第三十条 当事人对房地产管理部门的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　第三十一条 房地产管理部门、房地产交易管理机构的工作人员玩忽职守，滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十二条 已售公有住宅的转让，应按有关房改规定执行。

　　第三十三条 本办法由省建设厅负责解释。

　　第三十四条 本办法自发布之日起施行。