深圳市人民政府令

第52号

      《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》已经布政府二届三十五次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。

　　市 长 李子彬

一九九六年九月二十日

　　第一章 总 则

　　第一条 根据《深圳经济特区住宅物物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。

　　第二条 《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。《条例》第二十六条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

　　第三条 《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

　　第四条 开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

　　第五条 住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

　　第六条 市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度，对符合规定条件的物业管理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

　　第二章 业主大会及管委会

　　第七条 区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

　　第八条 第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。业主可以一栋、一个单元或一层楼字为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。

　　第九条 管委会委员实行差预选举。管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。

　　第十条 管委会的日常事务由执行秘书负责处理。设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的、管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

　　第十一条 专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。津贴可从管理服务费中支出。

　　第十二条 省委会委员的人数应为单数。管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，省委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

　　第十三条 管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

　　第十四条 业主大会可以对业主公约进行修改补充。经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

　　第十五条 业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖省委会公章后发布。

　　第三章 开发建设单位和物业管理公司

　　第十六条 未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

　　第十七条 开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》。开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

　　第十八条 从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公 司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

　　（一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；

　　（二）住宅区各类房屋清单；

　　（三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；

　　（四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；

　　（五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；

　　（六）《条例》第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。

　　第十九条 住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

　　第二十条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向省委会划 拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划不能补建的，由开发建设单位与省委会协商以其他方式等价补偿。

　　第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数调户均人口数。前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

　　第二十二条 开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

　　第二十三条 取得甲、乙、丙级《物业管理资质证书》的资格条件，由市住宅主管部门制定并公布。本细则施行之日前成立的物业管理公司，应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应的《物业管理资质证书》；本细则施行以后成立的物业管理公司，应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》。市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发；不予核准的，应给予书面答复。市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，直至收回资质证书。

　　第二十四条 参加涉外住宅区、别墅小区、高层楼字的物业管理投标及管理业务，应持有乙级以上《物业管理资质证书》。

　　第二十五条 物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

　　第二十六条 委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务帐簿移交给管委会。市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。

　　第二十七条 市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准内管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。

　　第四章 住宅区房屋及设施的使用与管理

　　第二十八条 住宅区的专用房屋，应按《条例》和本纫则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳人管理服务费，但从出租的第一年开始，每年应将租金的30％用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划人公用设施专用基金专门帐户，直至全部回收完毕。

　　第二十九条 凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪 作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。

　　第三十条 业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道。

　　第三十一条 住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系、并按规定收取相应的保管费或车位使用费。

　　第三十二条 物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业育理需要，在合理的时间年对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

　　第五章 住宅区维修养护的范围与责任

　　第三十三条 住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称“自用部位”）的维修责任人为业主。自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

　　第三十四条 房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称“共用部位”）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等） 、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主 分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。

　　第三十五条 房屋毗连部位及设施（以下简称“毗连部位”）的维修责任人为毗连业主。毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼面其梭面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。

　　第三十六条 自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市 容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修 责任人承担。

　　第三十七条 住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水 管等。上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常 维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

　　第三十八条 住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

　　第六章 住宅区管理服务费

　　第三十九条 住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

　　（一）部分商业用房租金；

　　（二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；

　　（三）向业主收取管理服务费；

　　（四）住宅区的其他合法收入。

　　第四十条 住宅区管理服务费的基本开支包括：

　　（一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；

　　（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；

　　（三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

　　（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

　　（五）住宅区必要的社区文化活动费用； 管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

　　第四十一条 向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由 管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。 物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

　　第四十二条 开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市物价主管部门和市住宅主 管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担。但不得因此而降低管理标准和服务水平。 开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新侧算确定，由市住宅主管部 门审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。 区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。

　　第四十三条 住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管 理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。

　　第四十四条 住宅区管理服务费的收支帐目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由管委会主任和物业管理公司法定 代表人签字并加盖公章后公布。

　　第四十五条 住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公 布的帐目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司应在收到质询后七日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时 予以处理。

　　第七章 住宅区公用设施专用基全

　　第四十六条 开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设 立的专用基金帐户。

　　第四十七条 专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期 回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出。增值部分 不够的，从管理服务费积累中支出。 管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。

　　第四十八条 专用基金的收支帐目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。 区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

　　第八章 住宅维修基金

　　第四十九条 住宅区竣工支付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月 向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。 《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

　　第五十条 市住宅主管部门应会同市物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费标准。管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。

　　第五十一条 住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

　　第五十二条 住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

　　第五十三条 住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。

　　第九章 法律责任

　　第五十四条 未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门 可对其给予警告，并可处以二千元以上、二万元以下的罚款。

　　第五十五条 区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第 一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集，并建议有关部门或机关追究主管人员和直接责任人员的行政责任。

　　第五十六条 管委会违反本细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应当予以制止，并限期改正；造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

　　第五十七条 开发建设单位违反本细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单 位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。 前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

　　第五十八条 物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门可对其分别给 予警告、限期改正、吊销《物业管理资质证书》、没收非法所得，并可处以二千元以上、二万元以下的罚款；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：

　　（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

　　（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支帐目的；

　　（三）改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的；

　　（四）管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

　　第五十九条 对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的。物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业 主公约和委托管理合同的规定进行催缴。 物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

　　第六十条 违反本细则第三十条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成 他人损失的，应承担赔偿责任。

　　第六十一条 违反本细则第三十一条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并 限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关主管部门按规定进行处罚。

　　第六十二条 在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和其他设施造成损坏的，应恢复原状；造成损失的，应承担赔偿责任。

　　第十章 附 则

　　第六十三条 深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管 部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

　　第六十四条 市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制订有关住宅区物业管理行业标准、规则和技术规范。

　　第六十五条 本细则由市政府负责解释。

　　第六十六条 本细则自发布之日起施行。