“在美国，超过七成的零售总额是在购物中心完成的，澳大利亚超过了八成，而在中国，只有5%……”前不久，在2006年度中国零售业高峰论坛上，操着各地口音的零售商聚集上海，饶有兴致地谈论着购物中心。
购物中心又叫销品茂，里面既有大卖场，也有百货店，还有餐饮店、电影院。这种集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的业态，让众多开发商怦然心动。陆家嘴的正大广场是上海最大的商业广场，一批体量更大的购物中心在全国各地拔地而起。在热火朝天的工地背后，是四类雄心勃勃的开发者：本土传统商业零售集团、本土房地产巨头、海外专业购物中心开发商以及外资零售集团。
据国务院政策研究室透露，全国商业地产空置率接近30%.对于体量庞大的购物中心而言，要找足够多的租户填满肚皮，实非易事。国外惯例是先招商，再设计、建造。而国内大部分开发商却反其道行之，先开工建设、建好后再四处招商。顺序一错，搞不好就葬送一个地产商。招商派和造楼派的争论，由此引发。
招商派：先建后租麻烦不断
等购物中心矗立在地平线上再招商，往往麻烦不断。这些后期无法解决的麻烦，成为招商派驳倒造楼派的重要依据。
设计上硬伤难治
四川有一座47万平方米的大型购物中心，开发商建设时，每层层高为4.5米。到了招商阶段，好不容易找到一家国际大卖场，可对方摆出了硬指标：层高必须达到5米。无奈，开发商只能伤筋动骨，掘地半米，这才把这家大卖场引入。于是，购物中心底层的地面凹下去一大块。
北京一家购物中心开始建造之后，原本想引入美国第五大道百货集团，结果招商不成，引入北京和台湾另外两家百货公司。由于各公司对建筑结构要求不同，工程图纸反复修改，仅图纸修改一项，就花掉上百万元……
这样的例子，在全国还有很多
据一位建筑商介绍，开发商业地产与开发住宅不同。住宅设计不佳，便宜点也能销售出去，但如果商业地产的承重、层高不符合要求，白送都没人要。具体说来，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。不同的业态，对高度要求也不同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要10米层高，因为将来会使用大银幕……上海一家40万平方米的购物中心，层高平均4.8米，载荷只有400公斤。建材商一进，楼板就会塌，就连做普通超市也危险。这样的购物中心，哪个商户敢进？待到木已成舟，不同租户提出不同要求，开发商如何补救？
据中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平介绍，国外企业对购物中心要求非常高，他们往往要求自己设计，大到铺面户型、通道、电梯布局，小到地砖的颜色、音响设备，都有一整套要求。厦门一家购物中心在引入美国时代华纳公司的电影院时，时代华纳提供了厚厚一叠图纸。购物中心老总不看不知道，一看吓一跳：电影院图纸的厚度，与购物中心的图纸的厚度相当！可见，如果不是量身定做，今后重新改造，那个折腾谁受得了。
租金上哑巴吃黄连
根据开发商的经验，建得差不多再招商时，开发商陷入被动，常常会在租金上吃亏。
大连一家发展商在购物中心基本建成后，对外招商，在与沃尔玛谈时，沃尔玛开出了极低的租金。这时候，开发商明显处于弱势地位，让沃尔玛进，自己吃亏；如果沃尔玛不进，业态不完整，形成不了人流，拖累的是整个购物中心。开发商急着开业，银行等着收贷款，这样一来，沃尔玛掌握了话语权，而且一下子签掉五年的合同。
此外，由于承重、层高设计失误，不少购物中心只能引入某一类业态，如百货，或许只有一两家租户感兴趣。此时，开发商的选择余地大幅缩小，这黄连，只能自己咽下去。
“订单地产”大势所趋
“先招商，后建造，绝对是国际趋势”，上海仲量联行副董事李杰拥有15年房地产开发和咨询经验，他告诉笔者，先进的开发理念应该是这样的：第一步：定位和选址，根据过去市场发展轨迹以及未来趋势，考虑交通、商圈、政府规划等因素，进行定位。第二步：设计与招商。开发商设计出规划图，就可以招商了。有意入驻的商铺会签署意向性协议，然后根据需要，提出设计要求，形成最终施工图。招商过程十分漫长，从设计阶段开始，直到最终建成，一直都在招商。但开发商只需要与主力店签约，就可以动工建造了。所谓主力店，是指规格高、知名度高、面积大的商家，他们的入驻，将带动其他小业主进入。服装、餐饮、运动、电影以及书店等不同业态，都要各找一家主力店加盟。如果施工前找不到主力店，也可以按规划的业态进行施工。如果规划了大卖场，就按大卖场的普遍要求建造。在施工完成后，就可以开业了。
大连万达做了三四年购物中心，绝对是先招商后建设的拥护者。万达实践着“订单地产”模式。
在购物中心开发之前，万达会与十几家跨国公司签署协议，约定四个方面内容：第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认。第二，技术对接，谁要多少平方米，高度多少，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴派出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金。万达把购物中心作为长期发展的产业，为了快速扩张，快速发展，万达与合作的伙伴约定一个前提条件，将全国的城市分三等租金，合作伙伴接受平均租金就行。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。第四，先租后建。签了租约之后，我们再投资。
招商在前，风险明显降低，还可以先收取租金。如果开发商分楼层的规划图已获政府批准，那么租户要签《预租赁建造合同》，支付3个月租金作为押金。若规划图还未批准，可以先签订意向书，支付一个月租金作为保证。在设计阶段先招商，还能节省巨大的投资。购物中心的设计与进驻的各店对接好，没有无效面积。大堂、电梯、卸货区的位置都经过了反复计算，所有面积都产生租金。万达集团董事长王健林称，万达与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书后免租三个月，不管商户开业与否，第91天开始计租。
造楼派：先建后租身不由己
“目前70%至80%的购物中心都是先建设、后招商，或者边建设边招商”，王永平透露说。正大广场前总经理，上海帝泰发展有限公司资深副总裁潘丽君也表示：正大广场与国内许多商业项目一样，先设计、再建造、再招商，走了一段较长的弯路。正大广场有近25万平方米的体量，地上共有10层。楼层越高，招商越难。经过开业三年多的培育期，正大广场进行了功能调整，定位成“全员、一日、一处满足”的家庭娱乐及购物中心。目前出租率已经提高到95%，相当不易。
开发商“无知者无畏”
据仲量联行李杰透露，在2002年、2003年住宅房地产开发出现井喷后，政府调控随之而来，开发商纷纷涉足商业地产。目前大型零售物业的初期收益率为8%-10%，比高端住宅收益率更高，每月的租金还能带来稳定的现金流。因此，购物中心的开发商，9成以上是住宅房地产开发商。大部分缺乏运作经验，他们不可避免地带着思维定势：先做规划设计，自认为考虑周到，时尚新颖，然后就开始动工兴建了。在王健林眼中，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，做购物中心就是大学，学问大了。“无知者无畏”成为造楼派第一种类型。
政府意志“不可抗”
据王永平分析，开发商选择先开发，也有很多无奈。在中国，大城市里的购物中心平地而起，官员在忘情地宣传：某某购物中心，就是我们的城市名片。而另一边，中小城市的政府官员十分羡慕。于是，商业地产的开发有可能演化为政府的形象工程。
据另一位地产开发商介绍，安徽一个城市的领导规划了38万平方米的购物中心，邀请他去开发。当地领导打包票，只要愿意做，地价绝对优惠。面对政府的好意，不少开发商经不住诱惑，“造了再说”。这位开发商后来才发现，当地人口不过30万人，根本没这么大的消费能力。
不仅如此，一些政府以低价批地为条件，要求开发商尽快建成购物中心。北方一城市要建体育比赛项目的配套设施，其中就包括一个购物中心。由于比赛临近，政府连土地招标都来不及做，先交给一个开发商开工建设。由于这家开发商并非业主，商户也不敢贸然投资签约。这样的购物中心，前景堪忧。此外，有的地方政府愿意降低地价，条件是购物中心内必须引入世界500强企业。结果沃尔玛分文不花，就打入了那座城市。
晾地成本“等不起”
提前进行招商，看似简单，其实谈判时间长达半年至一年！这意味着，土地要晒一年太阳。闲置一年，就白白损失一年的租金和利息。早一年建成，就能早一年获取回报。有的开发商花大价钱买到土地，哪怕周围社区还没形成，开发商也会乐观地预计：等购物中心建成时，四周自然就有社区了。结果总是超前开发，难以消化。
实力有限难招商
有的开发商实力较弱、名气不大，租户就不愿意先签合同。他们担心：空荡荡一块地，什么都没有，预付了租金，开发商卷款跑人怎么办？
以上种种，逼得开发商成为造楼派。结果，便宜的地价，政府的压力，争相比大的心态，造就了一个又一个烫手的山芋。据王永平分析，商业与地产，两者唇齿相依。商业地产不是一锤子买卖，而是一个长期的投资，以收取商户租金为目的。地产与商业配合不足，只会造成双输局面。商业地产的发展不能超越商业的需要。目前，上海正在开发的大型商业项目有十几个：包括世贸国际广场二期、宏伊大厦、中融恒瑞、会德丰、新鸿基浦东项目、一百商城、和记黄埔竹园项目、北外滩白玉兰项目等等，许多境外公司也纷纷到国内抢滩。据潘丽君分析，目前购物中心一味追求高、大、全，千篇一律的项目比比皆是。中小规模社区型购物中心反而更易成功。她预计，创意新颖、设计独到、以休闲娱乐为主题的生活时尚中心（lifestyle center），将是未来的发展趋势。但仔细想来，不管业态怎么发展，还是逃不出造楼、招商这个两难命题。
来源：解放日报
