京政办发［1998］77号

　　为支持国有企业改革，明晰土地产权关系，进一步推行土地有偿使用制度，防止国有土地资产流失，根据原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和国家及本市有关法律、法规，结合本市实际情况，现就国有企业改革中企业原有划拨土地使用权处置的有关问题，提出如下意见：

　　一、凡本市行政区域内国有企业改造为有限责任公司、股份有限公司，组建企业集团，实行股份合作制改组，以及企业实行兼并、合并、出售、破产、租赁等改革时，涉及的原划拨土地使用权处置，均须按本意见执行。

　　二、北京市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市国有企业划拨土地使用权管理的行政主管部门。各区、县房屋土地管理局（土地管理局）按土地出让管理审批权限，负责本辖区范围内国有企业改革中划拨土地使用权的管理工作。

　　三、国有企业持有的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

　　对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

　　国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以出让方式取得的国有土地使用权，在使用年限内作为企业资产，可以依法转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。

　　国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。经规划部门同意，改变原合同规定的土地使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记或变更登记手续。年租金标准采取土地出让金标准折算的方法计算。土地租赁期限不超过同类用途下的土地使用权出让最高年限。

　　国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后新设企业的行为。以出资（入股）方式处置后，该土地使用权由新设企业持有，可以依法转让、出租、抵押。

　　保留划拨用地，是指经市政府批准，国有企业继续采取无偿方式使用国有土地。以保留划拨用地方式处置的国有土地使用权，应继续按原用途使用。转让、出租划拨土地使用权的，应当报市房地局审批，依法补办土地使用权出让、租赁手续或交纳土地收益。

　　四、下列企业用地，经市房地局审核，可暂按划拨用地方式处置和管理：

　　（一）继续作为城市基础设施、公益事业和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，但改造或改组为有限责任公司、股份有限公司的除外；

　　（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并的企业是国有工业生产企业的；

　　（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产企业的；

　　（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的，或国有大中型骨干企业改制为非上市的股份有限公司、有限责任公司或企业集团，且国有股权占50％以上，其使用的划拨土地使用权未作价入股且未改变土地使用性质的；

　　（五）国有企业分立后，土地使用性质不发生改变的；

　　（六）国有企业为安排下岗人员再就业，利用原厂房在企业内部兴办第三产业，原厂房占用的土地，但原厂房出租、转让的除外；

　　（七）企业的职工住宅、学校、托儿所、医院等福利性设施用地；

　　（八）国有企业改制中涉及的国有土地，未实现城市总体规划且不宜办理土地使用权出让或租赁的。

　　前款第（二）（三）（四）（五）（六）项保留划拨用地方式的期限不超过5年。

　　五、国有企业改革涉及的划拨土地使用权，凡不能保留划拨用地方式处置的，均须分别以如下方式处置：

　　（一）根据国家及北京市产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大中型骨干企业，改造或改组为有限责任公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权，按照国有资产投资主体由国家土地管理部门批准或市房地局报经市政府批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，由审批单位委托有资格的国有股权持股单位统一持有、经营管理并接受委托单位的监督。

　　（二）国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应以出让方式处置。具备条件的，应采取招标、拍卖方式出让。

　　（三）国有企业利用原划拨土地从事房地产开发经营的，企业原划拨土地使用权应以出让方式处置。

　　（四）有下列情形之一的，企业可以选择出让或租赁方式处置国有土地使用权：

　　1.不符合作价入股方式处置条件的国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

　　2.国有企业改组为股份合作制企业的；

　　3.国有企业租赁、承包或委托给企业（个人）经营的；

　　4.非国有企业兼并国有企业的；

　　5.国有企业利用原划拨用地改变使用性质，从事经营活动的，但本意见第四条第六款及第五条第三款规定的情形除外；

　　6.符合保留划拨用地或作价入股方式处置的条件，经企业自身申请的。

　　六、在国有企业改革涉及原划拨土地使用权处置过程中，根据企业的不同情况，可给予以下优惠政策：

　　（一）破产企业的原划拨土地使用权出让所得，按照国家有关规定，优先用于安置破产企业职工。破产企业将房地产连同土地使用权进行抵押的，抵押权实现时，土地使用权处置所得也首先用于安置破产企业职工。破产企业没有参加养老、医疗保险基金社会统筹或者养老、医疗保险基金社会统筹不足的，也可从土地使用权出让所得中支付。剩余部分作为破产企业财产处置；

　　（二）市政府批准的重点国有工业企业及市政府确定的国有大中型骨干企业以出让方式处置土地使用权的，政府收取土地出让金的40％，其余作为国家对企业（原土地使用者）的投入；在规定期限内支付有困难的，可经市政府批准后，缓至2年内交齐。如属市政府确立的重点项目，经市政府批准，收取的土地出让金比例可进一步降低；

　　（三）按照国务院规定，属特殊行业的国有企业，经市政府批准，其土地收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务；

　　（四）以租赁方式处置原划拨土地使用权的国有企业，经市政府批准，可在3年内免交租金；

　　（五）以作价入股方式处置土地的企业，经市政府批准，国家可在3年内免分红利；

　　（六）市政府批准实施搬迁的污染扰民企业，继续执行《北京市实施污染扰民企业搬迁办法》。

　　七、土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，应进行地价评估。地价评估，由企业委托具有相应土地估价资质的评估机构进行。评估费用按国家规定标准减半收取。

　　八、国有企业改革须根据本意见，拟订企业土地处置方案提交国家土地管理部门或市房地局批准后实施。具体办理程序如下：

　　（一）企业向土地管理部门申请确权登记。国有企业改革中被处置的国有土地使用权，应当权属合法、无争议。尚未办理登记的，企业应向市房屋土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。

　　（二）企业向土地管理部门申请审批土地使用权处置方案和确认地价评估结果。企业或企业主管部门拟订土地使用权处置方案并报请土地管理部门审批。主要内容应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格（保留划拨用地方式的除外）及理由等。

　　土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，均需将地价评估报告报土地管理部门确认。报批时，应同时提交土地使用权处置方案、企业改革的批准文件、企业改革方案、地价评估报告、土地使用权证书或土地权属证明和需提交的其他材料。

　　企业进行公司制改造、改组或组建企业集团，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司和企业集团以及境外上市公司的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业主管部门先报市房地局初审，再报国家土地管理部门确认、审批；属于市人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，土地估价结果和土地使用权处置方案报市房地局确认、审批。

　　企业实行股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的，土地估价结果和土地使用权处置方案，属于中央单位的，报国家土地管理部门确认、审批；其他企业报市房地局确认、审批。

　　（三）土地管理部门拟文确认地价评估结果并审批土地使用权处置方案。市房地局根据批准权限对地价评估结果和土地使用权处置方案进行确认或初审，并签发土地使用权处置批准文件和地价评估结果确认文件。

　　（四）签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案得到批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件按出让审批权限与市或区、县房地局签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续。租赁合同审批权限原则上与土地使用权出让合同审批权限相同，区、县属国有企业改革中涉及的划拨土地使用权租赁，可经市房地局授权后，由区、县房地局具体办理。采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，企业应持国家土地管理部门或市房地局签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续。采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件按规定办理土地登记手续。

　　九、对土地权属不合法或有争议、未办理土地登记或未能提供土地权属证明，不按土地管理法律、法规和规章及本意见进行地价评估的，地价评估结果不予确认，土地使用权处置方案不予批准。

　　企业改革中涉及的土地使用权，未经批准擅自处置并发生土地使用权转移或改变土地用途的，属于非法转让土地或非法占地行为，应按土地管理法律、法规处罚。

　　土地管理部门违反本意见批准的土地使用权处置方案无效，其上级主管部门或所在单位应对有关责任人员追究行政责任。

　　十、市政府根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经市政府批准设立的国家控股公司，作为市政府授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理，由市房地局颁发国有土地使用权经营管理授权书。被授权的上述公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理土地变更登记手续。

　　被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司须接受市房地局的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值增值情况提供年度报告；对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时送市房地局备案；市房地局每年要对企业经营土地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查。企业违反土地管理法律、法规的规定以及超越授权经营的权限和范围使用土地或处置土地资产的，市房地局有权依法予以查处，并追究当事人的法律责任。

　　中央在京企业用地，其国有土地使用权需要作价授权经营的，按国家土地管理部门的有关规定办理。同时，企业应将土地资产保值增值年度报告、土地股权年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时送市房地局备案。

　　十一、国有企业改革涉及集体所有制土地的，其集体所有制性质可维持不变；确需改变的，经市政府批准征为国有土地后，再依据本意见有关条款办理。

　　十二、本意见执行中的具体问题由市房地局负责解释。

　　十三、本意见自颁布之日起施行。