从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。这已经成为当前一段时间购房者最为关注的话题之一，而北京的各家银行也已经做好使用新利率准备。本报也在上期对此予以了关注，但仍有部分读者致电本报表示希望可以多了解一些在新利率下该如何贷款、还贷的信息。
本期购房讲堂，我们将再次向读者介绍，新利率下诸如提前还贷是否合算、如果提前还贷是缩短期限还是减少月供、有款在身的房东是抛售还是出租等房贷难题。
利率微涨月供略增
按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6.12％，下限利率为5.508％。对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508％的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6.12％的基准利率执行；同时将首付比例提高到30％至40％。
业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际付支影响不大。据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是5.508％的下限利率。按这个标准，去年3月17日以后的购房人，已执行了5年期以上个人住房贷款5.508％的利率下限，而在去年3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，就要按照新的利率还贷。
以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508％计算，明年起月供将达到3441.7元，比利率调整前的5.31％增加55.7元。按基准利率6.12％计算，月供将增加230.86元。
提前还贷四种方案比较
假如你在去年3月17日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩78.4万元，贷款期限为20年。如果你将目前48.4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四种方案选择。
方案1：月供最少，利息最多。即保持20年还款期限不变，这样每月需还款2065.02元，比提前还贷前月供减少3244.23元。但这种还贷方式的利息最高，累计达到195603.74元。
方案2：月供较少，利息支付较多。假如你将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256.98元，这比提前还贷前减少2052.27元，但比20年还款期限的月供多1191.96元。而此时利息共计90822.3元，比20年期少支付104781.43元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。
方案3：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月5309.25元计算，你只需6年半时间还清，总计利息57581.64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。
方案4：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至5年，此时利率则降至5.265％，月还款额增至5697.86元，比提前还贷前还多388.61元。但这种方式的利息只有41871.96元。这种方式月供最高，利息也节省最多。
“抛售”还是“出租”？
如果你按揭贷款的是投资用房而非自主用房，那么房贷利率的调整，不仅影响你的还款计划，还将对你如何处置手中的房子产生直接影响。要么出售、要么出租，二者必选其一。
这是个“两难”的选择。如果你选择继续持有房子，那么你面临的不仅是本次利率的调整，还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择出售，一是目前房价比较低迷，存在即期的利益损失；二是今后房价可能上涨，你还得面临预期的收益损失。
如果你手中的房子还有比较明显的涨价空间，或者当地的房屋月租明显高于利率调整后的月供，那么你就能比较轻松地通过“以租养房”来实现收益。此时你应该选择继续持有，因为它能给你带来更多收益。这时就应该想办法提高房产的投资收益率。
至于如何判断房价具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一种判断办法是，当房价处于1.6％－3.6％左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。
楼市提醒
如何才能少付利息
借款人偿还的贷款中包括两部分：一部分是本金，另一部分是利息。贷款人除了全部归还本金外，提前还款是按照剩余贷款实际占用天数来算利息的，因此不存在多收利息的问题。以提前一次性清偿贷款的公式来验证：应还利息＝剩余贷款本金×本次一次性归还距上一次结息日的天数×借款合同约定期限的现行月利率／30天。如果借款人在偿还了一部分贷款后，申请提前偿还另一部分贷款或者偿还剩余全部贷款的，提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，并没有多付任何将来的利息给银行。贷款人提前还款缩短了贷款期限，比按部就班还款少支出利息。
提前还款方式与合同相符
目前个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额本息还款方式，即每月还款本金和利息之和的总金额相同；另一种是等额本金还款方式，即每月还款本金数不变，加上利息后，每月还款金额不同。贷款人在与银行签订贷款合同时约定好选择其中的一种还款方式，如果要提前还款也必须按照合同约定的那种还款方式。
不要忘记注销抵押
银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在房产交易部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。
贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
购房者如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保险费。退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释，还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。
三招教您加息后提高出租投资收益
第一招：提高房屋出租的月租金
央行加息后，投资者投资房产的成本已经上升，增加房产投资收益的最直接办法就是提高房屋出租的月租金。能够提高房屋出租价格的方法有很多：第一，根据房屋所在区域的租赁市场需求群体特征，相应的调整房屋布局或增加简单的配套设施来提高月租金，比如学生租房较多的区域可以简单配个书架、从事ＩＴ租房者较多的区域可以配置ＡＤＳＬ、白领租房者较多的区域可以将房屋布局稍微个性或者温馨一点等等，只要稍微改变或者增添一下屋内设施，就可以相应提高月租金；第二，委托中介公司代理出租，可以获取稳定投资收益，不管市场有何变化，业主的房屋租金都会稳稳赚得。比如委托经纪公司按月支付房租，中介公司的风险降低，必然给业主的月租金就会增加。不过，作为出租者并不会增加风险和麻烦，仍然可以通过银行每月获得稳定的租金。
第二招：加快房屋出租资金的回笼期
在房产的投资过程中，有众多的房产投资者看重的并不是租金收益，而是看好投资区域房产的未来升值空间。因此对房屋出租的租金敏感度并不是很高，而是对房屋出租的资金回笼时间比较关心。如果能够将房屋出租一年的资金一次性获得，就可以运用这部分资金用于其他投资，比如根据行情的变动投资股票、基金、投资型保险或者用在生活上以及其他各方面的周转金。这样，既可以获得房产的投资收益，又能够派生出其他投资收益。
第三招：减少房屋出租的空置期
在广大房产投资者将房屋用来出租的情况下，除了对租金的高低以及房屋出租资金的回收快慢比较感兴趣外，很多人往往会忽略掉一个房屋出租的关键环节，就是空置期问题。
当然，房屋出租的空置期并不是业主自己所能左右的，而是需要进行房屋租赁信息的有效配对，而对于信息配对最有效和及时的就是房地产经纪公司。因此，房产出租者完全可以通过正规中介公司的信息资源优势来减少房屋出租的空置期。
如此看来，加息后对于真正的房产投资人士可以通过如上三种方法获取稳定的投资收益。
房产投资是一项长期且需具有前瞻性眼光进行投资的行为，央行做出加息的决定，目的是挤出房产投资的泡沫，增加投资成本。所以，对于房地产投资人士来讲，如何量力而行、量体裁衣地进行房地产投资，将增加的房产投资成本转化为稳定的收益是最为重要的。
楼市小贴士
如果国家调整利率，贷款利息怎么算？
根据人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内包括一年的，遇法定利率调整，已生效合同项下的贷款利率不作调整；贷款期限在一年以上的，则将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整。
贷款时间该怎么定？
贷款期限要根据自己的还款能力而定。根据国内外经济学家提供的参考标准：家庭收入30％用于供楼、30％用于投资储蓄、20％用于子女教育、20％用于日常开销比较合适。贷款年限的选择要考虑买楼、结婚、子女高等教育。贷款年限在15－20年以内，最好是10年左右比较合适。
