一个被各方讨论多年的话题在2005年的岁末终于尘埃落定。
12月1日，《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》正式实施。就在当日，中国建设银行已经迫不及待地发出公告，为其首笔30亿元的住房信贷资产支持证券产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团。
建行总行的相关人士向新地产透露，意向承销团成员须在12月2日16点前将填写后的资料发回建行资金交易部，此外还将于12月9日在京召开投资者推介会。这一切都表明，首笔住房贷款支持证券发行工作已经拉开幕布。
据了解，中国建设银行股份有限公司作为该证券的发起机构，拟通过中信信托投资于近期在银行间债券市场发行约30亿元人民币的住房抵押贷款支持证券。建行房贷部副总经理徐迪对新地产表示，对于房贷证券化，建行最初是想拿出50亿元左右的贷款，但从银行角度来说，由于个人按揭贷款坏账很少，收入非常有保证，所以拿出的贷款都是优质资产，这也就意味着，发行证券，实际上意味着和投资者分利，银行方面好处并不多。因此，权衡之后，最后的发行规模缩小到了30亿元。
就在建行房贷证券的前一天，国家开发银行已经推出了首个资产支持证券化产品—开元信贷资产支持证券2005年第一期，截至12月6日，国开行公布的78家意向承销团完成了与国开行的协议签署。至此，首批资产证券化试点产品全部浮出水面。
拆分银行风险
据中国人民银行统计资料显示，去年国内个人住房按揭贷款余额已超过1.6万亿元，预计到2007年余额将达到5万亿元，到2012年将会达到40万亿元；而据银监会最新统计，截至2005年6月末，我国银行业金融机构境内本外币资产总额也只有34.56万亿元。“这给商业银行带来了一个严重的隐患。”有专家认为，实行房贷证券化对于防范商业银行未来可能出现的房贷风险具有积极作用。
中国社会科学院金融研究所金融市场室主任曹红辉对新地产表示，目前建设银行确实拥有比较雄厚的资本实力，实行房贷证券化对其的意义主要不在融资，而在于将银行独自承担的房贷风险转移至金融市场。从现状来看，个人按揭房屋贷款风险小，且利润稳定。但住房贷款的期限一般都是二三十年，未来房地产市场和金融环境的不确定性，是房贷风险的潜在隐患。因此，房贷证券化有操作的现实基础和必要性。
事实上，社会各界对于房贷证券化的关注，起因于中国房地产市场的高速发展。而房地产市场的发展带来了住房按揭贷款突飞猛进的增长。根据资料，全国范围内，商业银行发放贷款从1998年的2680亿元发展到2001年的6600亿元，年均增长25%，而住房按揭贷款的发展目前成为了商业银行中最优质的业务。但是按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期为3～8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来。因此有专家认为，房贷证券化对公众来说是一个比较安全、有固定回报的投资工具，对于银行而言，则可以用来增加资金化解风险。
国信证券金融工程首席分析师葛新元向新地产解释：“简单来说，房贷证券化就是把银行贷款这部分死水变成了活水，把‘本金+利息’这种可能长达10年、20年甚至30年的贷款一次性打包，作为证券产品售出，这样银行就能够及时兑现，增强流动性。”
中央财经大学金融学院教授韩复龄对新地产表示，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场。一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场，是指银行以住房抵押为担保，发行抵押贷款证券的市场。随着房贷规模的日益膨胀，在中国尽早实施房贷证券化已势在必行。
也有专家认为，房贷证券化可以使不同的对象获得不同的利益：对放贷金融机构来说，由于其实质是把资本市场上的资金引入房贷一级市场，可以拓宽房贷资金的来源，同时也分散了相应的风险；对购房者来说，可以摆脱银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件，有助于减轻购房还贷利息负担；对投资者来说，房贷证券化为其提供了新的投资工具。
为券商开辟财路
尽管建行并未透露具体的房贷支持证券的利率水平，但市场人士分析，利率水平至少应达到5%左右才足以吸引投资者。但利率水平又不能过高，因为在央行上调个人住房贷款利率后，各银行执行的5年期以上个人住房贷款利率一般为5.51%左右。也就是说，如果建行房贷支持证券的利率一旦高于5.51%，对建行而言，这将是一笔蚀本的买卖，所以，5%～5.5%将成为建行房贷支持证券最有可能的定价区间。
美联物业上海区域董事刘志忠对新地产表示：“从理论上讲，普通购房者的确会受益房贷证券化。”因为房贷证券化将在一定程度上分散银行的风险，而风险降低之后，银行有可能适度放宽按揭贷款的尺度，同时贷款利率也可能因此下降，从而减轻购房者的供楼压力。
对于房贷证券的发行，不仅银行和买方高兴，众多的券商也在一旁偷着乐。
联合证券研究所张大威表示：“在光大、浦发、工行要推出固定利率房贷时，业界已经料定，房贷证券会随之而来，因为它是银行防范（固定利率带来的）风险的有效手段。银行为了转移这些利率风险，就会有很高的热情对该部分房贷进行资产证券化，这对券商来说，就是新的商机所在。”他表示，在国际投资银行眼中，房贷资产证券化业务被视为结构性融资业务，它类似于固定收益证券，同时也是区别于投行IPO的又一重要承销业务，是券商非常重要的业务收入来源。
据相关资料统计显示，截至2005年第一季度末，美国所有在外流通债券量是 24.14万亿美元，其中房产抵押证券是第一大债券市场，它的流通量为5.55万亿美元，已经超过了美国国债的流通量（4.08万亿美元）和美国公司债券市场流通量（4.89万亿美元）。券商通过担任资产证券化的财务顾问可以获得财务顾问费，担任主承销商可以获得承销费。此外，通过担任市场上流通的资产证券化的交易商和做市商，国外的券商还可以获得非常丰厚的手续费佣金收入。
世纪证券研究所李红蓉也指出，券商可以在资产证券化中担任众多非常重要的角色，如发行人、财务顾问（牵头人）、承销商，还可以担任资产证券化的交易商和做市商等。此外，信贷资产证券化是国内资本市场的一项重要金融创新，券商作为资本市场最为重要的金融服务提供商之一，其参与信贷资产证券化具有天然优势。
引发新泡沫？
对地产商来说，他们对房贷证券化无不举双手赞成。
万科董事总经理郁亮之前就曾表示：“房贷证券化将对降低抵押贷款风险，缓解银行顾虑、推动住房信贷的发展有所帮助。当前的按揭贷款的余额增加量比较快，房贷证券化以后，可以使银行腾出更多的资金出来运作，也能够提供更多的按揭贷款，这为想投资房地产的人提供了一个机会……”
的确，房贷证券化盘活了商业银行手中的住房抵押贷款，对于房地产业来说有很大的促进作用。地产商贷款的渠道将更加宽广和丰富，当然不排除贷款标准可能也会有所放松。有业内专家表示，商业银行极有可能加速房地产业房贷资金的供给。但是，这是否意味着会有更多的房贷资源提供给地产买卖，引发中国房地产泡沫的升级？
亚洲证券研究员、注册分析师彭蕴亮毫不回避他对房贷证券化的担心。彭蕴亮认为，由于目前中国房地产泡沫较重，房贷资产证券化可能会使得房地产风险“转嫁”到证券市场，这其中的风险不可不防。比如住房贷款证券化的资产即是金融机构所持有的房产抵押贷款，而未来现金流就是住房借款人在规定期限内偿付的本息。
对此，华夏证券分析师张燕则对新地产表示：“这个问题关键要看房贷证券化以后，商业银行拿这笔兑现盘活的钱来做什么？目前具体细则还没有推出，而建行和国开行也只是试点先行，规模十分有限，预计国家能够对这部分资金在比例上和用途上做一个比较细化的规定，这样一来，对地产行业的影响应该不是特别大。”
也有专家告诫，房贷证券化在中国还是新生事物，一切还只是试点。但应该注意到良好的信用评估体系是证券化成功的关键。目前，中国还没有完整意义上的个人信用制度，缺乏有影响力的独立资产评估机构和完整的信用担保体系。另外，作为实施住房抵押贷款的重要组成部分，全国性的银行交易网络还没有形成，国内商业银行内部的资源和网络还未形成有效共享。与此同时，住房抵押贷款证券化作为一种独特的融资方式，市场缺乏大机构投资者也是一大障碍；而对于国内房地产市场存在的泡沫，以及产业中种种“黑洞”的客观存在，假如为了追求贷款的数量，使高风险的贷款通过包装上市，如果贷款者不能偿还本息，一个债务链条出现问题，就可能引起大规模的危机。
