2005年8月，商业地产也进入了“三伏”。中国房地产指数系统的数据显示，今年1-6月份，北京实现商铺开发投资额38.77亿元，同施工面积476.8万平方米，同比增长11.62%.8月，北京东南四环附近的商业项目开始放量，规模接近50万平方米，区域开发商表示，希望在未来能够形成东南四环商业带。另外，CBD东都日前推出了30万平方米的综合商业体；世纪东方城4平方米的十字街底商正在招商；华侨城也将推出6万平方米的主题商业区……接二连三的消息，透露出商业地产正在逐渐成为京城地产新贵。
地产与商业联姻已是必然，然而，想成就商业地产却不是件容易的事。所谓“未雨绸缪”，红红火火的商业地产背后，依然有一般人难以了解的“隐忧”。
商业地产“空置率”忧心
商业地产锋头正劲，其原因是多方面的。
中国商业地产联盟专家委员韩建徽表示，商业地产发展起来的第一个原因，恐怕就是国内商业的快速发展，特别是外资零售业，在去年12月之前，采取各种各样的方式进入，导致了对商业面积需求的剧增，这是一个大背景。第二个原因，很多城市都在进行大规模的城市改造和拆迁。在这个大规模的旧城改造的过程中，除了一些危旧的房屋、民宅被拆掉以外，大量的商业网点被拆掉了，导致了在某一个特定时期、阶段性的商业供应面积不足，短缺了。第三个原因，很多开发商、投资者，看重了地产的高回报。目前国家控制商品住宅价格，商业地产价格不在控制范围之内，但商业项目价格比商业住宅价格要高出3到5倍，甚至5到10倍。比如在广州某商业市场，一个好的铺位竟可以卖到“天价”600万。高额利润的驱使，也引发业界看好这一商机。
商业地产火爆大江南北的同时，出现的高空置率也是不容回避的现实。以四川省为例，2004年该省住宅空置面积比上年下降26%，而办公楼和物业target=_blank>商业物业的空置率却分别上升7.6%和16%，这些空置商业房2005年也不一定可以消化完。许多开发商由于住宅价格上不去，于是纷纷靠底商收回成本，造成“沿街卷帘门”的尴尬局面。2005年成都市新开工的商业项目面积将超过200万平方米，再加上过去物业target=_blank>商业物业空置面积的沉淀，今年商业项目发展前景很不乐观。
在北京，位于海淀中关村的一个高档商业项目火爆售出一半以后，最近出现滞销，不少投资客持观望态度。直到7月中下旬该项目地下一层才开始售出。销售人员表示买家基本都是投资客。项目销售一期商铺已经卖掉了，但是没有经营起来，影响了项目的第二阶段销售。
造成这种情况和当地的大环境有关，也和商业地产的销售模式紧密相关。据调查，还有一个不容忽略的因素是目前的商业项目运营成本偏高。
举目四望，目前耸立在各大城市的商业项目真是说不尽的高档，说不尽的豪华——欧式装修，玻璃幕墙，中央空调，背景音乐，霓虹灯闪耀，这都是开发商炫耀的“超前意识”和“卖点”，唯独没有考虑运营成本会提高多少。
投资商业项目是为赚钱的，高额的运营成本吓退不少投资客。前不久有投资客反映，他们询问某商业项目销售方，如果出现运营成本高回报无法兑现该如何处理时，销售方竟称，即使无法兑现回报投资客最起码还是有一套铺子在手，不用担心。这种回答令人哭笑不得，有一套住宅在还可以居住，但一套租不出去的商铺仍要花不菲的运营成本，岂不是烫手的山芋？
业内专家一针见血地指出，出现这种现象的原因就是商业地产开发商只注重项目外在的高档豪华，忽视项目内在品质造成的。
高档豪华和内在品质并不矛盾，完全可以统一。要做到这一点，就要加强项目的科技含量，只有高科技的项目才是品质高尚的项目。
科技提升商业地产品质
无论是开发商也好，还是投资客也罢，既然商用建筑已然存在，还伴有空置的危险，所以建筑本身的品质已成为商铺增值的重要筹码。
当代商业运营控股公司执行副总潘东培表示，他觉得北京市主要的商业问题还是社区商业。为了让社区商业走出尴尬的局面，首先要做一个详尽的调研和需求分析。这其中成本是很重要的一个问题，比如说空调，空调在商业运营成本中，往往占了50%到70%的比重，这个成本的消耗使商铺投资客望而却步，所以在商业地产上一定要注意成本。
在商业地产中，无论是大型商场还是临街店铺，在成本上有几点是不能回避的。首先就是光线要充足，不但店内一年四季都要灯火通明，有的时候为了吸引路人关注，夜晚时商铺外面还有霓虹灯闪烁。但是目前由于用电紧张，很多城市不得不使用了拉闸限电的方法。记得广东有一位开发超大商业城的地产商在不久前还底气十足地说，他们的商业城不考虑节能，因为能源不能足够供给的地方就不适合开大型商业城。时至今日，不知他的看法又会如何？
其实，节能灯的使用就可以有效地降低在照明方面的成本支出。据TCP中国区夏总经理介绍，节能灯比与普通白炽灯相比，有高亮度，低能耗，长寿命的特点。北京的SOGO商场，在全部换上节能灯后，照明效果依然出色，而且单照明节能一年就能节省为数可观的一笔钱。
室内舒适的温度也是一个商业店铺不能缺少的条件。以北京为例，一年四季，让人感到舒适24℃至28℃的时间全年也不超过一个月，在这种情况下，让室内温度升高或降低的辅助设备就必须使用。空调本身存在高能耗特点，但是有多项节能且环保的产品可供选择。
地源热泵就是其中比较成熟的一种。热泵（制冷机）是通过作功使热量从温度低的介质流向温度高介质的装置。建筑的空调系统一般应满足冬季的供热和夏季制冷两种相反的要求。传统的空调系统通常需分别设置冷源（制冷机）和热源（锅炉）。建筑空调系统由于必须有冷源（制冷机），如果让它在冬季以热泵的模式运行，则可以省去锅炉和锅炉房，不但节省了投资，而且全年仅采用电力这种清洁能源，大大减轻了供暖造成的大气污染问题。热泵利用的低温热源通常来自环境（大气、地表水和大地）或各种废热。应该特别指出，由热泵从这些热源吸收的热量属于可再生的能源。地源热泵还可提供生活热水，一机多用。地源热泵系统的另一个显著特点是大大提高了一次能源的利用率，因此具有高效节能的优点。地源热泵比传统空调系统运行效率要高约40%-60%.另外，地源温度有较恒定的特性，使得热泵机组运行更可靠、稳定，整个系统的维护费用也比锅炉-制冷机系统大大减少，保证了系统的高效性和经济性。
此外，对于商业建筑围护结构，包括门窗、外墙、屋面和地面，都要加强保温隔热，提高气密性。例如目前已投入使用的具有世界科技水平的真空玻璃，仿佛把暖水瓶胆平摊在窗户上，保温隔热效果相当好，且成本也不算高。
当然，仅仅依靠围护结构的节能措施，是不可能取得应有的节能效果的，设备及其系统也必须做好节能工作。在商业建筑中要逐步安装热表及室温调控装置，变静态调节为动态调节，不能分室调节也应做到分楼层调节。
商业建筑围护结构的节能与采暖、空调、照明以及家用电器设备和系统的节能结合进行，多管齐下，必然会建成高品质的项目。
21世纪是科技的世纪。建筑科技的更新换代势头正猛。毋庸讳言，科技含量的增加会给商业项目增加成本，当正如一位专家说得好——这些小的投入会起到杠杆作用，撬动的是整个项目运营成本的大大降低，得到的是整个项目的节能环保、脱胎换骨的“品质高尚”。
对于商业地产而言，价值并不是只存在于概念与操作手法中，也离不开建筑本身实实在在的品质。
