经济适用住房政策从1994年开始实行一直是社会上和政府关注的重点问题，并有全国人大代表和政协委员在两会期间提出过取消这一政策的提案。经济适用住房本来是政府用转移支付的方式（免交土地出让金，限制开发成本与价格的砖头补贴）解决中低收入家庭住房的特殊政策。明确的国家将补贴优惠向中低收入家庭倾斜政策，理应受到各级政府的支持和社会的普遍欢迎，但为什么却成了费力而不讨好的政策。众说纷纭，为解此迷，REICO工作室进行了专门的调查研究，希望能说明真实的情况。
一、经济适用住房总量超过商品房住宅总量
现行政策中将经济适用住房分为两大类：一类是社会上普遍意义上的称呼，由开发商用房地产开发的方式建设的，由政府定价对社会公开销售的经济适用住房。1998-2003年共竣工2.68亿平方米。
另一类则是按经济适用住房的有关文件规定，用合建、集资建房和特殊单位自用地自主建设非公开对社会销售、只面对特定对象，用成本价或房改价售房的经济适用住房。这部分经济适用住房的建设总量巨大，1998-2003年竣工面积约为11.28-13亿平方米。
同期两类经济适用住房的竣工面积总量超过了房地产开发企业商品房开发累计竣工的总面积（11.62亿平方米）。公布统计的房地产开发有关数据中并未包括这部分非公开建设的经济适用住房，表面看经济适用住房引发了房地产开发的结构性问题，但实际上经济适用住房的建设总量和比例都远远大于预期的统计。房地产开发方式所建设的经济适用住房仅占全部经济适用住房的不足20％。
二、经济适用住房的供给对象是谁
1994年国发「1994」43号文件并未对经济适用住房对象中的中低收入家庭给以明确的范围界定。而各地方的文件规定中曾普遍将政策的目标群体涵盖为“低收入家庭”到“中等偏上收入家庭”范围内，约占全社会70％的家庭群体。
2003年6月国家发改委、建设部、国土资源部联合发文「发改投资「2003」492号文件」中明确经济适用住房的对象为中等偏下收入家庭，则将供给的对象限定为按照国家统计局城镇居民收入分组方法中的“中等偏低以下收入家庭”和“低收入家庭”两个部分，约占全社会城镇家庭总数的30％（含困难家庭用廉租房解决住房问题的部分）。
中央的文件在几年之中明确，随着住房制度改革的进程和货币化分配之后，房地产市场的发展进程，已将经济适用住房的供给对象从约占全社会城镇家庭户数的70％缩小到30％。明确了政府应承担的建立社会保障性住房的供给体系，重点面对占全社会中等偏低收入和低收入家庭的30％的群体。
但中央文件下达之后，各地方政府并未及时的修改地方性法规，许多地方政府的文件中仍按原70％的家庭供给对象为限制性条件，并没有将转移支付的砖头补贴真正落实于应享受保障措施的中等偏低以下收入的家庭。
三、经济适用住房的实际供给情况
非房地产开发方式的经济适用住房是在建设之前就有特定供给对象的，并且非社会发售。因此并不在社会中产生影响，因此REICO工作室的报告将重点调查分析放在了用房地产开发和社会公开发售的方式供给的经济适用住房上。
在北京市（首都）、太原市（国家经济适用住房试点城市）、西安（全国经济适用住房市场总量比例最大的城市）三个城市的重点抽样调查中，按收入分组的购买情况如下。
北京、西安、太原三城市中符合70％家庭组供给对象的比例分别为59％、45％、83％，如果按30％家庭为供给对象则比例分别为42％、25％、64％。从调查的情况看，不管是按任何一种供给对象的标准看，都有平均不少于37％——56％的经济适用住房并没有用于解决应享受政府砖头补贴的供给对象家庭，使政府财政转移支付的政策倾斜不但没有起到调节公平的作用，反而加大了差距，并挤占了中、低收入家庭的应有供给量。
四、经济适用住房的平均户型面积
经济适用住房的面积户型成为中低收入家庭的进入门槛，户型过大会限制中低收入家庭的消费能力。三个城市平均60-100平方米的户型占总数的74.2％，但是45.5％的经济适用住房面积在90平方米以上，其中北京以80-120平方米为主力户型，西安以60-100平方米为主力户型，太原以60-90平方米为主力户型。
其中北京90平方米以上的经济适用住房占60％以上，太原90平方米以下的户型则占80％以上的比例。
五、经济适用住房的适用情况
经济适用住房本意是为解决相对家庭人群的自我使用，改善中低收入家庭的居住情况，但三城市实际使用的情况存在较大的差异。北京市则明显的出租比例过大。
六、经济适用住房的购买方式与资金来源
1）购买方式：三个城市中平均51.9％家庭全款购房，48.1％家庭适用贷款购房。
购房方式
2）购房款来源：经济适用住房的购房资金主要为家庭收入的自有资金。
上述情况表明不管在任何城市多数购买经济适用住房的住房价格是合理的。
七、购买经济适用住房的家庭对政策的评价
从居住于经济适用住房家庭的调查中，原以为会有多数人对已享受了政府的砖头补贴并因此改善了住房情况会的家庭会表示对这项政策满意或支持，但实际的结果却并不理想。三城市平均80％的业主认为“政府并没有达到经济适用住房的政策目的”，只有20％的家庭认为达到了目的。
认为未能达到目的的四个主要理由是：
——真正的低收入家庭还是买不起（占88.4％）
——购买审查不严（占66.2％）
——小区配套不完善（占64.3％）
——房屋质量差（占48.3％）
三城市中等偏低收入家庭和低收入家庭在全部经济适用住房中平均占了大约31.53％的比例，中等收入和低收入家庭占了约62.3％的比例，使尽管经济适用住房解决了相当一部分家庭的自我居住问题，但他们并不认可经济适用住房的政策。
八、中低收入家庭的主要住房来源
全国城镇家庭拥有住房的主要来源为房改房，2003年底房改房占全部住房总量的67.54%，商品房占13.01％，其余为租赁公房、租赁和原有私房。平均住房私有化率约为80％。
但中低收入家庭及中等偏低收入家庭的住房自有率低于全国平均水平，分别为66.64％和60.48％。
中等和低收入家庭中，房改房（含经济适用住房）的比例为55.82％，原有私房的比例为1.31％，商品房为9.51％，租赁公房约占30％。
中等偏低和低收入家庭中，房改房（经济适用住房）的比例为52.7％，原有私房的比例为1.55％，商品房为6.24％，其余以租赁公房和廉租房为主。
中低收入家庭或中等偏低收入家庭和低收入家庭的住房人均使用面积和户均使用面积与全城镇平均使用面积差距不大，与高收入家庭的住房户均面积差距不大，住房相对面积的差距要远远小于收入水平上的相对差距。
九、经济适用住房面临的困境
1998 -2003年的经济适用住房总量巨大超过了同期的商品房竣工总量，但主要的竣工总量是利用计划经济时代遗留的划拨土地，用合作、集资与单位自建方式而形成的，占经济适用住房总量的约80％。这些土地的供给基本与地方政府的土地供给无关，大多使用的是原有已划拨的土地，既不影响地方政府的土地利用计划，也不占用城市建设的开发资金，不影响政府从土地中获取收益。但这些土地的可利用资源已基本消尽了，再用同类方式可提供的经济适用住房将锐减，或说将不再占主导地位。
而用房地产开发方式的经济适用住房，则大多要依赖于地方政府从土地利用计划中拿出专门的建设用地，这就在利益驱动面前形成了双重选择。一方面地方政府在土地极度紧张的情况下，优先要从城市的经济发展出发，提高土地的利用效率，要利用土地获取巨额暴利，换取城市建设和发展资金；一方面又要适度的解决城市中低收入家庭的住房问题，以换取选票和信任。因此在不同城市就出现了极度的不平衡。大量的经济适用住房建设会无偿的占用大量的稀缺土地资源，同时占用大量的可换取城市建设资金的资源。现行的管理方式又无法保证经济适用住房确实向中等偏下或低收入家庭倾斜，给地方政府一个两难的选择。由于利益驱动的原因，大多数城市未完成经济适用住房建设计划，主要是政府未能提供可建设经济适用住房的建设用地。
1998 -2003年国家至少下达了七批经济适用住房建设指导计划（不包括安居工程计划）。计划建设的经济适用住房总计为10.47亿平方米（2004年计划是1.27亿平方米）。相当于同期全社会实际新增住宅总量的32％。但实际同期竣工的经济适用住房竣工面积仅为4.77亿平方米（不含未列入计划的合作、集资建房），仅占同期城镇新增住宅面积的14.41％，计划执行率大约为45.56％，约有5.7亿平方米的经济适用住房建设计划未完成。很明显两种土地供给方式中存在着巨大的行为差异。
十、出路
假如国家仍坚持将经济适用住房作为解决中等偏低收入家庭和低收入家庭的住房政策并长期坚持下去，就必须用立法的方式将经济适用住房列入社会住房保障体系，并用立法强制性约束超过一定收入标准线的家庭不得购买，以确实保障经济适用住房向目标家庭群体倾斜。
1）利用立法尽可能将砖头补贴转换成人头补贴。不是在购买时审查购买资格，而是变成社保的日常工作，在购买之前按社会低保的管理方式，由基层地方政府的派出或委托常设机构审核。将经济适用住房和廉租房的分配审查并入社保管理。
2）严格土地的供给计划。如城市住宅用地必须按比例保证经济适用住房的用地（包括廉租房建设用地），用制度性约束、限制地方政府的驱利行为。
3）用立法的方式限定城市的土地出让金收入中必须按比例拿出一定的资金用于进行经济适用住房和廉租房的建设与补贴，专门解决中等偏低收入和低收入家庭的住房问题。
4）根据现有的中等偏低收入和低收入家庭的住房情况调查，经济适用住房（和廉租房）的比例拟控制在住宅建设总量的15％左右。不要指望在短期内一次性解决低收入家庭的住房问题，实际家庭的收入情况是在不断变化的过程。要解决的已不是存量家庭的住房问题，而是中等偏低收入和低收入家庭的住房问题，其中廉租房应占到一定的比例。
5）改变现有经济适用住房的二次交易转让方式。限定转让的对象，防止经济适用住房在二次交易中都变成了商品房。二次交易的经济适用住房可以变成商品房，则盖多少经济适用住房也无法保证需求。同时新的物权法出台之后，无法解决现有经济适用住房在同一土地上存在不同土地物权形式的差别问题，也使二次交易后的商品房土地使用年限无法合理计算。这将造成土地物权上的永久矛盾，甚至是无解的矛盾。
6）解决低收入家庭的住房不能全部依赖于购买私有产权房（尽管经济适用住房的价格被政府控制在较低水平），而更多的应用贴租租赁的方式解决。
由于最初经济适用住房的政策目标混乱，早在制度上埋下了不能合理解决公平分配的问题，也不能确实变为社会保障性质的专为解决中等偏低收入和低收入家庭的住房政策。因此引起了各种不同的争论，甚至在部分地区变成一种福利或说利用政策而加大收入差别的腐败，成为了政府强力推行而又不被认同的费力不讨好的政策。
必须承认和肯定经济适用住房的政策在解决城镇居民住房，特别是中低收入家庭的住房改善中起到了功不可没的巨大作用，但同时存在着众多的利益不均的分配公平与道德问题。最终引发对政策强烈不满的，并非经济适用住房政策对中低收入家庭的保障问题，而是大量的财政转移支付进入了不应享受补贴的家庭中的分配不公问题。只有和必须用立法的方式解决了补贴优惠政策的再分配问题，才能使一项有效的、有益的政策发挥其应有的作用，并被更多的群众所认可，成为代表国家社会主义制度优越性的政策。
