7月29日下午，由《新京报》主办的“新住区、新生活、新港湾”———百子湾区域论坛在新京报社举行。百子湾区域多位开发商负责人及业内专家就如何提升百子湾区域价值、开发商如何协作形成共赢以及百子湾未来的发展方向等问题进行了交流。
会上，开发商普遍认为，目前百子湾区域应着重解决环境、交通、市政配套、综合性配套等问题。同时，开发商们也达成了共识：只有集体作战，共同解决区域内道路、绿化、教育及商业配套等方面存在的不足问题，才能提升区域总体价值，达到共赢。
议题1「政策影响」
百子湾建中高档房仍有作为
张跃庆（首都经济贸易大学城市经济系主任）：目前的房地产开发要符合国家对房地产的宏观调控政策，符合对市场的预期。今年5月七部委公布稳定房地产市场的意见，此次宏观调控对象主要包括三方面：投资规模过大；商品房价格过高，价格涨幅过快；住房结构不合理。目前，北京房地产市场中这些问题并不明显，大环境是好的。因此，我们对北京的房地产市场非常有信心。
房地产开发应该符合经济社会发展规律，符合居民住房消费规律，应该把存量房与增量房看成一个市场。目前北京有4亿多平方米的住宅市场，其中约有3亿多平方米是在上世纪90年代中期建设起来的，这占总量70%的商品房是低档房，与北京作为一个国际大都市、作为首都的定位不相匹配。因此，在目前的宏观调控下，北京应该调整住房市场的总体结构，加快存量房市场的发展，在新建商品房中加大中高档商品房的发展力度。
总的来看，百子湾的发展能够达到以上的几个符合，即使是在当前的政策下，百子湾地区也会有较好的发展，尤其是在中高档商品房上，百子湾将会大有作为。
胡斌（北京高盛房地产开发有限公司董事总经理）：在目前宏观调控下，开发商对宏观调控的软着陆应该有信心。现在我们应该倡导品质竞争，走精品地产的开发道路。一个成功的开发商，第一要创造出品牌，形成品牌效应；第二要能赚钱，即要有经济效应。
虽然今年以来政府出台了一系列稳定房价和房地产市场的宏观调控政策，但我认为，随着土地、建安等成本增加，各种前期配套投入力度加大，商品房的价格应该还会继续上涨。
议题2「区域定位」
百子湾是“CBD的后花园”
张跃庆：房地产开发要符合城市发展的总体规划。百子湾的发展主要得益于CBD的规划方案。1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》中提到要建立商务中心区。1998年《北京市中心地区控制性详细规划》中明确了CBD的界限，北起朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，总用地面积3.99平方公里。CBD的确立直接辐射到百子湾沿线，对提升百子湾区域价值意义重大，百子湾也被业内称为“CBD的后花园”。2001年，北京市政府对百子湾区域进行了全面规划，把政府预留用地改为房地产开发用地，规划居住面积近300万平方米，其中，商业和配套服务面积将达30万平方米以上，区域规划居住人口达8万人以上。这个规划也明确了百子湾自身的定位问题。
从东部板块来看，百子湾的发展符合政府的总体策略方针，符合城市总体规划。百子湾作为CBD的后花园，虽然发展得比较晚，但是晚发展也有优势，比如在交通、周边设施配套等方面。
胡斌：百子湾需要一个明确的定位。比如望京新城、方庄、金融街、CBD、中关村、亦庄等等，每一个区域都有自己的定位。作为CBD的边缘地段，百子湾对支撑CBD的发展，为在CBD工作的白领阶层提供一个舒适宽心的居住环境、完善大CBD的城市功能意义重大。我认为百子湾的定位就应该从这个方面着眼。
议题3「存在问题」
道路、教育、环境正在完善
陈豪（北京浙金都房地产开发有限公司总经理）：金都集团从2002年进入北京，开发的金都杭城前期做得比较长。当时，后现代城、易构等项目还没有正式推出来，百子湾区域也比较脏，比较落后。这些问题对开发商来说都要一步一步地解决。
目前，北京很大程度上是开发商在主导城市建设，某个区域某个小区建成后形成一定规模，才会引起政府部门的重视，才会有一些道路、公交等配套。事实上，这些配套应该是先于楼盘而开发的。
胡斌：百子湾首先要解决环境问题，包括物理环境和社会人文环境。物理环境主要是沿街绿化等问题。在这一方面，苹果社区、易构空间为我们做出了榜样。在此之前开发商多是各自为战，没有形成整体合作。现在，区域内的开发商应该在这方面有所作为。
百子湾的交通问题可谓先天不足，存在很多缺陷。不过目前这一状况有望得到缓解，包括广渠路要拓宽，广渠路东四环内的一段，拓宽工程已经启动，只是东四环外至半壁店的2.5公里目前还没有明确说法。
此外，百子湾区域还存在综合性配套缺乏的难题。按照现行的相关规定，10万平方米以上的小区，要按照千人指标建设幼儿园、小学等，为了避免低水平重复建设，区域内各楼盘应该共享一些资源。
总之，百子湾区域要做好城市居住区规划，要注重生活的便利性、交通的便捷性和居住的舒适性。
潘磊（今典投资（集团）有限公司企划部部长）：苹果社区是百子湾区域开发比较早的项目，南区住宅现在已经基本清盘，苹果社区在一定程度上直接拉动了整个百子湾区域的成熟，提升了该区域地段价值。目前通惠河以北因为有建外SOHO做了一些基础工作，整个环境还不错。但通惠河以南，由于临近铁路，环境受到影响，各种配套设施目前也比较差。
议题4「共赢途径」
开发商合作配套设施互补
胡斌：针对百子湾区域的现状，我们应该强调开发商通过合作实现共赢。区域内的开发商要化零为整，集体作战，共同完善区域环境和配套等，应该避免价格恶性竞争。
陈豪：百子湾区域开发商应该整体协作，优势互补。比如，金都杭城与沿海·赛洛城挨得很近，沿海·赛洛城是以中小户型为主，社区是开放式的、互动的，而金都杭城以中大户型为主，社区是静态的。这两个项目完全是一种互补关系，可以形成共赢。
何宁（苹果社区策划部副总监）：目前，百子湾应该强调区域化的战略合作。比如我们现在提到金融街、中关村，我们首先想到的不是这个区域中的某个项目，而是这个区域本身。对百子湾来说也是如此。每个项目都要努力，为这个区域的发展做贡献。
乐城国际也有商业，苹果社区也有商业，包括目前在建的很多项目都有自己的商业，但每个商业都有其服务半径，开发之前只要做好规划，完全可以形成品牌，进行互补。幼儿园等教育配套也是这样。
李京南（北京东方策源房地产经纪有限公司市场部经理）：百子湾是依托CBD形成的住宅区，区域内开发商形成一种快速开发的共赢模式非常有意义。目前，商品住宅已经进入细分时代，对于百子湾来说，既需要一些每平方米七八千元的商品房，也需要像PEKINGHOUSE这样单价一万六七千元的高端产品。百子湾作为一个整体区域，区域价值提升，对于每个楼盘都有益。
前景展望
以中高档商品房为主
我对百子湾的发展非常有信心，未来百子湾应该是以中高档商品房为主的开发模式。
———北京浙金都房地产开发有限公司总经理陈豪
房价随配套成熟度而涨
对于百子湾区域，消费者应该有超前的投资眼光，如果等百子湾区域配套全部完善再做选择，那么一定不是现在的价格了。
———北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌
附加值正在提升
百子湾区域本身有非常大的升值空间。在各开发商完善物理环境、人文环境的过程中，这个区域的附加值也就被提升了。
———苹果社区策划部副总监何宁
2007年配套将成熟
百子湾是离CBD最近的大型居住区，从2001年“苹果”进入，到后来“珠江”、“乐成”进入，这个区域的发展一直是百家争鸣。百子湾的整体配套在2007年、2008年左右会起来，到那时才会整体成熟。目前还只是百子湾的青年时期，2008年左右才是壮年，对于这个区域的发展要有投资眼光。
———北京东方策源房地产经纪有限公司市场部调研主任戴岩
住宅持续供应区域渐成熟
经过几年的发展，百子湾正在由城市边缘地带变成CBD核心居住区。未来这个区域的项目会越来越多。“8·31”前沉淀下来的项目会在今后一段时间陆续推出，量非常大，并且可以做到持续供应，这个区域会逐渐成熟。
1998年至2001年，很多人还不知道百子湾这个地方，那时楼盘的价格只能卖到4000元－6000元/平方米。而今年很多项目的开盘价已经达到了7000元/平方米左右，虽然与CBD的住宅项目相比，住宅售价相差还很大，但是纵向比较，百子湾楼盘的价格已经上升了很多。未来，百子湾板块的住宅价格还会上扬，这也与CBD被持续看好有关。
