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买精装修房 如何透过样板间看房子

2005-8-10 0:0  【 】【打印】【我要纠错

  今年1月,北京市建委提出,从今年下半年起,北京的商品住宅装修须一次到位。据权威人士透露,上海市及广州市政府也将陆续出台此项规定。

  在住宅提供精装修之后,如何挑选已经“穿了美丽衣裳”的房子呢?无疑,样板间就成了购房者了解住宅项目、选择合适房子的重要环节。

  ■样板间能透露重要信息

  “榜样的力量是无穷的,”实际上,样板间从某种意义上已成为一个住宅项目的形象代言人。

  每位开发商在准备推出一个新住宅项目时,都会花费很多心机,花费一大笔钱,请专业人士设计,请施工公司建造,请装修公司装饰,搭建出一个与众不同的样板间来。几乎每个开发商都很看中样板间,有些开发商甚至会几易其稿,不断调整样板间的设计品位和装修风格,因为,在房子还没有建出来之前,样板间实际上就是这个项目。

  从一个项目的样板间可以看出两个比较重要的信息:定位和定价。这两个信息是一个项目安身立命的根本:这个房子是卖给谁的?这个购买人群是否会认可这个房子?如果“定位”准确,这个房子的购买人群是客观存在的,如果“定价”也是准确的,这个购买人群有这个价位上的购买能力,那么,一个项目的开发是正确的,是成功的。如果其中一个不准确,都会使这个项目开发不畅,调整是必然的。调整得如何,就是经过另一个时间段的考验才知道的事情了。

  样板间还能够“透露”出这个项目的开发商的一些“底细”。实际上,开发商是各种资源的整合者,土地、银行、设计、建筑材料、工程施工、销售、物业管理,等等,每一个环节都是开发商选择和决定的。

  那么从样板间,一个购房者应该了解到开发商什么呢?比如:这是一个什么样的开发商?开发商的组成结构是怎样的?是股份公司,是国有公司,是民营公司,还是什么性质的公司?是第一次开发项目吗?是否有过开发经验?开发商以前的开发能力如何?等等。

  另外,还要看这个开发商的“整合”能力,他找了哪一家规划设计公司,他找了哪一家银行做住房按揭贷款,哪一家工程公司建房子,销售人员的素质怎样,物业管理公司是哪一家,等等。

  一个小小的样板间,能看出的问题实在不少。当房子还在大坑里、房子还是半截、房子还无法进去实勘的阶段,样板间是一个精明的购房者了解房子的唯一途径。所以,样板间是重要的。

  ■样板间能看出什么“门道”

  俗话说:“外行看热闹,内行看门道。”在五光十色的样板间里,一个购房者应该怎样从“热闹”中看出“门道”来呢?如果以后的住宅在交房时,必须是精装修,那么,一个购房者要从精装修的样板间里看出什么“门道”呢?

  首先,要摆正“心态”,不要全信样板间展示的内容,也不要完全怀疑样板间的展示内容,要心存辩证的、科学的、挑剔的、理解的“心态”看样板间。

  样板间是一个住宅项目的脸面,所以任何一个开发商都会把样板间修饰得漂亮,这是可以理解的,但是如果开发商把样板间修饰得掩盖了房子原本的面目,甚或是误导购房者,那就要用挑剔的眼光来看“样板间”了。

  样板间从构造上说有两种,一种是建在售楼现场的临时搭建的“虚拟”样板间,一种是建在现房里的“实体”样板间。从样板间的形式上分有三种,一种是毛坯房,没有任何的装修,购房者看到的是实实在在的户型、墙体以及管道、地面等等;一种是交房样板房,按照交房标准进行了一些简单的装修和装饰,并且会标明哪些装修和装饰是交房时就有的,哪些是交房时没有的,一般这样的样板间没有很复杂的家具、灯饰和墙面修饰;一种是豪华装修的样板房,也叫创意样板房,一般配有精美的家具、漂亮的灯饰、华丽的洁具等等,告诉购房者,你要是有钱,可以把房间装饰成这样。

  如果以后商品住宅都要装修后再交房,那么,第一种毛坯房样板间就会成为历史,而第二种和第三种将会同时出现在一个项目的样板间里,开发商将会不仅仅只提供其中的一种,而是提供样板间套餐:交房标准装修和创意装修。

  在许多关于如何购房的“教科书”里,几乎都会告诉购房者怎么看样板间。

  业内一位购房专家告诉我,如果购房者看的是实体样板间,一般可以肯定其面积、层高、阳台大小等都不会有问题。但要注意其他几个问题,比如:看采光是否充足,阳台、窗户与邻家是否会产生对视。看户内的各种管道是否会影响家具的摆放。厨卫、洗衣间、跃层住户的平台是否安装了地漏。如果是高层建筑,还要看看电梯的核心筒是否对所选户型产生噪声影响。确定一下防火通道的具体位置,等等。总之,看得越细越好,细节是买房的关键。如果购房者看的是临时搭建的样板间,购房者也应将上述问题问清楚,而且最好自带一把卷尺,丈量一下各房间的面积和层高,因为往往临时搭建的样板间其内墙隔断比实体样板间要薄,户内面积会有所增大,给购房者造成错觉。

  这位专家还说,如果购房者看的是豪华精装修的样板间,还要留意:精装样板间里,为了弥补采光不足的缺点,特别是一些进深较大的户型,多采用亮色调的装修、家具及窗帘,房间里的壁柜、大门的玄关以及厨房、卫生间等较小空间的屋顶往往装有多盏射灯,在视觉上给人十分宽敞明亮的感觉。购房人可以让售楼人员关闭户内的射灯及顶灯,体会一下房间里各部分自然光线及阳光是否充分,小空间的面积是否合用。另外,还要问清楚,哪些东西是交房时应该有的,哪些是没有的;哪些是发展商随房赠送的,哪些是房价中包括的。问清户内的洁具、地砖、地板、暖器、空调、燃气炉、对讲机、开关、五金件、塑钢窗及户门的品牌,确定其是否与将来的交房标准相同,等等。

  在看精装修样板间时一定要有一颗“客观”的心,因为漂亮的样板间是要花很多钱的,有的样板间的装修费可能和总房价款差不多,如果你有这个经济实力,精装修的样板间可以给你一种装修建议;如果你没有这个经济实力,就只当是进家具店里欣赏精美的家具和装饰。

  ■样板间不具有法律效力

  虽然样板间对一个住宅产品做了种种美好的说明,但是,有一个问题,这些说明是开发商的承诺吗?开发商必须兑现吗?也可以说,样板间具有法律约束效力吗?

  记者在了解到,一旦发生法律纠纷,样板间里的种种说明可能是不能或不足以作为证据,它的“承诺”不属于合同的一部分,它只能被理解为一种宣传手段,不具有法律强制力,不能保证这些“承诺”一定实现。

  在北京市房屋土地管理局统一颁发的《商品房预售契约》第15条中规定:“本契约未尽事宜,双方可签订补充协议,本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分,具有同等法律效力。”如果补充条款或附件中对装修设备标准、配套设施等做了明确规定,在商品房交付时,必须按照规定处理。如果在附件中没有对装修设备标准、配套设施等做出规定,或约定不明确时,根据《合同法》第61条的有关规定,可以将样板间、楼书,以及其他售楼材料中所做的承诺作为确定装修设备标准的参考依据,这些可能对开发商有一定的约束力,但对购房人的保障作用并不充分。

  换句话说,如果样板间里的一切说明都是具有法律约束力的,开发商就不会在自己的售楼处安一个陷阱,自己往下跳了,所以,购房者在签订《商品房预售契约》时,一定要将开发商所承诺的条件逐一明确,具体地写入正式合同中,并约定双方违约责任及责任的承担方法。

延伸阅读: 精装修房 如何 透过 
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