本市曾经发生这样的案例：某小区的业主和开发商在购房合同中，未就地下车库的归属问题进行约定。业主们入住后，地下车库由前期物业管理公司进行管理。由于地下车库的空位较多，物业公司就对外经营，允许小区外的其他人将车子停在该地下车库中，并收取车位费。业主委员会成立后，与物业公司签订了物业管理合同。但是后来发现了物业公司将地下车库的车位对外出租的事实，认为该车库为业主所有，租金也应当属于业主，就要求物业公司将收取的租金归业主委员会管理。物业公司予以拒绝，认为购房合同未约定地下车库的归属，因此地下车库仍然为开发商所有，租金应当交给开发商。双方协商未果，业主委员会遂将物业公司和开发商告到法院。
在审理的过程中，被告认为，既然当事人在购房合同中未约定地下车库归属，业主所支付的价金也是根据其购买的住房的面积进行计算，因此地下车库未成为购房合同的标的，仍然应当归属于开发商；原告认为，1997年通过的《上海市房地产转让办法》第二十七条规定：“房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让”；并且，根据1997年通过的《上海市居住物业管理条例》第六十二条的规定，物业管理区域内的停车场库属于公共设施，应当由业主和使用人共同使用，因此地下车库应当归业主所有和使用。对于此案，法院也有不同观点。第一种观点是支持上述原告的主张，第二种观点是支持上述被告的主张，第三种观点认为，地下车库如果参加了小区容积率的计算，也就是车库所占用的土地使用费没有均摊在业主所购房屋价款之内，则业主购房时支付的价金不包含地下车库的价金，根据等价交换的原则，地下车库不应属于业主所有；第四种观点认为，地下车库是整栋楼房的附属物，作为从物，其所有权应当归属于主物的所有人也就是楼房的所有人，即业主。
在上述案例中，之所以会产生不同的观点和争议，主要是法律规定不明。虽然根据《上海市房地产转让办法》规定，地下车库应归业主所有，但是该《办法》仅仅是上海市人民政府颁布的，在性质上属于地方政府规章，法院可以参照适用，也可以不参照；比该《办法》效力等级更高的在性质上属于地方法规的《上海市居住物业管理条例》又仅规定地下车库属于小区内的公共设施，没有明确规定是否归业主所有。本次《物权法草案建议稿》（以下称建议稿）如果正式通过，上述问题则可迎刃而解。因为该《建议稿》第七十六条第二款明确规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定”，是指如果业主和开发商在房屋买卖合同中，或者在房屋买卖合同之外的其他书面文件中，明确约定了会所和车库的归属，则按约定确定归属。约定归业主共有的，归业主共有；约定归开发商所有的，属于开发商所有；约定归第三人所有的，归第三人所有。而对于“没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”，应当作如下理解：“没有约定”，是指业主和开发商之间就车库和会所没有任何约定：“约定不明确”，是指业主和开发商之间虽然就会所和车库有约定，但是该约定没有明确规定会所或者车库的归属，而且从合同解释的角度出发，根据该约定的内容也推导不出双方共同的就会所或者车库归属于哪一方的明确的意思表示。在此种情形下，会所或者车库应当归业主所有。但是，《建议稿》第七十六条第二款同时又作了一个例外规定，也就是如果建设单位等能够证明其享有所有权的，该会所或者车库属于建设单位所有。这个例外规定有些模糊：建设单位如何才能证明其享有所有权呢？根据《建议稿》第17条的规定，只有不动产权属证书和不动产权利登记簿才是权利人享有不动产权利的证明。因此，如果开发商已经将会所或者车库进行了独立的产权登记，即可证明会所或者车库属于其所有，否则应当属于业主共有。所谓业主共有，是指全部业主对于会所或者车库享有一个共同的所有权，每一个业主对于会所或者车库的权利，及于会所或者车库的全部，而不是分别拥有其中的一个部分；业主们对共有的会所或者车库的处分权，也须共同行使。
