小业主与大业主投票权之争
按套数决定表决权还是按面积决定表决权一直是争论不止的话题
个案
缘起商住楼投票权计算
天河东路上某知名商住楼，近期发生了一个奇怪的事：业委会换届选举在即，却因小业主与大业主之间如何计算投票权发生争执，可谓是“公说公有理，婆说婆有理”，双方相持大半年了，但至今仍没有相关的指导文件或职能部门对该社区投票权事宜进行引导或监督。
住宅业主认为，表决权应按一户一票计算；而该盘物管公司及开发商则坚持应按照建筑面积计算。据该业主委员会主任王女士介绍，从去年到现在，该事一直得不到解决，但所有问题就像绕圈一样，最终都回到“表决权”的问题上，都在“是按套数决定表决权，还是按面积决定表决权”争议上卡住了。但事情发展至此，该业委会仍找不到任何相关的指导文件，事情因此陷入困境。
表决权之争
据了解，该社区为一栋商住楼，4层裙楼及2层地下车库均为建设单位自有物业；其他140套为住宅物业，该社区业主委员会主任王女士介绍，去年底，业委会根据管理服务中心提供的2004年1－9月份收支结算统计结论时提出：社区现时管理费1.95元／平方米。月过高；该价格较政府公布的有电梯住宅一级服务内容的指导价基准价的1.7元上浮了14.7％；提出这是单方面违反了政府有关物业收费标准。在2004年10月31日的业主大会上，业主们要求将目前的管理费降到1.5元／平方米。月的水平。
今年1月16日，该社区在业主大会上对招聘物业管理公司有关事宜进行投票表决。据业委会3月10日公布的投票结果显示：该小区共有住户业主140户，投赞成票的住户为124户，投反对票的有10户，缺席和废票、弃权的有6户，因而赞成以邀请招标方式选聘物业管理公司的住户占总住户的88.57％。
于是，业委会在社区中贴出招标通知，限期有资质的管理公司报名。截止到报名时间，社会上已有六家物业公司报名。按照法定程序，业委会向天河区房管局备案。
政府职能部门有说法
王女士向记者介绍称，在向天河区房管局备案过程中，天河区相关部门以业主未过2／3为由，拒绝了该业委会的要求，不予备案；不予派出专家参与评标工作。因此，评标工作也相应停滞下来，据介绍，目前六家物业管理公司提交的标书还封存在该小区所在的街道办事处中。
开发商持不同意见
记者从开发商提供的一份致业主的函件中看到（3月28日致函业委会）：开发商是该商住楼首层至四层、地下负一、负二层的房屋权属人，持有建筑面积1.29万平方米的楼房产权，与整幢大楼的建筑面积3.12万平方米相比，约占41％的份额。
开发商认为，按照《物业管理条例》规定，选聘和解聘物管企业，须经物管区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，而开发商作为“拥有41％份额的大业主”（超过投票权的1／3），不同意现在进行公开的招标，，待新一届的业委会成立后另行召开业主大会会议决定。
业委会换届陷入困境
按照省的相关规定，“一户一票”，现在社区中有140户，投赞成票的达88.57％，远远超出了“2／3”。王女士还向记者透露，其实本次物业管理公司的选聘本意并不在于要“炒掉”原来的物业管理公司，而是根据相关省、市文件，要与物业管理公司重新签订物管委托合同，并对管理费进行相应合理的调整。但是事情却从3月份时一直搁置下来了。
王女士介绍了近期情况：如果按照发展商和相关职能部门的算法，像这种商住楼的社区，建设方作为大业主，其在收取物业管理费方面，却以“自家”物业为由，尽量少收、不收；而到了投票权方面，却以持有大面积为由，如此算下来，持有小面积物业的单元小业主永远吃亏，物业管理费多支付、表决权则少拥有。于是，该社区的业委会换届选举也同样停滞下来了。
据王女士说，他们的实际情况今年4月28日已向省人大反映。目前该社区的相关工作无法展开，物业管理公司仍按照1.95元／平方米。月收费。
■ 有关文件规定
□国务院令第379号《物业管理条例》2003年9月1日起施行。第十条：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
□广州市人民政府令第2号《广州市物业管理办法》2001年3月23日。第十二条：业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
□广州市国土资源和房屋管理局印发，《广州市物业管理业主委员会规定》，穗国房字［2002］24号，2002年1月4日施行。第七条：业主投票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
■ 观点
可寻求协商解决的办法
广州市物业管理协会秘书长谢凯：商住楼的投票权问题随着市场成熟，其现象也越发凸显出来。据谢凯透露，《广州市业主大会工作指引》即将出台，将有望给市场更多的指引。
据介绍，在运作过程中，一般商场以100平方米为一个投票权；住宅一套单位为一票；物业管理还是应该以绝大多数业主的利益为前提，这是大方向。该案例中商场约占23％、车库约占17％，且全部为建设方物业，因此从建筑面积来看，建设方所占表决权大于住宅业主。
谢凯建议，该社区的本届业主委员会应再次召开业主大会，包括大业主，建设方、现物业管理公司，并邀请相关部门及行业协会到场；如大业主不到场的话，则视为放弃表决权利，在各方充分表达意见之后进行协调。
■ 困惑
从这个个案可看到一个问题，同一座“商住楼”中，既要按照“一户一票”计算，又要按照商业面积“每一平方米的投票权来计算份额”，那么如果要做到真正公平的话，是否应该成立两个业主委员会？以行使不同的表决权。不然的话，如住宅面积占大多数的话，小业主说了算；如果是商业面积占多份额的大业主尤其是开发商与物业管理公司“父子兵”的关系，那么小业主只能永远“听命”于大业主的“摆布”了。这是投票权“套数与面积”之争后产生的第一个困惑。
