７月５日，北京市发改委、北京市建委在远洋大厦举行《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。与以往不同的是，这次市发改委在听证会开始前就向媒体公布了２３位听证代表的名单，其中包括有关部门代表５人，消费者代表１１人，经营者代表７人。此举在北京听证会历史上还是第一次。
政策的制定者开始倾听民意，这种现象令人可喜。然而，现实却常常令人尴尬，据记者调查，在目前剧增的物业公司对业主的诉讼中，物业公司的胜诉率之高令人惊叹，难道参与诉讼的业主都是于理有亏吗？记者日前就此问题采访了有关专家。
一个典型案例
在记者采访中，北京市第二中级人民法院某法官透露，目前约７０％的纠纷原因是业主与物业公司之间未订立合同，而他认为，物业管理合同是确立业主与物业公司各自权利义务的准则。物业管理合同是物业管理者与房屋所有权人、使用人（统称为业主）就对房屋、公共设施、公用设备及相关场地实施维护和管理达成的协议。这是一种提供劳务的委托合同。
他表示，１９９７年８月建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。实施物业管理应签订合同，但在审判实务中，却有近７０％的纠纷中业主与物业公司间未订立合同。
而未订合同的原因有什么呢？据记者调查，原因是多样的。而这其中有业主的原因，也有物业公司本身的原因。
记者日前追踪的一个案件很有代表性，最近通州区某物业管理公司起诉３０名业主拖欠物业费。案件经过几番审理后，该物业公司胜诉了。
据记者采访该案件中的业主反映，该物业公司当初要求业主签的物业管理委托合同是该物业公司自己起草的，通篇服务内容笼统，没有清晰的标准，甚至没有协议的有效期，但却处处强调业主的缴费义务。这样的所谓“合同”受到了业主的抵制，许多业主拒签。
一些签定了合同的业主反映，在日常的小区管理中，该物业公司服务水平非常低劣，冬天的积雪经常一个月不扫，在积雪成冰后，有业主甚至滑倒摔伤，在业主强烈抗议后，该物业公司仍然无动于衷，只是等两个月天气转暖后，才派人扫除了已经融化殆尽的积雪。平时，业主家中的供水或暖气设备出现问题，该物业维修人员也是能推就推，推诿扯皮是常事。
但一年后，该物业公司拿着其所谓的“合同”，起诉了小区内的未交物业费的业主，要求业主为其低劣的服务缴纳物业费，令业主不解的事发生了：法庭判物业公司胜诉。
据记者事后调查，物业公司胜诉的奥秘就在于北京市高法前段时间为北京市各法院审理物业纠纷官司出台了一个司法解释：其中第２４条规定：“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业的服务，物业管理企业可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应缴纳的物业服务费用。”
一条令人费解的规定
这个案例判决结果为何令当事业主大跌眼镜？记者采访了有关人士。
著名的房地产维权律师秦兵认为，在这个案件中，该物业公司所持的合同，既使业主签后也是可以随时解除的，因为它属于“无固定期合同”，规范的“物业管理委托合同”是有有效期的。并且其内容是双方都应同意的，一方不能把自己的意志强加于另一方。
业内著名房产专家刘宏诚则对北京市高法这条规定产生了疑问：他表示，“事实上接受了物业服务”的概念不清。因为根据《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《物业管理条例》第二十一条规定：”在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。“第二十二条规定：”建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。“第二十三条规定：”建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。“第三十五条规定”业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。“按《物业管理条例》，物业公司受托进行物业服务工作，属于行政法规规定应当采用书面形式签订合同的。虽《合同法》第三十六条规定了：”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。“第三十七条规定：”采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。“但如何确定物业公司已经履行主要义务？如何确定业主接受他们的全部服务？如果再出现三个物业公司同时到小区站岗，业主就要向三个物业公司缴纳物业服务费？——这些问题，这条规定都没有相关内容的解答。用它来指导判决，会产生哪些后果就可想而知了。
物业管理方的绝对优势
据７月５日的这次听证会上资料显示，北京市物业管理从１９９５年开始起步发展，截止到２００５年４月底，全市有物业管理企业２３００家，其中一级企业３７家、二级企业１０７家、三级企业２１５６家，从业人员超过２０万人，实现物业管理的项目４２０４个、面积２９６４７。５６万平方米，其中办公楼８９７个、居住小区２９１１个。而全市成立的业主委员会仅仅２４１个，不到物业管理项目的６％。这表示，在现在的物业管理项目中，相对于业主来说，绝大多数物业管理方占绝对优势。
参会的某听证代表向记者表示，业主委员会是在当地房地产行政主管部门指导下，由小区内产权人、使用人选出的代表组成，代表和维护产权人、使用人合法权益的自治组织。业主委员会有权选聘和解聘物业管理者，与之订立合同，审定物业公司报送的物业管理服务计划，财务预、决算，听取业主们意见与建议。在物业纠纷的案件里，不少纠纷涉及到业主委员会职能作用。在物业管理的项目中若未成立业主委员会，将缺乏对物业公司管理服务进行有效监督机制，致使一些物业公司只顾收取费用，不积极、全面地履行管理行为。甚至出现有的物业公司利用业主缺乏物业管理相关法律知识，擅自扩大收费项目，进行乱收费。
他指出，《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》要想真正被公正合理的实施，业主要真正建立能有力维护自己权益的机制，就应该在各物业管理的项目中尽可能快地成立业主委员会，争取做到一个物业管理的项目中有一个业主委员会。
