就在去年底种鸡场地块曾准备出让前，已有大发展商透露，对竞拍该地块会有比别人更强的承受力，但结果却是大发展商不敌一个只有200人，业内很多人都没有听说过的中鼎集团。为何？广州房协会长陈敦林直言，种鸡场地块拍卖超过4亿元仍举牌竞争是不够理性的。这个判断与大发展商给出的理由一致，是他们对利润、风险控制的理性压制住了好地难求的冲动。万科的态度是，种鸡场地块竞拍到5亿元就成了一块高风险、低利润的地块。对该地块相思已久的保利地产也表示，地价过高将导致开发成本难以控制。承受上限最高的利海集团也认为，超过4.6亿会造成开发压力，性价比回报率低，就是多100万元也不会出。
由琶洲PZB1501地块到种鸡场地块拍卖，两家在广州并不出名的中岱和中鼎公司大甩银子威风尽露。背后让人不解的是，曾对这两地块呼声很高，并且兵强马壮的大发展商为何退出？不知名的发展商又以什么目的支撑坚持到顶峰价格？
疑惑一大发展商为何退出？
有坊间传闻说，参加拍卖的某些大发展商曾心照不宣地认可总价4亿元以下，即楼面地价在2500元／平方米左右。简单假设前期投入、建筑成本相当，那么每平方米可以多赚800元，15.15万平方米的建筑面积就能多赚1.212亿元。还有人猜测，大发展商以前多是协议拿地，地价优惠，有较多的利润空间。像种鸡场附近的某些地块，楼面地价仅为六七百元。当然不排除地块资源有差别的因素，但如此大的土地成本价差不免让习惯了优惠地价的大发展商在拍卖场上感到不适。至于各发展商的出价能赚取多少利润，记者无从求证。
广州卓达投资公司总经理李力怡给出了大发展商退出的另一理由。他猜测，可能是大发展商按常规思维，认定该地块做多层洋房和联排别墅，但地价竞拍一旦超出他们的“警戒线”，没有想到该做怎样的产品才能保证利润，所以选择放弃。另外流传的一个说法是，不见得大发展商就一定有钱。因为家大业大，战线拉得长，说不定一次性拿出5亿元的地价会有难处。
而中鼎集团又是以怎样的胆识敢竞争到最后？业界有多种猜测：或许是其在广州缺地，又确实想进入广州市场；或许是其在产品研发方面有想法，有新型产品和完整的开发模式可以提高利润；或许是为博出名，为以后的开发做铺垫，也想引起金融界关注，宁可牺牲利润；或许是其确实很有钱，想通过固定资产运；或许其后面有基金支持，敢承担如此高的地价成本。还有一种说法是有点口风的——那就是准备上市。在上市前收购优质项目、拿优质地块以为上市积累优质资产，哪怕成本高点，这是不少准备上市的房企的惯用手法。
有知情人士透露，中鼎集团确实在为上市做准备。那么，中鼎集团勇夺珠江新城A3－6和种鸡场地块，且下属的中力公司也曾在琶洲PZB1501地块的竞拍上出价不凡。至于中鼎集团如此大手笔拿地到底出于何因，目前尚无法得知详情。
疑惑二拍卖得罪了谁？
不能否认，坚持公开、公平、公正原则的拍卖是最能体现市场化，保证土地出让市场健康发展的土地出让方式。但在琶洲PZB1501、种鸡场地块拍卖后，众人拥戴的“拍卖”竟受到微词。
有意见认为，琶洲PZB1501、种鸡场地块分别比底价地价拍高了近1倍和1.5倍，发展商对政府做出了贡献，也显示发展商对广州房地产后市看好，但一定就是好事么？有坊间传闻说，今年初高价拍得一地王的某发展商至今未按合同约定缴纳地价，而和政府谈条件。记者遂向有关政府部门核实，回复却是“不清楚”。所以，就有人由此联想到种鸡场地块的拍卖，认为不知名的发展商拔高竞价幅度，高价拍得好地，有可能导致政府信誉危机。原因是，这些发展商拿地后，可能以此和政府谈条件。如果谈不拢，又拿不出足够的土地出让金，那就无法签订土地出让合同，导致土地流拍，那么以后这个游戏谁来玩？网络上，已有不少人表示，“非常关注这个集团是否能如期交齐各个地块的地价”。
对于外界对这两次土地拍卖的微词，政府有关部门的有关人士则认为，这种议论不能代表主流，发展商不出名并不能怀疑其实力不足。到目前为止，并未觉得拍卖这种方式有什么需要改进的地方。
疑惑三地价升高转嫁给消费者？
最近地王频现，人们担心地价的升高最终会转嫁给消费者，影响到房价的稳定。
有专家指出，中央房产新政旨在稳定房价，并且要求增加普通住宅用地的供应。而政府此时却拿出容积率为1.0，适合做高档住宅的地块出让。而在地块拍出5亿元高价后，随即有发展商说楼价要跟着上浮，并且造势说，种鸡场地块将拉动白云楼价。由此看来，种鸡场高价拍卖对楼价的影响已是一大片。
另外，广州今年计划出让的110万平方米土地中，住宅用地不多，而且未来两三年仍以商务用地为主。这就容易导致发展商在住宅用地拍卖上不断抬高价格，由此可能连动房价上升。
因此有专家提出，我市实行拍卖方式出让土地，不可避免会出现因竞价过高而偏离市场价值规律的情况。政府应对现有的供地计划和供地方式应作出适当调整，尽量避免出现因拍卖竞价过高而影响土地开发的现象发生。
疑惑四地价过度升高是好事？
广州市国土房管局某负责人曾向媒体坦言，拍卖方式造成的“价高者得”有利有弊，土地价格抬得过高，地价过度飙升，并不是件好事。该负责人还透露，广州市对土地利用的理念还需要逐步更新，由于土地作为不可再生资源，社会效益必须被提到更为重要的地位。
所以，房地产开发将考虑多种形式卖地，今后，卖地并不单单看价钱，可能会加大招标比例。采用这一出让方式，需综合考虑竞标者的综合因素，其中包括竞标者的实力、信誉、设计方案等等，从过去的比出价高转向比设计方案优、比开发商实力强、比对实现城市规划更合理等多方面的竞争，出价高不一定就是决定因素，这更有利于城市建设。
■ 建议避免土地出让弊端四点意见
有专家提出避免土地出让弊端四点意见：一要要加大住宅用地供应，例如在今年计划出让的110万平方米用地，住宅用地占到一半比较适中；二、对一些好地块，不能采取单一的拍卖方式；三、把发展商向南沙方向引，但要在价格上做文章；四要加快烂尾地块的出让。
还有发展商提出，政府可通过提高拍卖保证金和进行资格预审等方式，真正让对地块有需求，有实力的发展商参与土地拍卖。
1.0的容积率该怎么建？
种鸡场地块拍卖前，很多有意参与竞投的发展商都是看中地块的山水资源，并且再好不过的是，地块的容积率是1.0，这在市区楼盘绝无仅有。这就意味着，如果拿到这个地块，就能开发低密度的高端产品，就能卖上好价钱。所以，大发展商趋之若骛，可以说冲的就是1.0的容积率。
容积率是个棘手问题当地价竞拍到4亿元后，一些大发展商就觉得容积率这笔账不好算。当中鼎集团以总价5亿元、楼面地价3300元／m2拿下该地块后，不少发展商更觉得，在此情况下，1.0的容积率就是个棘手的问题。
地是卖出去了，可在这个容积率为1.0，楼面地价3300元／m2的地块上建什么样的产品，似乎不是中鼎集团一家思考的问题。
记者让一些发展商做过假想，如果他们是中鼎集团，这个项目会如何建？有发展商直言，按现在的条件开发，肯定有压力，源于性价比回报低。但如果做，也做得出来。发展商的第一思维是，可建别墅、联排别墅，再建点洋房。因为只要是别墅，价格就和洋房能拉开一大截，卖到1万元／m2以上，利润有点保证。并且，地块距离市中心较远，适合有车人士居住，建别墅是天时、地利、人和。记者曾到该地块实地探察，发现地块紧靠白云山脉，内有一个很大的人工湖，保留有很多茂密的大树，地势落差较大，并且地块深入白云山腹地，内部环境非常安静，确实是市区少有的好地块，不建别墅会比较可惜。
这块高价地怎么建中央自2003年就叫停别墅用地供应，今年再次强调，广州市国土局也表示不再批出别墅用地。在这样严格的宏观调控下，种鸡场地块想建别墅能被规划局批准吗？记者试图从规划局了解具体意见，以及种鸡场地块的规划指标，回复是，会按照国家有关规定执行，但对于是否批准建独立别墅或联排别墅，并未做具体表态。记者又向广州市房地产交易中心打听，作为非主管部门，有关人士也表示不清楚。
如果建不了独立别墅，这块地只能建洋房么？有发展商透露，如果建联排别墅，从规划上应该是可以通过的。因为联排别墅这种产品现在还未明确定性是别墅还是洋房，所以尚可以按照多层洋房报建，但卖的价钱就和洋房不同了，比洋房高2000－3000元都是正常的，利润就能高一点。但整块地全建别墅也不划算，还需要搭配建点洋房。但由于白云山附近的建筑限高，所以该地块建高层住宅是不可能的了，估计只能建低密度的多层或小高层住宅。若开发别墅产品受限，只能建洋房，那么对发展商将是一个很大的考验，必须有一种产品既合政策规定，又能在1.0容积率的限制下，让3300元／m2的地价创造更多的利润。
关于中鼎集团会如何掌握好1.0容积率和利润回报，发展商并不愿透露，至于规划设计是否如愿，是否在两年后上市卖上好价钱，现在惟有祝福这位刚刚出名的广州地产新军了。
■ 旁观者言种鸡场地块拉高白云楼价？
种鸡场地块的高价出让抬高了发展商的开发成本，但地块周边项目的发展商却是异常兴奋，因为大家都打着自己的小算盘，希望搭着业界预测的种鸡场项目9000元／m2以上的价格给自己的项目抬抬价。所以就有人说，中鼎集团是“牺牲我一个，幸福周边盘。”
得知种鸡场地块的拍卖消息后，利海南湖项目、时代玫瑰园、云山诗意、岭南新世界的发展商都很兴奋，觉得这对自己的楼盘是个好消息，但没有人明确表态，他们将因种鸡场地块的成功拍卖而提价。不过，即将于8月入市的利海南湖项目却恰到时机借了光。该项目近日公开了销售价格：洋房卖8000－10000元／m2，联排别墅卖12000－15000元／m2，如此价格比周边豪宅卖得都贵。发展商也坦言，这个定价与种鸡场地块的高价拍卖不无关系。
但凭借一个种鸡场地块，周边的楼价都能被拉高吗？不排除有这种可能，但不是每个项目都能获此利好，最关键还是要看市场供求、政策走向，与产品本身也很有关系。
■ 业界观点评说种鸡场地块
□广州市房协会长陈敦林：不能把种鸡场地块的拍卖价格当作广州楼市的晴雨表。广州市民的消费观念是健康的，广州房价不会因为个别楼盘价格高低而摇摆，房价的升跌是由市场经济、供求关系所决定的。
□利海集团副总裁莫嵘：今天，我们都觉得种鸡场这块地卖5亿元很高，我们也是坚持到最大上限4.6亿元就退出了。而两年后南湖一带的房价还会升，如果回头再看这块地，说不定我们觉得它卖便宜了。
□保利地产集团有限公司副总经理张万顺：虽然广州楼市确实规范、成熟稳健，风险较低泡沫较小，但这并不意味着没有风险，地价过高将导致开发成本难以控制。
