房地产泡沫正在全球膨胀，其中中、美两国的房地产泡沫问题备受各方关注。这两个拥有着超过15亿人口的经济体系，牵动着全球经济的发展，两国房地产泡沫一旦破裂，全球经济必定会出现极大波动。
本报近期访问了多位地产及投资界人士，他们对中美两国房地产泡沫的形成及其影响，作出了详尽客观的分析。
采访对象：中原地产代理有限公司主席施永青；百仕达控股有限公司主席欧亚平；著名分析员瑞士信贷第一波士顿亚洲首席经济分析员陶冬；中银香港有限公司分析员蔡永雄；《穷爸爸、富爸爸》作者罗伯特。清崎Robert Kiyosaki的国际理财顾问团成员大卫。诺瓦克David Novac；凯万资产管理定息工具董事及高级投资总监Jerry Webman；景顺集团房地产证券资产管理投资经理James Trowbridge.
《21世纪》：美国房地产市场出现的泡沫属全国性还是区域性呢﹖影响如何﹖
David Novac：目前，美国利息已经跌至了40年来的最低点，这使得不少资金流向房地产，许多美国人不惜负债去购置房产。低利率、高负债、急速膨胀的楼市、美元贬值……这些都指向什么？一杯财务灾难的鸡尾酒。我没有水晶球，不知泡沫何时破裂，不过噩梦总比预计的来得早。
蔡永雄：5月底，美国联储局主席格林斯潘罕有地表示，虽然现时美国尚未出现全国性的楼市泡沫，但某些地区的住宅出现了持续的投机活动，使成交急速增加。格林斯潘的言论使投资者更加关注美国楼市的走势，因为过往美国楼市经历了多年的上升，造成了庞大的财富效应及拉动了相关行业的增长。此外，美国人无论在顺境还是逆境下都不断消费，对美国以至全球的经济增长构成了支持。目前，美国有很多住宅及商业楼宇的按揭已经以证券化的方式在市场出售了，未来美国的利率和房地产的走势均会影响这些按揭证券的风险和收益。
James Trowbridge：美国房屋价格上涨只发生在独户式单售房屋市场，房价最贵的地区包括南加州和佛罗里达州，当地对房屋的需求急剧上升，以致房价较全国其它地区贵。美国房地产证券市场的收益率约为4%至6%，预计全国房屋入住率将于未来3年内保持上升趋势，加上预期租金增加，将进一步刺激收益。投资房地产市场应进行环球部署。
蔡永雄：谈及美国住宅市场，一般所指的是单一家庭住宅房屋Single-family Homes的表现，其它类别如公寓式Apartments或多家庭住宅房屋Multi-family Homes并不包括在内。根据美国联邦住宅企业监管办公室的数据显示，2005年第一季度美国住宅市场持续快速增长达12.5%，5年来共上升了50.53%.其主要原因是楼宇按揭利率持续低企，就业市场改善，人民收入上升，以及部分地区出现一定程度的投机炒卖活动等。
施永青：我过去几年曾投资美国房地产市场，获利甚丰。就算美国出现局部地区性的房地产泡沫，当地政府也必然会先稳住泡沫，不会让其破裂，等待实体经济上升后，房价高昂自然合理化。房地产升值是驱动美国消费及内部需求的主要力量，但是房地产泡沫一旦破裂所产生的连锁效应会直接影响建筑、建材和各个与地产相关的行业，同时令失业率上升。因此，美国政府不会轻视这个问题。去年格林斯潘等了很久才加息，主要原因是担心加息会造成房地产泡沫破裂。现时，美国对外贸易赤字及往来账目赤字问题严重，资产升值将成为美国经济的推动力。格林斯潘今年内将退休，新掌舵人的态度仍是未知之数。
Jerry Webman：美国房地产市场由数以千个个别市场组成，个别城市如加州和纽约，房价非常昂贵，这段时间芝加哥的房价更是大幅上升。虽然如此，美国房地产市场依然非常独立，各个省和州的房地产价格不会互相影响。现在美国房地产的泡沫就像啤酒和卡布基诺咖啡Cappuccino上的泡沫，都是由很多细小泡沫所组成的，这些泡沫不会像一个大泡沫般破裂，但很可能会慢慢消退。
蔡永雄：继2003年及2004年美国楼价大幅飙升之后，市场人士均预期2005年美国的房地产市场仍会持续向好，楼价的升幅及交投量表现将较去年创纪录的表现有所放缓。
联储局自2004年6月开始已连续8次加息，每次加0.25厘，把联邦基金利率由1958年以来的46年新低1厘，循序渐进地调升至现时的3厘水平，并倾向持续加息。美国30年期定息按揭利率并没有跟随最优惠利率，或联邦基金的利率同步调升，按揭利率大部分仍然维持在6厘以下，利率环境宽松将继续刺激房屋销售。
美国住宅楼价近年出现快速增长，2004年第三季度更创出自1979年以来的最高按年增幅，高达13%.今年首季的按年增幅仍高达12.5%，较过去10年平均每年增长约6%.
加利福尼亚州和佛罗里达州的房地产泡沫较严重，这些地区不但有较多投资者，楼宇动工量也较大。随着按揭利率持续上调，供应增加，美国住宅楼市的升幅将会出现放缓，部分地区可能会出现下跌，并返回长期平均增长的水平。
根据美国联邦住宅企业监管办公室的数字，2005年第一季度美国51个省及地区当中的楼价，在过去1年内上升超过20%的共有6个省及地区，包括内华达州＋31.22%、加利福尼亚州＋25.42%、夏威夷＋24.36%、哥伦比亚特区＋22.21%、佛罗里达州＋21.42及马里兰州＋20.97%.
《21世纪》：目前，全球流动资金充裕，大量外资进入中国炒作人民币升值的同时，亦不断在上海、北京、深圳等地的房地产市场作投机活动，到底现时有多少资金从外面流入中国市场呢﹖
欧亚平：随着美国房地产泡沫不断膨胀，外资倾向流入中国市场，例如近期有来自美国、加拿大和新加坡的资金向我们洽购整栋位于深圳的红树西岸二期，可是我们因为希望能有更高的投资回报，以及有更多来自香港的客户能有机会购买这批住宅单位，所以没有卖给这些外国投资者。
陶冬：现在有大量海外资金进入中国房地产市场，资金更不局限于海外华人，当中包括美国和欧洲的资金，他们既买住宅也买办公室。这未必是因为美国房地产市场出现泡沫而令资金转向中国，现在全球流动资金过剩，他们既有能力炒美国市场，也有余地炒中国市场。这些资金未必因为人民币预期升值而炒作一把就走，他们的目的只是赚钱，投资中国房地产市场，肯定是认为这里未来几年赚钱的可能性比其它地区大。
《21世纪》：中国房地产泡沫问题与美国有否相同之处？对国家经济发展造成什么影响﹖
陶冬：中国华东地区的房地产泡沫较为明显。上海与北京高端房价出现明显的上升，可是北京市民仍能负担当地低端的房价，但上海低端的房价已超出了上海市民的承受能力。上海用以买房子的资金结构差别很大。过去几个季度，上海房地产的价格是由海外热钱炒出来的，而北京的热钱主要源自内地西北地区的资源如山西煤矿等。
上海房地产市场可能会出现价格下跌，而其它城市则不会，因为其它城市二手市场不够活跃，价格想跌也跌不下去。房地产泡沫化其实是近期中国经济过热、投资过热带来的恶果。如果中国政府不把房地产泡沫挤出来，目前的宏观调控则难以完全持续和成功。
中国房地产按揭化的过程中出现了很多问题，骗贷的数量和手法都已到了触目惊心的地步，在这种情况下不刹车的话，可能会带来金融制度和系统的风险。房地产是外国资金的聚集地，房地产泡沫不挤的话，将影响人民币汇率的准备工作。
施永青：中国人储存财富的方式有许多种，但是大部分人喜欢投资房地产市场，多于投资股票和证券。由于内地的证券市场还未完善发展，各大型机构倾向到香港交易所上市集资，内地只有上海和深圳两个投资市场，远远不能满足因经济上升而累积的资金，因而大部分的资金流向房地产市场。这些资金主要流向每个地区的核心城市。上海一直是全国性的核心城市，其它则属地区性的，包括成都和大连等。
不少城市出现了楼价高于当地居民负担能力的问题，这些情况在欧美的大城市经常出现，比如，伦敦居民负担不起伦敦的房子，当地的房屋主要售给阿拉伯油王、日本公司和俄罗斯人，伦敦本土居民要么租住房屋要么购买偏远市郊的房子。
《21世纪》：你对中国政府处理房地产泡沫问题有何建议﹖
陶冬：中国政府对房地产市场的调整仍属早期，房地产价格下降的幅度实际上并不大，背后涉及到地方政府和中央政府间的博弈。在目前的情况下，我不认为房地产的调整已到了可以鸣金收兵的地步，这个调整要持续一段时间。
若中国想从美国借鉴一些经验，就该尽早解决房地产泡沫问题。其实实施政策并没有一个绝对的时机，但是我非常赞成政府挤压房地产泡沫，这是一个有勇气的做法。这样会涉及到不同集团的利益，涉及到经济的稳定繁荣，涉及到人民的储蓄和财富，也涉及到金融的稳定，是一个很难做出的决定。
最终能否使房地产软着陆现在还看不出来，但至少中国政府的勇气比格林斯潘的要大。
施永青：楼价高企的情况将持续，中国政府必须接受现实。政府可做的是阻止过度的炒卖活动，但是却难以阻止资金流入房地产市场，因为市民偏爱把财富储存在这个市场。资产价格上升是全球现象，不能只单看中国，美国资产升值便到中国买产品，若中国资产升值便有能力购买外国的产品，正如联想的资产升值可以收购IBM一样。
中国某些地区的房价偏高是由于信息分布不平均。人们都以为上海的楼房最好，因此盲目投资，令楼价不断上升，造成价格泡沫。若信息流通的情况得以改善，投资者便会理性地分析各项资料和数据，比较各地区的楼价，这样将驱使全国的房地产行业竞争更激烈。中国政府需改善全国房地产信息的流通情况，例如香港政府每年都为市民提供楼宇落成量、交易量、使用率及空置率的数字。
