国人瞩目的《物权法（草案）》6月26日经由十届全国人大常委会第十二次会议审议，现已进入三审冲刺阶段。为进一步强化物权保护力度，草案三审稿在原有基础上新增部分条款，并对原稿一些内容做了明确、深化。日前，就该草案部分重点条款的解读问题，笔者采访了草案专家建议稿的其中两位起草人———中国人民大学法学院院长王利明教授和北京大学法学院副教授王轶博士。
土地使用权期限可超70年
《物权法（草案）》规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着，房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可超过70年。
对此，草案的主要起草人、全国人大法律委委员、中国人民大学法学院院长王利明指出，该条款旨在解决房屋所有权的无期限性与房屋所占土地的有期限性之间的矛盾，强化对公民财产权的保护。他表示，房屋所有权人对房屋享有的所有权不应该因土地使用权期限届满而消灭，允许房屋所有权人申请延长土地使用权期限，对公民财产权保护无疑是一种促进和加强，符合物权法的立法初衷和原则。但同时，对该条款的理解上也存在一些偏差，有学者认为，该条款所指房屋所有权人囊括一切自然人，而王利明则表示，草案中对公民房屋所有权人延长土地使用权期限未作反映，主要是一般商务用房所有权人在土地使用权到期后，在不违反公共利益前提下，可申请延长土地使用权期限，同时加付相应土地出让金。
草案专家建议稿另一位起草人、北京大学法学院副教授、法学博士王轶还指出，目前草案中对申请延长土地使用权的次数未作明确，因此只要房屋所有权存在，房屋占用范围内的土地使用权有可能一直存续。
消除危险和排除妨碍
不受诉讼时效限制
诉讼时效是权利人请求人民法院保护自己请求权的期间，一旦超过诉讼时效，权利人通常难以通过诉讼这种主要的法律手段维护自己的权利，因而，诉讼时效设置的长短常是法学界争论的焦点话题。而在物权法草案三审稿中，特意增加了一个条款：权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。这就使权利人在行使排除妨害和消除危险这两项请求权时，不再受诉讼时效限制，可随时行使。对此，王利明表示，这在国内确属首例。
王轶则指出，一般请求权之所以设立诉讼时效，主要是督促权利人行使权利，减轻债务人的举证负担并维护社会一般的交易安全和秩序，而在物权法中，该条款设置更倾向于对物权权利人的保护。这是考虑到就消除危险和排除妨碍的请求权而言，前述诉讼时效的后两项功能都无用武之地，且这样规定也有利于贯彻物尽其用的物权法立法宗旨。
建筑物区分所有权进一步细化
在谈到草案审议中争议较大的问题时，王轶指出，有关建筑物区分所有权归属的话题在几次审议中一直是讨论的焦点之一。此次新草案中，对此更进行了进一步明确和细化，将车库、会所与道路、绿地及物业管理用房等做了区分。车库、会所的权利归属在有约定时按照约定，没有约定或约定不明确时，若开发商不能证明其保留了所有权，归建筑物区分所有权人所有。而对小区内道路、绿地、物业管理用房等，除非是作为公共设施，原则上要归全体业主共有。王轶表示，之所以做如此区分，一方面是利益权衡的考虑，另一方面也由于以上两类建筑与生活联系的紧密关系不同。
深化私有财产权保护
王利明表示，继宪法明确对“公民合法私有财产权不受侵犯”做出原则性规定后，物权法作为民法的一个重要组成部门法，对明确产权关系，保护权利人的财产利益，维护经济社会秩序有重要作用。
从物权法草案几次修改情况看，草案逐步加大了对私有财产权的保护，例如，草案三审稿进一步明确了物权纠纷的解决途径；物权保护的方式可根据权利被侵害的情形合并适用；侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
不仅如此，物权作为一种民事权利，其所关注的内容也与百姓生活紧密相关，通常百姓生活中遇到的、急待解决的问题在法条中都有所体现。例如，草案专门开辟一章就相邻关系进行明确规定，以保障房屋权利人基本的通风、采光权。草案还指出，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，也不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人亦有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。
而对实践中常常出现的物业公司擅自占用、改用小区内建筑物用途的问题，草案也做了详细规定。草案指出，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。而且，无论是个别建筑物区分所有权人，还是物业管理机构，都不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、赔偿损失。
明年3月有望颁布实施
《物权法（草案）》从最初开始起草，到今天进入三审议程，已历时数年。作为民法典出台的先行军之一，人们对于这部重要的法律非常期待，同时又希望它尽可能完善和慎重。
王轶认为，从目前看，草案通过的可能性很大。草案的次次修正都是为了更好地实现物权人权利的保护。物权法草案三审后，会向社会发布全民征求意见稿，通过各种途径向各地全国人大代表、人民群众和有关部门及各方面人士广泛征求意见和建议，以便进一步研究修改好这部法律草案。而物权法草案正式通过以及法案颁布实施，最早要到明年3月份，人大会再次召开之时。
