没有预售证的内部认购虽然违规，但消费者贪图优惠的
心理也是其屡禁不止的原因之一。
“内部认购”，封杀还是规范？
四年前已明文禁止，但至今仍“名亡实存”，市民期待政府从严查处
今年，受房产新政策导向影响，北京、深圳、长沙、福州等地先后对“内部认购”、“内部登记”、“内部认筹”举起大刀，一举封杀。对消费者来说，这种大力的整肃真够大快人心。广州是“内部认购”、“内部认筹”的先锋之地，尽管操作的“文明程度”比内地其他城市好点，但也是弊端不少。在预售制度没有废除，“内部认购”、“内部认筹”对消费者还有点优惠诱惑的时候，对它们的情感应该是举起大刀，还是让其更规矩地在目前房地产发展的特殊时期继续生存？
有专业人士指出，购买内部认购房屋最大的风险是工程预期风险。因为楼盘不具备销售条件，那么投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。其次，设计变更风险也不能忽视。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋并不是自己想买的。
“内部登记”、“内部认筹”的风险主要是价格。因为交诚意金，只表明你有获得优惠折扣的权利，并不针对具体单位，因此也不确定每个单位的价格。但发展商通过内部登记、内部认筹的市场反应，可以判断出适合的价格。如果楼价涨了，你买贵了可能还不知道，如果价格超出自己的承受能力，长时间的等待也可能错过购买其他房子的机会。但这显然不是一种公平的交易方式，双方信息不对等，买家对房价、市场没有知情权，这种销售方式很难保证买家的购房利益。
再看政策法规，建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条早已明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”这就是说，内部认购、内部登记或内部认筹都是违反国家有关法律法规的，本身就不受法律的保护，一旦发生纠纷，消费者很难维护自身权益。
对于这些以“内部”为名义的预售方式，北京、深圳、长沙和福州已经不客气地将其封杀，广州市有关部门也在最近发文对此禁止。
其实，广州市国土房管局在四年前已根据《城市房地产开发管理条例》、《房地产管理法》和新的《商品房销售管理办法》等法规明确规定，凡不符合商品房销售条件，没有拿到房地产预售许可证的房地产开发企业不得销售商品房，否则就归于违规销售。如果发展商不符合销售条件，不论是内部认购还是内部登记、内部认筹，只要体现向社会销售的行为都是不允许的。但在后来的执行过程中，因为当时的市场还不成熟，所以该政策执行不彻底，以至内部认购、内部登记还延续了几年时间。
而不久前，广州市国土房管局副局长谢晓丹接受媒体采访时已经明确表示，内部认筹属于违规卖楼行为，这种行为随着广州市房地产市场的进一步规范，必然要被“叫停”。
今年7月1日，广州市国土局发出《关于实施广州市商品房买卖合同网上备案的通知》，内容申明：房地产开发企业取得商品房预售许可证前，不得以预订、预约等方式进行销售活动。凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业应当保证购房人的需求。
这意味着，内部认购、内部登记、内部认筹将退出市场。
政府封杀力难及 消费者偏留小心思
正如其他禁止“内部认购”、“内部认筹”和“内部登记”的城市一样，广州“禁令”遇到的难题是如何监管。
谢晓丹指出，要真正将“内部认筹”逐出市场，关键在于监管力度要到位。但目前，企业假以“内部开放”、“对外开放”等名目打擦边球，行“内部认购”或“内部登记”之实，依然可能出现秘密的储客、预订行为，这些行为不好界定，也就难以真正杜绝。并且，单靠政府的行政监控很难保证无一漏网。因此，除了靠房屋管理系统严格把关，还需要买家协助，发现违规操作就要举报。
但要买家都支持和参与对违规销售的举报也不太可能。因为“内部”的预订方式确实能在销售折扣上给买家带来优惠，因此还会有买家对之持支持态度。
正张罗买房的魏先生告诉记者，从去年至今，他在两个正在搞内部登记的楼盘下了诚意金。他认为，通过“内部登记”买楼比较轻松。因为，到楼盘公开发售时，就算不成交，发展商也会全部退还诚意金，消费者经济上没有什么损失，购房的心理负担也轻了，而从前的“内部认购”，毁约则几万元的定金没了；此外，“内部登记”的诚意金只需三五千元，消费者一般能承受得起。同时，内部登记也为消费者提供了解楼盘的充裕时间。
在本报与房产网站对“内购”问题所做的联合调查中，也有声音对“内购”表示支持，希望对之进行规范，而无须彻底禁止。由于这种心态存在，那么“内购”行为就很难彻底清除。但无论怎样，买家都应有防范风险的意识。
■ 记者手记要查处就要动真格
记者清楚地记得四年前采访“内部登记”的情景。
国土局市场处负责人告诉记者，对于无证销售的情况，国土局已于2001年8月15日向各开发商发出《商品房销售守则》，再次强调《商品房销售管理办法》的落实情况，坚决杜绝不合法的销售行为。并表示，如果发现或群众举报，国土局将进行干预，该查处的就要依法处理，绝不讲情面。
话是说得比较有气势，但后来却见发展商依然我行我素。后来没有听说哪家发展商为此而受到严惩。
不久前，长沙市房屋产权管理局对湖南华盛新外滩房地产开发投资有限公司的违规销售行为进行了查处，责令其立即停止内部认购，解除与客户签订的内部认购书，无条件退还客户诚意金，并处以罚款，限期10日之内整改完毕。
对不听话的发展商，长沙市房屋产权管理局确实动了真格，说查就查，说罚就罚。现在，广州市已明令取消内部认筹、内部登记，法规要起到实际作用，不是有个文件、表个态就能解决的，而是要动真格，不讲情面地查、罚。
然而，就在广州市这一规定出台后，还有楼盘高调称，正在进行内部登记，内部认筹。不知道多久以后，我们再不会听到这种声音，看不到这种行为。等待政府的行动！
■ 专家观点
有必要重新修正预售制度
蔡穗声（广东省房地产业协会副会长兼秘书长）
国家对商品房的销售和预售有明确的规定，各种内部认购、收取“诚意金”都是变相的违规行为，是变着方法与现行的法律法规冲突，有必要讨论重新修整商品房预售制度。
面对越来越多的发展商搞内部认筹或内部登记，业界人士也在担心，尽管近来年市场上没有出现新的“烂尾楼”，但在目前银根紧缩、土地市场化、建材价居高不下的情况下，却有进行内部登记、内部认筹的楼盘因拖欠工程款，或规划报建手续有问题而出现停工现象，“烂尾”之外的风险还是难以预料的。更有业界人士特别指出，发展商在“内部认筹”或“内部登记”时要买家缴纳的“诚意金”其实还带有一定的变相非法融资的味道。
所以，这种销售行为应该彻底杜绝，以规范销售市场。
没有预售许可证才是违规
李瑾（广东法则明律师事务所律师）
应根据发展商有无拿到房地产预售许可证对“内部登记”区分对待。
如果发展商未取得预售证，那么不论以任何名目或形式收取房款以外的款项都属于违规；如果取得许可证，那么采取“内部登记”收取一定的优惠权认购金则视做一种促销方式。
发展商搞“内部登记”，不排除个别楼盘有集资的可能。也有法律界人士认为，“内部登记”过程中虽然不涉及具体房屋，但一些消费者交纳了优惠权认购金，其中含购买房子的优惠权，构成销售行为。所以，没有预售许可证进行“内部登记”是违规的。
但如果发展商在拿到预售证的同时进行“内部登记”，那在合法的前提下进行这种自愿的民事行为当属允许的。
■ 借鉴外地严惩“顶风作案”
从今年3月开始，北京、深圳、长沙、福州等地有关政府部门相继发文，明令禁止房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》之前，不得进行销售或以“内部认购”、“内部登记”、“内部认筹”等形式，变相销售商品房，不得签订预售合同，不得收取购房款或变相向购房人收取任何费用。并且已经开始查处，甚至对“顶风作案”者给予严惩。
从3月15日起，北京市建委开始对行政许可预售的商品房全面实行网上申报、网上登记、网上公示，即时向社会公布商品房项目信息和楼盘表信息，并规定开发项目领取预售许可证前不得认购、预订、收取预收款，不得进行广告发布和参加展示会，否则查实后将在企业信用系统公示。建委同时规定，将通过管理系统对商品房认购书联机备案，认购主体不得随意变更，限制少数人通过认购房号炒房的行为。
深圳在今年4月1日已经全面禁止“认筹”行为以及“认筹”广告，惩处也比较严格。深圳的做法是，一旦发现有“认筹”广告，并且广告中未清楚标识实际销售价格，未明示价格的有效期限，未明示计价标准的，国土部门将依法责令其限期整改，并在年审时给予扣分，逾期不改正者将给予停止审批新的开发项目、降低资质等处罚。而对发布违法房地产广告负有责任的广告主、广告经营者和广告发布者，工商部门也将依据有关法规予以处罚。
而香港地产建设商会6月25日向政府提交楼花内购指引的最新报告中明确，发展商必须于楼盘内购或发售前一日派发有效价单及楼书。这一规定让“内购”最大的弊端——价格信息不平等、不透明的问题有所改观。尤其这一点，非常值得广州学习借鉴。
