房地产之争，说到底是土地之争。“黑马房企”崛起，最先发力的也是土地市场。近年来，广州举办的多次大型土地拍卖，拿下所谓的“地王”的，往往是那些名不见经传的房企。如2003年底，广州市南驰实业有限公司以5.29亿元的高价整体拿下康王路5个招标地块，广州合景房地产开发有限公司以1.02亿元夺得珠江新城D7－7商住地块，2004年4月广州力迅投资有限公司以2.36亿元的价格将珠江新城L9－1至4地块收入囊中。
“黑马”屡夺地王有意思的是，到了今天，土地市场的“黑马”似乎势头更劲，首先是3月初，珠江新城最后一块住宅用地拍卖，引来广州最有实力的三大开发商合生、富力和保利集团前来争夺，最后反被“黑马”广州保税区瑞丰实业有限公司，以1.41亿元、高出底价2300万收归囊中。
在3月底的琶洲地块拍卖中，四个买家除合生（广州）公司在价钱喊到9.04亿元之后退出外，其他三个参与角逐的都是令广州人感到陌生的房企，分别是广州市金筹实业有限公司、广东中力投资有限公司和广东中岱房地产发展有限公司，上演了有史以来最激烈的“黑马”与“白马”的决斗。经过长达一个半小时的204次举牌竞拍，最后由外来虎中岱地产以13.88亿元夺得那地块，高出起拍价4.84亿元。及至前不久的白云种鸡场地块拍卖，广东中鼎集团在合生创展、恒大地产、新世界等群雄的环伺下，以高达5亿的惊人天价拿下该地块。
拿地手法单一“黑马房企”，屡屡出人意料地高价拿地，原因何在？
业内人士分析说，这反映了目前广州土地市场竞夺已经到了十分激烈的程度。随着土地的收紧，一些中小型的房地产企业本来就土地储备不多，有的甚至是拿一块开发一块，为了保证企业的发展，不得不高价拿地。
广州中原地产项目部副总经理黄韬则称，大开发商对广州市场非常熟悉，对项目利润计算清晰，当他们认为地块的利润空间不大时，就会选择放弃。而大开发商可以通过合作、收购、法院拍卖等更多的途径取得土地，且价格更加便宜，这在一定程度上促使大开发商在与小开发商竞争时“更懂得放弃”，而中小房企获取烂尾地块的能力或进行企业并购的也相对较弱，还不如直接在一手土地市场拿地来得实在。
在种鸡场拍卖中与“中鼎”公司举牌大战78回合，最后以200万惜败的广东国其投资发展有限公司一负责人告诉记者，对于一些中小公司来说，投资开发一个大项目，更利于他们创立品牌，所以在新项目上投入更大。
以前也有“佳作”
据了解，不少“黑马房企”，以前往往只开发过为数不多的房地产项目，如中鼎集团开发的有些名气的也就是瑞心苑，广东国其投资的锦骏华庭、历德雅舍，合景房地产则以叠彩园、盈彩美居闻名。有的以前主业甚至不在房地产，当他们倾其力投入到一两个房地产项目时，总会打造出一些质素非常高或亮点突出的优质楼盘来。这种自信再加上对广州房地产大势趋好的预期，自然增加了他们在拍卖市场上龙争虎斗、坚持到最后的底气。
「释义」
黑马房企
如果说香港楼市已“演进”到“战国七雄”时代，那么，广州楼市顶多也就是“春秋中期”。虽然土地有向品牌房企业集中的倾向，但在土地市场，也常见到一些“不鸣则已、一鸣惊人”的“黑马房企”。
相对于以地产峰会十巨头为代表的“第一世界”的大开发商而言，这些黑马房企属于“第三世界”，尽是些有钱没名、有实力无品牌的家伙。2005年以前，“第三世界房企”在拍卖市场上的典型姿态是“我来了、我看了、我走了”，整一个“陪太子读书派”，现在倒活脱脱是一个“我来了、我争了、我拿了”。
“黑马房企”再也不是大房企的背景和衬托，而是活生生、实实在在的参与者、推动者。“黑马房企”，作为群体性崛起，意味着广州房地产新势力形成了。
■ 重点“第三者插足”带给房市什么？
在土地市场被喻为“第三者插足”的“黑马房企”频夺地王，会给广州房地产带来什么影响？业内普遍存有这样一种担心，像种鸡场地块，地价拍到5个亿，连广州市房协会长也直言高得太离谱。首先是开发产品品种肯定会受限，二是开发利润肯定不高，为什么这些“黑马”房企好似全然不懂行业规则，只一个劲地为地块争得面红耳赤。
冲击大开发商阵营广州穆迪文化传播公司CEO盖天佐称，“黑马房企”对“第一世界房产”产生的冲击是显而易见的。“黑马”从不搞什么经济峰会，在土地市场上，他们也不会有那么多的“攻守同盟”，完全依从自己企业的风险评估和投资预测。
行业利润下降寒桐投资顾问总经理韩世同分析说，中小企业有点像初生牛犊不畏虎，即使在拍卖现场也是不按常理出牌。白云种鸡场地块原先预测可能会超过4个亿，但没想到会达到5亿，这样算下来开发商建设成本是非常高的。抬高地价，自然会导致利润下降。而这种虚高的地价对以后的土地拍卖市场预期以及楼价都会产生不良影响。
还有业内人士认为，现在政府宏观调控下，发展商不再敢像以前一样集体唱涨房价，现在看到有房企高价拿地，其他发展商尤其是地块周边有项目开发的发展商，自然还会乐见其高，看地价都越来越高，房价还会降下来吗？大多数发展商其实都存着喊涨的想法，却苦于时机不宜不好出头也没好由头，现在有人出头，说不定还成了卖高价的契机。像种鸡场地块出让后，相距不远的利海项目，就有意将该盘洋房定价在8000－10000元／平方米、别墅1.2万－1.5万元／平方米，比早前的白云堡售价要高。
颠覆秩序带来活力不过，对于“黑马房企”的异军突起，业内普遍还是欢迎的。有地产资深人士表示，不应仅仅按照资金实力或土地拍卖市场的竞投来界定“黑马房企”，像一切产品有特色、有自己独特的开发理念和对居住文化追求的小企业都可以算。像清华坊、时代发展、力迅投资等楼盘或企业，产品开发、营销推广等都极有特色，使人耳目一新。
■ 放大镜“黑马”不“黑”
据了解，目前在广州土地拍卖市场上竞逐风流的“黑马房企”，有的其实并不“黑”，都有诸多背景。
如本次参加白云种鸡场竞投的广东国其投资发展有限公司，实际上是百嘉信集团的一下属公司。百嘉信集团从1998年开始在广州分别开发了嘉鸿花园、金玫瑰苑、锦骏华庭、金玉堂、历德雅舍及近期的爱都新天地等项目。此次以国其投资参与竞投，纯粹是为了今后开发的方便，像历德雅舍就是以国其投资为投资方的。
广州合景房地产开发有限公司也是广州市一个具实力的开发商，开发了叠彩园和盈彩美居等知名项目，目前在珠江新城拥有多块商用办公地块。
在琶洲地块中崭露头角的广东中岱房地产发展有限公司，其母公司之前在北京、上海都有项目。以5.29亿元的总价获得康王路5个地块的使用权的广州市南驰实业有限公司，在海珠区开发了多个楼盘。
另外一些近来频频现身拍卖场的竞投者广州市金筹实业有限公司和广东中力投资有限公司也是广州楼市中比较陌生的名字。其中，广州市金筹实业有限公司曾经在康王路5幅商业办公住宅土地整体出让的拍卖会上出现过，但当时并没能买下该地块。广东中力投资有限公司则是目前琶洲广州国际会展中心对面的中洲中心的开发商。
■ 专家观点
房企联盟造就黑马现象黄先生（熟悉土地拍卖内情的业内人士）
目前参与竞投的公司，其中不乏一些大型房地产企业集团的代理公司，或是其直接成立的下属公司，专门从事土地竞投而不直接开发楼盘。
以前广州的一些地产大鳄北上圈地，为了进入某一个大城市而不引起当地巨头的“阻击”，寻找一些当地的合作伙伴拿地不失为良策。而外地大型房企集团进入广州，如果本地的发展商联合在拍卖市场上阻击也极有可能。
有江湖传言，2002年12月，万科集团董事长王石在广州市土地拍卖场上竞投革新路地块，经过近250轮轮番较量，在即将大功告成之际，被突然杀出的广州一集团以天价挫败了其志在必得的决心，从而推迟了进入广州的步伐。从这个意义上看，说是“第一世界”的房企制造的“黑马”，也就不足为怪了。
老观念拿不到新地块盖天佐（广州穆迪文化传播公司CEO）
目前，房地产的开发水准普遍比较低，原来做其他行业的企业或一些不为人关注的发展商，由于拥有比较先进的管理能力、成本控制能力等，有信心在一些新的地块做出更高品质的产品，能够带来行业操作模式的改变。
二是第三世界崛起所带来的变化，广州的房地产市场产品将更加多元化，楼盘的资源配置将更加合理。现在一些成规模的大企业，产品开发已经是固有模式，产品创新能力也不足，所谓不偏不倚够70、80分就满足了，不会有非常大的飞跃，或冒很大的风险去做一些崭新的产品。
别看最近新冒出来的一些企业，在竞拍市场上出手阔绰，肯定都是有备而来的，在按照自己原先设定的利润预期大手笔拿地。处于第一世界的大型房地产企业，按照原有的老观念，肯定是拿不到新土地的。
■ 记者手记没有“黑马”，哪来“白马”？
当我们回顾第一世界房企的历史时，就会发现在他们刚刚成长壮大的过程中，总有一段辉煌时期被当时的主流企业认为是“黑马”。合生创展在城市边缘地带开发华景、骏景花园，在当年是不被看好的，如今两楼盘为合生创展品牌的积淀、主流产品的定型、营销人才的培养、开发经验的累积等作出了不可磨灭的贡献。而以狂飙猛进圈地的顺驰企业，在经历短时间的扩张壮大后，也逐渐回归稳健。
黑马总有黑马的惊人之举和过人的谋略，从一个突兀的黑马，到一个名扬天下、为客户所接受的“白马”，说到底也就是建立品牌、累积品牌价值、形成品牌美誉度的过程。而市场永远属于竞争者的市场，利润总属于创新者的利润。
当第一世界的大型房企，在已有的成绩上固步自封，面对挑战者只是进行一味的围堵，而不是发自内心的开拓创新的时候，也就是品牌大厦将倾的时候。
