6月26日，在人民网房产城建频道上看到一篇文章——《泡沫晃眼价格混乱 揭开地产业“皇帝的新衣”》（以下简称金文）。《中国经营报》发表该文章时，还专门加了一个“编者按”说，当前，在有关房地产“泡沫”和住房价格问题的讨论中充满了概念混乱，一些对策建议也不得要领。作为一个深具社会责任感的经济学者，中国社会科学院工业经济研究所副所长、博士生导师、中国经营报社社长金碚先生撰写的这篇报告，以严谨的经济学语言澄清了“关于住房供求和价格方面的几个问题”，从经济学的角度深刻地剖析了中国的房地产市场，从而提出最准确的政策建议。
现在，房地产调控正处于敏感时期，下一步宏观调控的走向如何，正是目前社会各界普遍关注的焦点问题，也是房地产业内外专家学者争论的热点问题。按《中国经营报》的说法，既然金碚先生提出的是“最准确的政策建议”，那么下一步房地产调控就只能按照金碚先生所指的方向走，才是最正确的了。遇见这样的文章，自然谁都不敢等闲视之的。然而，我仔细拜读了全文之后，却被金文有关“租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为”等诸如此类的判断，真正地搞糊涂了。糊涂之余，忍不住想道，金文从“购房等于储蓄投资，租房才是消费”等诸如此类的判断出发，其对当前我国房地产市场的理解和判断，真的可以起到一锤定音的作用吗？其所提出的政策建议真的是“最准确的政策建议”吗？
为什么房价只能涨不能跌！？
金文在最终提出政策建议前，虽然绕了好大一个圈子，谈了“关于住房供求和价格方面”的好几个问题，但全文的核心思想其实并不复杂，那就是——
从市场经济的性质来说，只有租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为。无论是否有消费需求，只有具有储蓄——投资动机的家庭才购房，关注房价；而以消费动机为主的家庭主要的行为表现是租房，更关切的应是租金价格。
政府解决中低收入家庭居住（消费）问题时，决不能把房价问题与解决中低收入家庭居住问题混淆起来。
政府解决中低收入家庭居住（消费）问题，最佳的方式是以租赁解决的方式，调控的对象应是住房租赁价格。而对于房价，由于购房是储蓄——投资行为，政府调控的责任，应该是支持实现房产的保值升值。而对于短期投机的“炒房”者，要规范其行为，防止其扰乱市场，损害一般家庭的住房消费、储蓄和投资利益。
我们只要稍微仔细地分析一下，就会明白无误地知道，金文所提出的最准确的政策建议，其最核心结论是——房地产宏观调控，房价只能涨不能跌！在房价只涨不跌的情况下，中低收入家庭解决住房问题的出路是“租”！
将简单问题复杂化，意欲何为？
在房地产市场上，大家都知道，购房者通常可以分为两种，一种是购房自住的消费者，另一种则是购房谋利的投资者（投资者）。
经济学上深入浅出地解决经济问题行之有效的方法之一，是将复杂问题简单化。但是，现在，金文却反其道而行之，在“消费”和“投资”这两者之间，硬塞进了一个“储蓄”。
金文说，从市场经济的性质来说，只有租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为。金文举例说，购买一套１００万元的住房，如果这套住房的年租金是５万元，那么，在这１００万元的房款中５％（５万元）是消费支出，９５％（９５万元）是为了将来的消费而进行的储蓄——投资。如果买房只是为了现在和将来自己居住，这９５％的房款就是纯粹的储蓄行为；而如果期望未来房屋涨价或出租而获益，就是将储蓄转化为投资行为，预期投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。
“储蓄”的准确定义到底是什么？虽然金文没说，但是我们知道，按照金文对于“消费”和“储蓄”的理解，金文所举的例子中，那１００万元的住房购房款，是可以分解成无数个“消费”和“储蓄——投资”的组合。
不是吗？“消费支出”既然可以界定为这套住房的年租金。那么，“消费支出”难道就不可以界定为是这套住房的月租金，周租金，日租金等等？而“储蓄——投资”，则相应为“房款”减去“消费支出”的剩余？
金文将简单问题复杂化，到底意欲何为？难道金文引入了一个“储蓄”的概念，就真的能抹杀“消费者”和“投资者”的本质区别了？就能够将所有的“购房者”都归类入“投资者”的行列？
购房等于储蓄——投资 租房才是消费？
金文没有给“储蓄”作出严格的定义。而实际上，经济学各流派理论，虽然对“储蓄”有着不同的说法，但是大家都认同——储蓄是指收入中没有被消费的部分，即储蓄等于收入减消费。用公式来表示，那就是：储蓄＝可支配收入－消费。当然，上面这个公式也可以变形为：消费＝可支配收入－储蓄。
投资的本质是借贷，借贷的资金来源于储蓄。在宏观经济学来说，从社会全体看来，“投资”与“储蓄”，这二者只是同一事物之两面。有些经济学流派甚至认为，“投资”与“储蓄”这二者必然相等。这就是在宏观经济学里，储蓄和投资常常被交替使用的由来。
但是，宏观经济学的说法，有时并不适用于微观经济学。在微观经济学来说，“储蓄——投资”在大多数情况下，并不能交替使用。
对于个体来说，储蓄是安全的持有资金——例如，将资金存放在银行或是货币市场帐户中。它的目标一般往往是满足短期需要，例如，短期的消费或意外支出。它的特点是：你可以获得固定的，但比较低的回报，但是很容易收回资金。而投资是用部分储蓄资金去承担风险——例如购买股票或债券。它的目标是实现长期回报。股票和债券与银行储蓄并不相同，一般来说，长期投资可获得超过通货膨胀率的回报，但是它们的价值也可能贬值。
由上可以知道，对于个体来说，实际上，储蓄和投资它们有着很大的差异，一般来讲，“储蓄——投资”，这两者并不适宜于交替使用。
房地产由于位置的不可移动性，从本质意义上来说，房地产市场是一个典型的内需市场。而内需一般可以分为两部分：消费需求、投资需求。
从经济学理论讲——
消费是为了满足日常生活所需，所购买、使用商品或接受服务的行为；如家庭用于食物、衣着、汽车、医药和住房等物品和劳务上的开支。而如果是为了营业或牟利等动机而购买的商品或服务，就不属于消费服务的范围。消费的决定性因素是：长期收入前景（长期收入前景也称为永久性收入或生命周期收入，它指的是个人在好的和坏的经济年景下平均得到的收入水平）和财富。
投资是指经济主体以获得未来货币增殖或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为，或者简单地说，投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。投资的决定性因素是：收益、成本、预期。
从消费和投资的概念，我们可以很清楚地知道，在房地产市场中，区分消费者和投资者，并不在于他是购房还是租房，而是看他购（租）房是出于何种目的。
在房地产市场中，租房自住毫无疑问是消费行为，而购房自住显然也是一种消费行为，要说两者的差别，无非一个是短期的消费行为，而一个是长期的消费行为。而一旦当租房转租，或购房转卖或出租，以图获利时，则租房和购房行为的消费行为，也就转化成投资行为。
另外需要特别指出的是，贷款购房也得分两种，是出于谋利的目的，还是出于自住的目的。如果是自住的，那也是纯粹的消费行为，只不过，这种消费行为是建立于长期收入前景基础之上的，是一种花未来的钱满足今天和今后长期消费的行为。
“最准确政策建议”的危害性
金文从“购房等于储蓄——投资，租房才是消费”这样的错误判断出发，首先得出这样的结论——“无论是否有消费需求，只有具有储蓄——投资动机的家庭才购房，关注房价；而以消费动机为主的家庭主要的行为表现是租房，更关切的应是租金价格”，并最终提出了所谓的“最准确的政策建议”——
对于交易市场来说，由于购房是家庭住房储蓄——投资行为，政府有责任支持实现家庭私有财产的保值增值，换言之，房价只能涨不能跌。对于租赁市场来说，由于租房是家庭住房消费行为，政府有责任保证低收入家庭有房可住，调控住房租赁价格，增加出租住房的供应量，包括直接提供廉租公房。
“居者有其屋”是中国老百姓千百年来的追求。虽然在这个问题上，如今也存在着争论，如有专家学者说，租房也是“居者有其屋”，而有读者则一针见血地反驳说，那当年佃户租种地主的田地，也是“耕者有其田”了？
我们暂且撇开，“租房居住”到底是否算“居者有其屋”不说。我们假设，我们有购房消费动机的老百姓，全都心悦诚服地接受了金文的教导，不再关心房价，而只关心租金价格；我们也假设，政府听从了金文“最准确的政策建议”，而采取了“最准确的政策建议”下的“最正确的调控行动”。结果会怎样呢？
购房属于家庭住房储蓄——投资行为，政府有责任支持实现家庭私有财产的保值增值，投资者（投机者）一旦知道了这等“好事”，他们还不疯狂地购房？银行、基金一旦知道，购房属于家庭住房储蓄——投资行为，政府有责任支持实现家庭私有财产的保值增值，而且“房产是一般家庭最大的私有财产，也是惟一重要的可以保值升值的实物资产”，他们还不放心大胆地放贷？……
试想想看，在这种情况下，购房这种“储蓄——投资”行为，还不热反了天？房价还不蹿上了天？
然而，世界上，又有哪一种商品的价格能做到只涨不跌？最终的结果，只能是涨得越是疯狂，跌得越是惨重！
“最准确政策建议”的实质是吹大泡沫！
大家知道，在房地产市场中，投资需求仅仅属于中间需求，它又形成新的生产能力，形成新的供给。如果仅仅只是投资需求的增加，产品并不真正进入最终消费，那么，这种投资需求，我们可以称其为“虚拟的需求”。而真正居住的消费需求，才是住房真实消费的最终需求。
根据经济学均衡价格理论，房价是由房屋供应和房屋需求平衡的结果。由于房屋需求里，有一块是“虚拟的需求”，有一块是“真实消费”的最终需求，所以这“均衡价格”，其实也可以相应地分解成两块——“虚拟价格”和“真实价格”。均衡价格＝虚拟价格＋真实价格，或变形为：虚拟价格＝均衡价格－真实价格。
这“虚拟价格”，其实就是人们通常所说的“房地产泡沫”。而这“真实价格”，其实就是人们通常所说的房地产价值，也即房租的影子价格——未来使用年期房租的贴现。这也就是国际上，为什么经常使用“房价房租比”来衡量房地产市场是否存在泡沫的最根本原因。
对于某方面的消费，如购房，虽然往往与其消费倾向有一定关系；但是，其最终消费的决定性因素是收入和财富。而对于绝大多数祖上并没有留下多大财富的普通百姓来说，其消费水平则完全受制于其收入水平（这并非如金文所告诉我们——“买房当然与收入水平有关，但与储蓄倾向的关系更大”）。这也就是国际上，为什么又经常使用“房价收入比”来衡量房地产市场是否存在泡沫的最根本原因。
我们之所以要将房地产交易市场，划分成房屋买卖市场和房屋租赁市场，严格说来，这主要是从法律权属的角度来考虑的，是根据房屋所有权是否转移为标准来划分的。而从经济学角度来看，我们之所以也对房屋买卖市场和房屋租赁市场的划分抱有浓厚的兴趣，从某个角度来说，主要是我们可以从房屋买卖市场和房屋租赁市场中，看出房屋价格与房屋价值（即房租影子价格）的背离程度，从而知道房地产泡沫的丰富程度。
分析到此，细心的读者已经不难得出结论，金文基于“购房等于储蓄——投资，租房才是消费”这样的错误认识，所提出的“最准确的政策建议”，实质是一个建议政府在房地产宏观调控中吹大房地产泡沫的政策建议！
