加息、征税、国家各部门联合下文……连续的房地产宏观调控组合拳下，房地产市场"暗流汹涌".根据央行的有关调查，今年2季度，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用已经逐渐显现，炒房者的投机行为受到遏制，居民买房的意愿回落。
专家认为，从各地不同的反应看，国家的宏观调控还是有些"一刀切"的意味。有些地方对房地产的依赖程度较大、房价涨得过快，要清泡沫；而广州为代表的房地产市场发展较成熟，为避免过度竞争，地产资本要积极向外扩展，进行"市场突围".
"经济泡沫"与"泡沫经济"之别
房子不是一般的商品，它具有很大的投资性，有相当部分还具有投机性。对于市场来说，一定条件下，"无炒不成市"，这叫存在"经济泡沫".但如果投机行为占到20％以上，就是存在"泡沫经济"了，有面临崩盘的风险，广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说。
据中国人民银行6月7日公布的全国城镇储户问卷调查报告，各地对房地产调控政策出台后的反应并不完全相同。从调查的7个大城市看，上海居民反响最强烈，未来三个月准备购买住房的人数比上季下降了12个百分点，但北京、广州反而上升了2.2和0.7个百分点。
潘蜀健认为，从目前各地不同的反应看，国家的宏观调控还是有些"一刀切"的意味。目前，有些城市房价出现了极快的增长，经济对房地产业过度依赖，这些高风险地区要积极"清泡沫".对于广州这样比较成熟的房地产市场，政府其实不要太深介入市场为好。在西北的一些城市，房地产才刚刚发展起来，还是需要扶持的，这时候统统"棒打"有些"殃及池鱼"的味道。
到底是"经济泡沫"，还是"泡沫经济"，各地城市的认定与被认定并不一致，但是数字可以说明一些问题。有的城市一季度的房价增长在10％以上，最近某些楼盘已经呈现10％的跌幅。有些城市新开楼盘销售率都在100％，而最近开盘的新项目仅仅卖出去30％到40％。
在广州，价格相对便宜的二手房交易日益趋旺。业内人士认为，二手房成交量所占比重大小是房地产市场是否成熟的重要标志。2004年，在国家宏观调控下，广州房屋一级市场成交量小幅增长7.2％，而二级市场成交量却大幅增长43％，二手房交易面积为378.04万平方米，占房屋交易总量的四成多。记者从广州市房地产交易中心了解到，5月下旬，每天前来办理二手房过户的达到450到500宗。
房价的"硬着陆"与"软调整"
短短半年时间，两次房贷加息，无疑是给房地产市场吹来阵阵"冷风".国家各部门为降房价三令五申，全国各地纷纷采取硬招平抑房价；而房地产市场活跃的广州，依然波澜不惊。与1997年相比，9年间广州每平方米商品房价格从6616元的高位下降了1000元左右，呈现出稳中趋降、先降后稳、动态平衡的态势，与其他城市房价近年来的持续"高涨"形成鲜明对比。
记者了解到，一些地方的房地产投资存在"虚火"，房价居高难下。浙江杭州年初一起土地拍卖的结果令人吃惊：总面积为300多亩的7个地块，引来80多家单位参与竞拍，最后的成交价都比起价成倍提高，最高的一块竟然提高了3倍多。一处距离西湖不远的地块，拍出破天荒的天价，按最后的成交价折算，如用这块地盖房，保本楼面价每平方米要将近3万元。业内人士对此表示担忧，而中标者却对开发盈利信心十足。
房地产的投资在局部升温，节节上涨的房价却让老百姓直叫"心痛".2004年，上海的房地产市场吸引了众多目光，房价涨幅在15％左右；浙江省的房价同比涨幅为14％，其中杭州市的房价令人瞩目。去年年初只有邻近西湖的一类地段房价高过万元，这个地段后来曾猛升到2万元左右，另外市区中心一点的地段都超过了万元，连原来只有三、四千元房价的远郊区萧山、余杭一带，也一度达到了7000元左右。
区别于一些地区"火爆"的楼市，广州房地产市场发展较为成熟，近几年的房价一直是稳中略降。在广州买房相对而言，是一件比较"幸福"的事情。同样的五十万元，在广州可以买到100多平方米的"豪宅"，而在北京、上海可能要打个五折。广东省房协的数据表明，2004年，广东总体平均房价止跌回升，同比增长9.1％，比全国平均水平低5个百分点。其中，广州市商品房均价为每平方米4537元，同比上涨7％；深圳市商品房均价为每平方米6759元，上涨14.1％。
历史的教训和经验同样重要，广州的房地产市场曾经"跌宕起伏"过，90年代中后期也经历过大起大落。尤其在亚洲金融危机时，香港楼市的崩盘使一些市民从富翁变成了负资产者。广东人的不少亲朋戚友曾经尝过苦果，他们的心理在市场经济的洗礼中逐渐成熟。潘蜀健说，成熟的市场需要成熟的消费者、开发者和管理者，其中消费者很重要。成熟的消费者不会跟风，温州的炒楼团到了广州也是难掀波澜的。
与此同时，政府调控之手抓住了"土地"这个根本，"管住"了供地方式。1996年底，时任市长的林树森就提出："在我的任上，不再通过行政审批方式批一块经营性房地产用地。"1997年起，广州市政府成立收地领导小组，组织规划、国土等相关职能部门逐一梳理和清查，并在全国率先制定出台了《广州市闲置土地处理办法》，至今已分19批次，无偿收回经营性房地产闲置土地（或注销过期用地批文）753宗，面积达1375公顷。
以城市规划引导和规范房地产业发展，是广州市政府"管住"商品房价的又一关键。广州社会科学院经济研究所所长祝宪民说："炒楼需要有中心，所谓有中心才能炒，广州的发展战略是多中心。"过去的广州沿着珠江水道，呈"L"形布局，被称为"云山珠水"（白云山和珠江），在布局上拉不开。2000年6月花都和番禺撤市设区后，广州呈现出"山、城、田、海"的城市局面；今年5月行政区划的进一步调整，使得广州城市空间更为广阔。
补"砖头"还是补"人头"？
6月前后，北京、南京、广州等城市划定了"豪宅"标准。有关政府部门表示，此举将会促使楼市的开发结构转型，引导开发商更多建一些普通住宅，加大中低价位住宅的供应量，使普通老百姓能买到房子。有些地方甚至规定了要从财政中拨一定款项来建经济适用房。
经济适用房要一起"上马"吗？今年3月，成都新开盘的6000余套经济适用房，到目前仅卖出2000余套。而在北京，一些市民为买房排起了长队，甚至有的搭起了帐篷，一副为经济适用房"奋斗到底"的情怀。如何确保经济适用房既"经济"又"适用"，恐怕是今后有关部门要着重考虑的事情。
事实上，经济适用房曾一度成为"炒楼"者的关注点，经济适用房不"经济"成为开发商、政府部门之间博弈的结果之一。广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说，政府部门规定经济适用房的利润要在3％－5％之间，开发商可以在保持一定利润率的情况下提高成本，结果经济适用房的价格也在逐步提高，慢慢地不"经济"起来。
潘蜀健认为，其要害在于没有让民众直接受惠，政府的优惠政策是直接给了开发商，中间转了几道弯后就有可能"走形".如果政府直接参与建经济适用房，那就又回到了"大政府"的老路上，增加了腐败的可能，同时也繁冗了机构。
我们的目的应该是"居者有其屋"，是指让老百姓都有一个居住环境，并不一定要求人人都有自己的房产。很多国家和地区都是考虑廉租房的方式，让低收入者直接享有居住环境。在广州这个相对成熟的市场，目前正在尝试推行廉租房，在盘活了房源的同时也更快更轻便地解决了问题。
广东省房协副会长蔡穗声说，广东房地产发展相对成熟，需求增长平稳，房价相对不高，经济适用房让人感觉得并不是那么"经济".建议在广东取消经济适用房，让有关部门和开发商进行衔接，尝试采取政策补助等方式，使开发商有更大的积极性开发定向的"廉价房"或"廉租房"，这些项目的建设最好能列入政府和开发商各自的发展规划。
从2005年上半年开始，广州市开始实行新的廉租房政策，从补"砖头"转变为补"人头".政府不再忙碌于建房子，而是以"租赁住房补贴"为主的方式，走市场化的道路，成为合理统筹社会资源的无形之手。短短4个多月的时间里，累计解决了468户双特困户的住房问题，相当于之前一年多时间的效果。
一边要"清泡沫" 一边要"突围"
各地"冷热不均"的反应表明，中国房地产业发展并不均衡；在宏观调控下何去何从，各地房地产业走到了十字路口。专家认为，新的贷款利率只有下限，没有上限，建议房地产业风险大的地方调高贷款利率，风险小的地方则可以实行最低优惠利率。
目前，全国各地的房地产市场差别很大。记者从广东省房协了解到，广东经济进入了多元化时代，对房地产的依赖程度较小。2000年以来，房地产业增加值占ＧＤＰ的比例基本保持在5％左右，2003年为5.36％。反观当年房地产"泡沫"较多的海南，对房地产业的贡献率曾高达40％以上；而在"泡沫"破裂后几年，该行业下降的速度同样惊人。
潘蜀健说，目前，有些城市房价出现了极快的增长，经济对房地产业过度依赖，这些高风险地区要积极"清泡沫".今年以来，上海等地相继出台政策，重拳打击"炒房"行为。从3月7日起，上海对个人购买本市普通住房居住不满一年出售的，按房差价征收5.55％税费。
广东省房协副会长蔡穗声说，未来几年，广东房地产需求增长平稳，资金日益雄厚的地产商为了避免过度竞争，要寻求"突围".一是产品的创新。广东的房地产市场本身有一个"突破点"，外来工住房问题一直是个难点，也是业内开拓市场的重要方向。广东房价相对不高，经济适用房让人感觉得并不是那么"经济"，建议在广东取消经济适用房，让有关部门和开发商进行衔接，尝试采取政策补助等方式，使开发商有更大的积极性开发定向的"廉价房"或"廉租房"，并将其列入共同的发展规划。
二是地域的突破。走出广东是地产资本流动的内在需求，目前有些地产商已经开始"走出去".3月3日，总部在深圳的万科集团斥资18亿元受让南都集团子公司资产，创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例的纪录；3月6日，万科在上海迎接南都的部分员工加盟，由此大规模拉开在长三角的布局。业内人士认为，通过本次合作，万科将受让南都集团在上海南都、苏州南都所拥有权益的70％，加上万科自身原有的规模，万科在上海、江苏的市场地位将得到巩固。
潘蜀健说，随着市场经济的进一步发展，沿海、东部、南部的房地产业相对成熟，有些企业已经基本完成资本原始积累，形成雄厚的资本。这些资本必然要寻求出路，往更多机会的地方、或薄弱环节蔓延，西进、北拓将会成为今后一段时间内的趋势。
也许这仅仅是珠三角地产资本"突围"的开始。专家认为，"9＋2"泛珠三角地区应发挥资源协作优势，房地产可以开展更充分的合作。广东资金丰富、产能过剩、具有丰富的开发经验，而贵州、云南、湖南等地具有亟待开发的广阔市场。据了解，广东省房协已在起草相关文件，拟在7月份联合其他省份召开"9＋2"房地产合作会议。
万科表示，战略合作、战略结盟将成为万科未来十年发展的重要手段。今后还希望在北京、天津地区有一个更好的发展，并将继续探讨并实践多种合作方式，包括对目前正在进行的中央企业房地产业务重组，也具有浓厚的兴趣。
