2006年外资银行将全面进入中国市场，虽然投资目前的中国房地产市场存在一定的危机、以及步目前中资银行后尘的风险，但是对于迫不及待希望能够在国内市场站稳脚跟的外资银行来说，能够和开发商合作无疑是一条终南捷径，这让他们能迅速吸收到一定量的个贷
房贷下滑的黑色六月
六月灿烂的阳光笔直的照射进某银行的房贷办公室，然而坐在里面的小黄并没有和阳光一样的心情，却一反常态的陷入了沉思。
2005年三月份一系列房贷新政实行以来，在六月份以前，小黄的工作一直很繁忙：不停有人来咨询和申请房贷，办公室里仅有的几个人根本来不及做事。只是，又是一纸文件，上海市财政局等四部门联合出台了关于5月11日国家七部委出台的房产政策的实施细则，规定了普通住房标准和房屋购买时间，并增加了契税的调整，即凡在2005年6月1日后购买非普通住房，征收的契税由原来的1.5%上调到3%.小黄的六月一下子就冷清了下来，整个上海的市场也都清淡了。根据统计，六月份上海楼市的成交面积大约比五月份下跌了12万平方米，占五月份总成交量的15%，并且一直保持着冷清的态势。
政府调控房价，于是市场上弥漫着观望的气氛。开发商和消费者这场对持的博弈让六月的楼市成为了没有硝烟的战场，楼市出现了04年以来最为萧条的时刻，而房贷无疑成为这场战争的牺牲品，银行的个人房贷业务量明显下滑。
这个月，小黄的日子很不好过。他无可奈何的说，不单单是买房子的人变少了，最近央行对贷款商品房的要求也越来越严格了，对于能够借贷的商品房的年限、价格等都作出了详细的规定，能符合要求得到贷款的商品房数量远远低于以往水平。
小黄告诉记者，现在他们的款项基本上只放给一些品质优良、还款能力较强的贷款人了，门槛越来越高，例如1990年以前的房子已经不可能从他们那里得到贷款了。而契税的上涨也同时打击了普通购房者积极性，房贷在整个银行个贷业务中的地位，一落千丈。
并不仅仅是小黄的银行面临这样的处境。记者走访了几家国有银行和商业银行，发现由于对贷款项目的资格要求更为严格，不少银行近两个月的房贷业务量都有所下降。同时，利率的升高也提高了贷款的门槛。
人行上海分行分析，今年4月份以来，上海市房地产贷款结构出现了较大变化，主要表现为个人住房贷款增幅趋缓。5月末，全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款3898.0亿元，当月新增53.6亿元，同比多增31.0亿元。其中个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元。
银行遭受切肤之痛
小黄还依稀记得三四月份时市场的繁荣，可是眼看着六月已经过到了尽头，一个月他们放出的符合条件的个人住房贷款仅有一例，倒是他的办公室，本来只有6个人，一下子裁了2个。这一切的突如其来，把小黄给吓蒙了。
一位不愿透露姓名的银行业内人士告诉记者，小黄这样的情况在上海银行界并不是个案，由于房贷政策的加紧而导致房贷数额急速回落已经成为了银行的普遍现象，并且在六月份明显的表现了出来。这对银行的收益率，会产生一定的影响。“由于有不动产作抵押，土地本身就是有价值的，房贷一直是个人信贷中质量比较高的一块，所以银行大都比较乐意从事个人房贷业务。随着楼市的繁荣，这几年银行的房贷业务量也在持续上涨。”然而这次六一大限以后，房贷业务无疑受到了一定的打击。银行不能再像以前那样从房贷这块能获得很大的利益。这位人士指出：“虽然个人房贷在各大国有、商业银行的业务中所占份额甚小，但银行还是丢失了一块‘可口的小蛋糕’。”
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，由于开发商不肯降价、而消费者持币待购而形成的观望状态是导致目前银行房贷业务急速下降的最直接原因。
然而，房贷带给银行的尴尬局面更是因为每笔贷款都有少则十年多则三十年的还款年限。这样长的一个资金回笼的过程带给了银行许多不确定的因素：无论是房价的下跌对于银行的损失，还是开发商因为房贷减少而产生资金链上的困扰，都毫无疑问将影响到银行的收益率。如果开发商无力还贷，危机将直接转嫁到了银行。
个人房贷量下降，虽然开发商为此头疼不已，但银行也被迫牵连了进去。尹伯成分析：“由于数额较大，房地产项目的开发都需要流动资金的支持，开发商会通过向银行贷得到一定数量的款项。而这笔贷款，一般是通过购买该开发商的房产的消费者向银行进行个人房贷来还款的。所以，目前银行面对的个人房贷危机，让开发商无力还款，如果情况继续恶化，这些资金都将成为银行的坏帐，由银行来埋单。”
某银行信贷部高管告诉记者，目前银行对于房贷越来越谨慎了，尤其是在给开发商的贷款方面，非常害怕碰到坏帐，因此贷款给的比以前更加谨慎了。“由于个贷金额的下降而导致开发商回款速度的减慢，目前市场上70%到80%的开发商都会因此面临资金压力。”这位高管表示，银行是向开发商按季度收息，第一季度之后显示，开发商的还款能力与去年能够持平；而他并不看好将要到来的第二季度结束以后的开发商的还款能力。
“我们已经加大对于开发商发放贷款的资历的要求，并且不再接受流动项目贷款。而对于原有的项目贷款，在开发商的资历方面，我们提出了更高的要求。以往商业银行一般需要开发商能够提供30%的自有资金的证明，但是由于现在楼市萧条，我们目前要求开发商能够提供至少40%的自有资金证明，才会考虑放贷。”这位高管认为将会有一些开发商因此出现资金链的断裂：“我们非常害怕碰到来自开发商的坏帐，所以只有将前期审查工作做得更加严格了。”
中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，这将是对于开发商的非常大的考验，一些中小房地产开放商将面临洗牌的危机。
尹伯成预测，在这个过程中，一定会有部分的开发商在心理上首先动摇，在房价上开始松动。因为在相持过程中，拖的时间越长，开发商的资金危机就越严重，而为了降低风险减少损失，开发商会愿意把房价降到大约去年第四季度的水平。
金融改革的危机
尹伯成分析，这次让银行面对房贷危机背后的原因是宏观调控的行政干预。04年下半年以来，上海房价在各种力量的推动下节节高升。从05年3月份开始，政府为了打击投机，采取各种措施来整顿房地产市场，然而，在投机者受到打击的同时，自住房消费者同样也受到一定的影响，政府并没有顺利达到预期的目标。
“在这样的情况下，政策面开始从银行金融业切入来调控房价体系，以求过高的普通消费住宅房价的下跌。”尹伯成认为，毫无疑问，银行业将在这次改革中受到一定打击。成也房产，败也房产。2004年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%.其中，个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%.这无疑和目前小黄门可罗雀的办公室形成了鲜明的对比。
“2006年外资银行将全面进入中国市场，虽然投资目前的中国房地产市场存在一定的危机、以及步目前中资银行后尘的风险，但是对于迫不及待希望能够在国内市场站稳脚跟的外资银行来说，能够和开发商合作无疑是一条终南捷径，这让他们能迅速吸收到一定量的个贷。”尹伯成认为，“虽然这个开放的过程会因为受到政策上的制约而有一个缓冲的过程，但中资银行如果寄希望于此，无疑不是上策。”
不仅这些，尹伯成同时还提出，银行这个月的盈利率出现了明显下降，如果这样的状况被维持而无法得到改善的话，将会和前段时间的盈利能力产生重大落差，如果无法得到及时且有效的改善，将可能影响到银行上市之路以及漫长的海外拓张之途。
时间 上海个人住房贷款新增（亿元） 同比（亿元）
2004年 728 多增106
2005年1-2月 153.2 多增59.75
2005年3月 68.08 多增2.69
2005年4月 38.29 少增29.02
2005年5月 20.8 少增25.6
